你是豪宅,你邻居是限价豪宅

原创 顾问君 北京楼盘测评 今天

如果你是一个豪宅操盘手，当你的项目附近突然出现一个价格便宜3万元/平米的限价豪宅，你要怎么办？

海开·圆明天颂和北京城建·天坛府就双双遇到了这个情况。但他们对此的反应截然不同。

01

天坛府VS永定府

2017年8月，华润携碧桂园、招商以38.4亿元的价格拿下北京东城区永定门外地块，从此北京最贵的限竞房永定府，就成了很多买房人的牵挂。

经过4年等待，近日北京规自委公布了永定府的规划许可证，这意味着项目获取预售许可证的前提条件，又满足了一项。有消息说，今年底永定府有机会开盘销售。

这个位于北京二环边的少有新盘，均价不高于89068元/平方米，较高单价不高于93521元/平方米，在买房人眼里几乎是白菜价。

要知道另一个在售二环新盘天坛府，单价超过12万元/平米，两盘之间足足有着接近3万元/平米的价差。

巧的是，近日天坛府宣布将要推出二期新品，已经在申请预售证。

房小评读者群里立即有朋友对于天坛府的加推表示“十动然拒”，搓搓手要等永定府刮奖了。

面对可能出现的价格打击战，天坛府内部倒是信心十足，因为：项目的小户型已经卖完了。

天坛府在今年8月首次开盘，推售的产品为60平米一居、100平米两居和135平方米三居。据悉，目前天坛府小户型已经售罄，剩下一些大户型的顶层等尾房。

据项目相关人士介绍，当初项目一期申请预售证的价格超过13万元/平米，奈何并未获批，最后项目不得不顶着近12.2万元/平米的审批价格销售。

若全盘以12.2万元/平米这个价格销售，天坛府项目很难盈利（相关阅读参考《天坛府涨价有戏吗》），但是作为棚改项目，天坛府经过了多年开发，沉淀资金不少，只能先以小户型入市跑量，回笼资金。

这个策略现在看来多了一个好处，接下来即便永定府入市，两个项目的产品差异会很大。

据悉，二期天坛府主推139平米和169平米两个户型，申请的价格仍然是13万+，但具体能获得什么样的价格仍然未知。后续三期四期也都会是大户型产品。

永定府虽然房价便宜，但是产品需要符合70/90政策限制，7成的房源都将是90平米以下的刚需户型。

所以，从总价段来说，天坛府接下来主要是1800万元以上的高端产品，而永定府主推1000万元以下的产品。

两个项目不仅从产品面积和总价段上有了个错位差，而且永定府的房源只有300多套，130平米左右的大户型，也只有近100套，而天坛府有1000多套房。

“永定府会产生分流，但对天坛府来说只是一小股，并不会产生重要影响，两个项目的客群完全不同。”

相比于永定府，现在天坛府面对更多的压力，是整体楼市预期的变化，以及二手房市场降温对客户支付能力的影响。

“二环这个地段，仍然是很有吸引力的。我们的客户有东西城、海淀、朝阳、丰台的。有些客户从2019年就一直跟到现在，忠诚度很高。市场的影响更多体现在转签速度上。”

天坛府一期开盘口径是热销32.6亿元，约220套，当天去化率约70%。

目前，北京住建委官网显示天坛府的网签数量为123套，只有开盘数量的接近1/3。项目开盘2个月，这个网签比例可以看出因为二手房市场下滑和贷款放缓等原因，导致项目的转签速度受到影响。

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在北京楼市成交整体下滑的背景下，天坛府二期的2000万元级豪宅是会凭借少有地段，继续热销，还是进入缓慢去化的环节，我们继续关注。

02

圆明天颂VS学府壹号院

相比于天坛府小户型抢跑，打产品和总价差，圆明天颂则是正好撞到枪口上了。

圆明天颂这块地早在2004年就出让了，几经波折年去年到了北京海开手中，今年初圆明天颂的PPT曝光，海淀树村的稀缺地段，立即引发诸多关注，蓄客情况也已经超过房源数量，就等开盘。

然而，项目等过了排名前列次集中供地，等到了融创5月份拿下海淀树村地块，等到了政府持有20%产权，售价只有8.96万元/平米，圆明天颂突然就多了一个价差近3万元/平米的竞争对手。

更让人没想到的是，本周学府壹号院都要摇号了，圆明天颂竟然还没开盘！

一位项目知情人说，项目取证比较困难，今年北京只有天坛府和紫玉山庄获得了12万+的审批价格。去年，海淀四季青两个豪宅的价格在11万元/平米左右。

之前，圆明天颂传言的价格是12万+，然后一直没有获得预售证，项目还在争取取证。

于是，学府壹号院晚拿地近一年，竟然率先一步要开盘了，900套房入市，对于只有238套房源的圆明天颂造成的冲击，和上述永定府之于天坛府之间的影响，不是一个量级的。

“开盘慢于对方，对项目的影响很大。”这位知情人直言。

这两个项目的客群存在大量重叠，而且由于圆明天颂单价更高，面积更大，圆明天颂入门级别的业主，都能在学府壹号院“横着买”，客户流失很正常。

但是，这也是无法改变的事实，圆明天颂为了价格、利润，以及各种原因，只能承担速度的损失。

好在，圆明天颂只有238套房，祝福项目能顺利取证，在经历一波客户流失之后，能顺利开盘去化。