寒心!重庆楼市2021年的6大预测!房价上涨还是跌?明年买房

终于到2021年了，2020年底重庆楼市不平静啊，消息太多了，很多粉丝今年买了房，问我们明年重庆房价要涨吗？其实看到这类问题，我是懵逼的，今年买房，二手房是2年后才能交易，新房需要等1-2年交房，然后下证，限售期，算下来都是4年以后才能卖，大家今年买房关心明年房价涨跌，真的有意义吗？

但是还有很多粉丝想买房，和曾经的房子想卖，所以，我们还是来分析一下。

今年其实有两个时间节点的房子较便宜，一个是黑天鹅期间和才结束，另一个就是年底。但是很多人不相信，而且我们也推荐了很多特价房楼盘啊这些，有的楼盘从去年高位400万降到了300万，其实今年是改善需求买房非常好的时机，可是很多人看不上特价房，说楼层不好，朝向不好，这个你想特价房买到楼王，几乎是不可能的事。

还有要注意，刚需楼盘今年看正常价格，不但没有便宜，反而略微上涨，我说过了，决定房价的是供需关系，现在重庆市场就是改善需求供应充足，低总价低单价刚需供应相对减少，才导致这个局面，这里说的都是新房。

其实我们不喜欢预测，但是大家非要我们来预测一下，就结合当下重庆的数据和现象，我们做一下短周期分析吧。

01明年开发商的折扣和优惠力度会减少

我一直都告诉大家今年年底重庆新房打折力度非常大，工抵房，内部员工房这些名义打折五花八门，有的楼盘甚至是全面9折还是现房。

石桥铺的一个盘，我其实非常看好，品质都不差，石桥铺区位潜力也大，可是很年轻人宁可去水土龙兴都不愿去买这种核心区位的房子，天天粉丝让我们推荐楼盘，其实每个人自己的眼光，需求不一样，我看好的，结果你不喜欢，这就是较大的矛盾。

继续重庆房价，因为开发商融资三道红线的压力非常大，回笼资金。下面就是开发商要结束打折，收回折扣的图。

原因很简单2020年结束，明年开发商就不着急卖了，会停止打折，甚至涨价，看明年重庆楼市情况在随行就市，下面就是几个重庆几个知名开发商和楼盘的通知。

年底重庆这波新房促销很火，部分楼盘特价房源已经卖完，开始涨价了。

当然，这是开发商的常规操作，告诉你明年不打折了，也可以逼你现在下手买房，剩下也没几天了。开发商也不是神，它也无法预测明年的房价，所以，要看春节后的小阳春销售情况来决定后面的打折促销的力度，如果楼市火，就会顺着涨价，楼市冷清，明年年底又是一波打折促销。

02地价越来越贵

其实你们可以细品一下，年底几个重磅的土拍，其实给2021年的土地市场指明了方向。

蔡家组团地块被建发以总价9.1亿元，楼面价8343元/㎡摘得；

按这个楼面价，房价要建面上14000元/平以上才能保本，要知道蔡家周边现在的房价也才多少啊。所以最后这个项目出来会抬高板块均价。

重庆年底诞生新地王，也是值得回味的。我不能写过多的评价。

观音桥组团被香港置地以总价24.6亿元，楼面价14142元/㎡摘得，诞生重庆新的地王。

观音桥这种核心区位加上香港置地这家品牌大房企，新盘房价套内上3万是妥妥的。

土地这块你懂就行了，我不能写太多。

03重庆楼市新房销售火

其实我都没有搞懂，为什么这么多人买房，重庆光看新房销量好几年都是全国排名前列。

根据易居的数据，重庆住宅新房的去化周期是5.2个月。

很多人不理解这个去库存周期5个月意味着什么，简单的说，低于10个月就说明这座城市楼市交易不差，但是二手房另外说。

重庆新房供应量虽然大，但是销量更大，这是全国都少有的现象。而2021年重庆新房供应量会不会减少？我认为是一定的，因为三道红线，明显房企拿地少了，低价土地也在2019-2020年消化差不多了，2021年重庆刚需产品肯定非常少，改善住房还好，供应充足。核心地块新房也越来越少。

