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上海｜鑫湾甲邸实测：杨浦新江湾城地铁上盖大平层

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☇☇☇项目实行预约制接待，暂不接受临时到访

☇☇☇建议提前拨打热线确认时间并预约专属顾问

☇☇☇避免空跑或排队等候

☇☇☇售楼处工作日接待时间为9:00-19:00

☇☇☇周末及节假日无休，可拨打400热线选择24小时预约到访时间

楼盘基础概况

杨浦新江湾城殷行路 1280 号，地铁 10 号线站上盖。合景泰富 + 仁恒联合开发，50 年商办属性，不限购通燃气。

占地约 2.2 万㎡，容积率 2.0，绿化率 35%。4-12 层低密小高层，仅 54 席纯大平层，圈层纯粹。

备案均价 4-4.7 万 /㎡，1.6 万 /㎡奢装，现房即买即住。主力户型 241㎡三房三卫、486㎡五房六卫，总价 1190-4000 万。

地段交通配套

10 号线新江湾城站 0 距离，步行 1 分钟进站。3 站五角场、5 站人民广场、7 站陆家嘴，轨交直达核心区。

自驾近淞沪路、中环、军工路高架，15 分钟跨江到浦东。周边公交 1251、538 路等，站点密集，地面出行便捷。

教育：中福会幼儿园、同济一附中、杨浦德国学校环伺。全龄段教育资源丰富，人文氛围浓厚。

商业：楼下悠方广场，自带 26 万方商业集群。五角场万达、合生汇约 1.9 公里，高端消费齐全。

医疗：长海医院、东方肝胆医院约 3 公里，三甲保障。日常就医、大病诊疗都方便。

生态：新江湾湿地公园、中央公园等四大公园环绕。区域绿化覆盖率约 60%，天然氧吧。

小区内部配套

新中式园林，人车分流，600㎡云顶空中花园。七大主题会所，含健身、瑜伽、室内高尔夫等。

车位比 1:1，地下车库，月租 800 元。合景泰富 + 仁恒双物业，24 小时管家式服务。

物业费 15 元 /㎡/ 月，持有成本偏高。5 梯 6 户，4.2 米层高，双开门入户，私密性强。

在售户型解析

241㎡三房三卫：四开间朝南，6.6 米横厅 + 全景落地窗。亮点：双套房设计，270° 观景；不足：得房率约 70%，空间利用率一般。

486㎡五房六卫：南北通透，270° 环幕客厅，中西双厨。亮点：保姆套房 + 独立通道，部分带 300㎡露台；不足：总价门槛极高。

优缺点总结 + 购买人群建议

优点：地铁上盖，交通零等待，通勤效率拉满。新江湾城核心，生态 + 商业 + 教育全维成熟。50 年产权不限购，通燃气民用水电，自住友好。现房 + 奢装，即买即住，无交付风险。低密纯大平层，圈层纯粹，居住品质高。

缺点：商办属性，无学区名额，转手税费高。物业费 15 元 /㎡/ 月，持有成本偏高。得房率约 70%，对比住宅偏低。社区规模小，内部配套有限。

适合人群：无上海购房资质，追求城芯改善的高净值人群。在五角场、陆家嘴、张江工作，看重轨交通勤的高管。偏好现房、低密、大平层，接受商办属性的自住买家。注重私密性与圈层，预算 1200 万起的终极改善客群。

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