金茂:百亿碳中和ABS背后的“绿核”城市运营商丨地产三好生⑨

编者按： 行业风云变幻，历经冰火洗礼，有人销声，有人逆袭。地产新周期，是强者的黄金时代。成为1%，才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列，解码榜样力量，剖析“三好”特质房企。

出品丨焦点财经&搜狐地产

作者丨耿宸斐

编辑丨吴亚

告别野蛮生长，房地产进入新的发展周期，行业起伏，而中国金茂始终保持着自己的节奏。

行稳方能致远，以“释放城市未来生命力”为己任，尽显央企担当，中国金茂前行的步伐从未停下。

城市运营深耕者

34大城市运营项目，背靠中国中化，作为央企的中国金茂在城市运营方面系统有底气。

作为中国金茂的“第二增长曲线”，2022年上半年财报显示，城市运营项目的销售额占比达到25%，并且贡献了48%的新增土储。

在加码自身实力上，中国金茂动作连连。

去年6月，中国金茂发布公告称，拟私有化收购以京津冀范围内大型产业市镇项目开发为主的中国宏泰发展。

在物业领域，2021年8月31日，中国金茂宣布分拆金茂物业赴港IPO；2022年3月，金茂服务在港交所挂牌上市，成为当年度首个完成上市的物管公司；三个月后，金茂服务宣布将以4.5亿元的价格全资收购首置物业，将优质资产揽入麾下。

在收并购举动之外，金茂服务在去年成功签约平阳鳌江城市服务、浙江金华城市服务、山东博山城市服务等多个城市运营项目，以及包括泉州石化、武汉中种研发中心等在内的产业园科研中心项目。

前瞻布局，持续深耕，城市运营成为中国金茂的动力引擎。

2022年，金茂服务实现了包括市政服务、政府办公、景区公园、场馆学校、商业综合、高端住宅、产业园区等核心城市业态在内的16类业态拓展，共计拓展签约176个单体项目，拓展合约面积超过1500万平米，其中，非住宅业态占比超六成，二线及以上城市拓展比例超过72%。

配套方面， 2022年，中国金茂完成位于青岛、张家港及天津3座商业综合体和广州1座五星级酒店开业，投建上海金瑞学校，组建新材料筹备公司，中国金茂累计培育10家“国家高新技术企业”以及2家“专精特新”企业，城市运营产业链进一步延伸。

绿色战略践行者

住建部、发改委发布的《城乡建设领域碳达峰实施方案》指出，到 2025 年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准。“双碳”战略加速落地，不只是中央，各地的扶持政策也相继出台，助力绿色建筑产业发展。

政策利好叠加行业下行背景，一众房企应声而来，抢抓这抹“绿意”，而中国金茂早已在这一领域布局十余年。

2011年起，中国金茂便将“绿色”作为主战略之一，提倡全周期的绿色理念。2017年，中国金茂进一步提出 “臻绿品质”，从生态城市、生命建筑、“零碳”运营三个方面全方位升级。

截至2022年上半年，中国金茂累计已有218个项目获各类绿色建筑认证以及标识268个，满足绿色建筑设计要求的项目总建面达2668.2万平米，是内地获得BREEAM认证和LEED认证数量最多的房企。

官方数据披露，2022年，中国金茂新建项目100%符合绿色标准，新增绿色认证项目33个，新增绿色标识35个，高星级绿色建筑标识占比达到77.1%，新增认证建筑面积为393.5万平米。

做好绿色转型，除了政策上的支持，更需要资金的保障。在绿色金融领域，中国金茂也在按下了“加速键”。仅在2022年就申请发行了6项ABS，其中，半数为碳中和债。

碳中和债，是指募集资金专项用于具有碳减排效益的绿色项目的债务融资工具，是绿色债务融资工具的子品种，对于底层资产在低碳、节能等方面有着更高要求。

2月21日，金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）项目状态更新为“已受理”。该债券拟发行金额达到100亿元，底层资产为曾经的中国第一高楼，被称作“浦东三件套”之一的上海金茂大厦。

金茂大厦是国内首个获得能源管理体系认证的公共建筑，并在2013年9月通过美国绿色建筑协会LEED-EB金级认证，成为到目前为止中国运行时间最长且高度最高的LEED-EB金级既有建筑。

若能够成功发行，金茂将再一次刷新国内碳中和CMBS产品的发行规模记录。

目前这一记录的保有者正是中国金茂：去年4月，中国金茂发行的“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”，规模超87亿元。

逆市上扬示范者

地产行业进入深度调整期，面对复杂的市场环境，中国金茂稳扎稳打，在财务和融资两方面呈现持续向好态势。

2022年半年度业绩报告披露，报告期内，中国金茂实现营收287.45亿元，较去年同期增加1%，毛利62.25亿元，同比增加8%，整体毛利率22%，同比提升2个百分点。上半年累计回款733亿元，回款率达105%，同比提高11个百分点，创下历史新高。

上半年，中国金茂继续保持了“三道红线”全绿的安全态势，平均借贷成本下降至3.76%，融资成本位于行业低位。

中国金茂不仅在去年上半年成功发行了额度高达87.08亿元的全国最大单碳中和CMBS债券，还发行了优先级利率3.6%的全国首单碳中和写字楼类REITs，以及利率3.5%的并购债。

销售端上，中国金茂持续引领风口。中指研究院2022年房企销售业绩排行榜中，中国金茂以1550亿元位列第12名。2022年，北京、上海、苏州、环沪、青岛五个城市公司年度签约突破百亿。其中，上海静安天悦单盘认购125亿，销售火爆。

实力护航，在保交付成为行业“关键词”的2022年，中国金茂交付了分布在29个城市的62个项目，交付房屋6万余套。

在资本市场上，中国金茂更是好评如潮。标普、惠誉、穆迪国际三大评级机构对中国金茂给予“全投资评级认定，展现积极预期。