但你要说会成为房价上涨的依据，我只能说是新房，二手房，还看不到苗头，

04全国明年开启普涨行情？

很多人有一种说法，全国普涨，重庆跟涨，深圳楼市就不说了，一直都在涨，低迷了几年的上海楼市最近也爆发了。出现了一件奇葩事，就是一个上海业主卖二手房，结果来了十几组客户，最后搞竞价，价高者得，加价50万成交，让人看见上海二手房市场的火爆。

但是你说深圳，上海的火爆情况，最后能传导到重庆来吗？我只能说有机会，但是几率不大，未来中国大城市之间的分化会非常严重，而且你要看清楚，上海二手房火爆其实有内在原因的，重庆的二手房市场明年还会承压。

05重庆低价刚需楼盘减少

其实这个我们去年就预测了，今年刚需楼盘已经很少了，你会发现之前巴南首付2万抢房引发堵车，还有寸滩80万买两房半夜抢房全是指向刚需产品，下面是12月重庆新房预售证的一个阶梯图。

大家会发现重庆买房门槛升高，1.3万/㎡以内的房源正在不断减少，刚需买房的选择余地越来越小；而1.3万/㎡以上的改善房源，已经成为了重庆新房市场的供应主力。对于刚需来说，应该更多侧重于交通便利性、生活配套，区域的成熟度等；

如果是刚改、改善人群，应更多关注产品品质、社区规划、周边生态环境等。

06重庆明年新房涨二手房稳

很多人要问二手房市场，其实我个人还是认为二手房稳为主基调，因为我现在看不到二手房启动的前兆，除了个别二手学区房火爆外，大部分二手房价格都非常稳定。

话我就不多说，大家都懂，二手房价格要起来，首先这里面有接近4万套左右品质较好的房源，得消灭掉，关键是2021年还会有多少挂出来，都是未知。

以后抖音直播给大家解读。

07总结

其实不只是我，圈里很多好友，植物系啊，房老大等，都对2021年重庆的新房价格表示乐观，但是你要说涨幅多大，恐怕很难预测，因为一旦房价涨幅超过一个比例就会被约谈调控。

大几率重庆新房价格是玩均价魔术，这个我写过太多了，

均价魔术：

假设2019一个城市新房楼盘只有3个，一个主城核心区域房价2万，另外2个在郊区，房价1.5万，最后，你得出了城市楼市均价1.66万的结论。

到了2020年这个城市新房楼盘还是只有三个，一个主城核心区域房价从2万涨到了2.5万，另外两个楼盘在郊区，房价从1.5万跌倒了1.25万，最后你得出了这座城市的楼市均价还是1.66万；

这时候这座城市就有两种声音了，一种是天天盯着主城核心区域的购房者，他们就会惊呼，房价大涨了，房价从2万涨到了2.5万，涨幅25%，另外一种就是天天盯着郊区房子的人，他们会说房价跌了，从1.5万跌倒1.25万，跌幅16.6%，但是大家再去看统计的这座城市的房价均价，还是1.66万，没有涨也没有跌。最后核心区房价大涨，周边新兴板块多开点低价楼盘，均价一下就被平均了，所以我买房，建议条件允许的尽量往核心靠。

2021年的房价预测，如果你看完文章，就懂了，这种现象，暂时短周期会持续下去，当然，如果发生系统性风险，我的预测都是白搭。

对于刚需，我就不说了，其实关键是自己的预算和需求，对于投资，你现在买都是几年后卖的事情，别想着抄底，很难的，其实投资的关键是避坑，你把坑都躲过了，最后就是赚多赚少的问题。

大家对2021年房价还有什么预测，都可以留言区告诉我们。