高新区顶流,双轨道、先进小学,总价竟然只要90万起?!

上周，关于西区某先进学区的话题，

受到了不少的关注。

今天，我们就顺势给大家介绍另一个正在崛起的新兴板块——土主。

随着土地释放的变化。

西部槽谷开始逐渐向大学城、曾家、土主转移。

图源网络

而土主板块虽比不上巴蜀的魔力，但由于天然亲近礼嘉的板块优势以及沙坪坝小学规划入驻，让其几乎在一夜之间成为高新区的新一轮置业热土。

图源网络

今天我们就来聊一下这个板块的顶流三巨头之一的：禧悦学府。

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还是按照惯例。

楼盘部分我们借用贝壳的图片讲解。

后文实地带大家看看在建中的楼盘实景。

禧悦学府位于物流园板块，但由于项目周边的路况问题，现在的禧悦学府营销展厅是位于轨道一号线微电园站的首创光和城社区商业中。

图源贝壳

从一号线下车，

步行5分钟就能达到临时的营销展厅。

不得不说，这个盘简直火到爆炸！

简直称得上科学城新一代顶流产品！

踩盘当天还是工作日，洽谈区都座无虚席，只能站着听置业顾问介绍楼盘。

这个盘为什么这么火？

我们可以简单总结一下它的优势：

低总价，90万起的总价买小三房；

高规划，沙坪坝小学、双轨道、多公园；

热板块，高新区隐隐将成为今年的排名前列大BOSS。

在房价逐年提高的今天，90万总价还能在先进热土买到新房，确实很有诱惑力！

但它真的有那么好吗？

我们就从它整体的板块说起。

02

禧悦学府位于土主物流园。

我们可以从一图流视角看下周边所汇集的资源：

悦学府位于高新区北部，距离西永核心区自驾约15分钟左右。

但土主板块也算是沙区未来西槽布局的重点板块。

随着融创茂及奥莱小镇相继开业。

土主板块大配套已经逐步在兑现。

说到缺点嘛：

首先就是一纵二横所带来的侵扰。

货车、噪音、扬尘等等。

其次地块旁边还紧邻着物流园。

往来货车还会更加密集一些。

整个板块以目前的现状来说，非常不宜居。

且周边由于均是新房，暂时没有一丁点生活氛围。

但好在未来的规划很不错：

15号线、7号线双轨道规划；

土主隧道预计21年建成，直通礼嘉；

沙坪坝小学在建中，未来还有一中学用地竞标中；

还有一座五云湖公园公园几乎正居楼盘中间。

图源贝壳

目前禧悦学府在售产品基本清盘（撰稿时）。

等待下期加推。

但这依然架不住汹涌人潮涌入营销展厅。

图片源自贝壳

104PARK

楼盘整体规划为：

住宅及社区商业中心（104PARK）。

其中住宅部分，目前在售户型面积段约为套内66㎡、75㎡的小三房。

总价约90万——115万。

容积率1.5。

低密住宅的标配，但在户型上，功能性和面积段上基本做到了优质。

我们可以看一个小户型的户型图。

图源贝壳

该户型套内约66㎡。

除了没有套房，基本涵盖了所有三房的功能区。

但缺点也显而易见。

阳台采光面一般，双厅纵长6.5米，采光较差。

各卧室面积也较小，多功能房大约只有6㎡左右。

如此小的面积段就注定了不会有多好的户型，不过想来住在这里的人也多半都不是奔着户型去的。

03

接下来，我们就去实景感受一下禧悦学府。

禧悦学府目前比较恼火的问题在于，这片所谓的科学城中央居住区基本被一纵二横彻底包裹。

几乎是必经之路。

从一纵线前往禧悦学府的路上，几乎随时随地都有大货车往来。

试想一下，每天出行都要经过一纵线。

肯定算不上什么好的体验。

置业顾问大多都表示：

由于目前很多新房在建，建好后就不会有什么大货车了。

……

自驾大约15分钟，我们终于来到了禧悦学府的项目所在地。

如果你也去过它的实地，

相信也会被眼前的景色震撼。

毫无人烟的道路上，

几乎只有高耸的塔吊在不停地运作。

道路的旁边，就是在建中的禧悦学府。

一街之隔的，是同样在建中的二期项目。

门口还能看见工作人员不断进出。

这时再往楼盘四周的道路看去，你肯定会有一种置身荒芜的错觉。

仿佛眼前的这条荒路，能一直通向人间的尽头。

先别紧张。

按照规划，这条路通往的应该是未来的公园。

需要重点提出的是：

在现场勘景的过程中倒是发现了另外一个东西。

我们可以看看禧悦学府在建的一期组团侧影。

在建筑的背后，似乎若隐若现的有一处堡坎。

随即我走向侧面，一探究竟。

从侧面看，似乎是一段较长的缓坡。

较高处大约有3-4层楼高。

这个堡坎会一直存在吗？

按照土地规划来看，禧悦学府一期对面的位置为医疗用地，并且方向上判断也不是同一块地。

原图源自：重庆购物狂

而旁边那一大块堡坎，

看起来明显是在楼盘红线内。

于是，我又从贝壳上寻找了一张俯瞰的效果图。

图片源自：贝壳

依然没有对堡坎未来的样子，作出明确的规划。

基本都忽略掉了。

这段堡坎对应的刚好是最早开售的一批楼栋。

可惜当时先去了售房部，不然可以咨询一下。

楼盘实景到这里也基本介绍结束了。

接下来我们又从一纵线折返。

终于能再次回到城市的怀抱，感觉真好~

04

在文章的最后，我们来讲讲这个楼盘的综合价值。

支撑这个楼盘的较大要素基本有两点：

最最最重要的，当然是沙坪坝小学。

这也是现在火力全开的输出点。

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关于学校划片，有几个关键的因素：

就近原则，基本3公里范围内概率较大；

先来后到，先交房的概率大于后交房的；

最后，楼盘参与学校建设，也能有一定优先级。

所以该片区域内的楼盘基本都是抢着工期交房。

禧悦学府一期最早的一批大约明年7月交房。

刚好赶在沙小开学前（预计22年9月）。

只不过学校划片是一个特别无法承诺的话题，历史上翻车的次数实在太多~

沙小大约容量不足3000人，总计6个年级。

每年级平均不足500人。

而周遭的社区体量呢？

理想城约3880户、西阅星辰约1398户、禧悦学府约2067户、印未来约800户。

当然这块还有未开盘的地块。

是否要一股脑扎进去，只有自己想清楚才好。

05

除了学校以外，最重要的还有两条轨道：

15号线和7号线。

图片源自：地铁族

目前15号线1期已经开建，预期2026年通车。

包括西槽和礼嘉在内的多个热土却并没有在一期工程内。

图片源自：重庆购物狂

同时7号线也未出现在最近开工的轨道列表内。

以15号线为例，按照15号线一期的工期。

如果二期工程能够在2023年开建，预计工期甚至推到了2030年。

06

之所以展开来说这么多。

原因正是因为大多数的购房者都是看中了这块区域的潜力。

图源网络

但其实对于一个楼盘而言。

往往从学校规划、轨道规划之时起，就已经将溢价体现在房价上了。

而真正值得购房者关注的：

其实是配套何时落地，

以及是否能享有。

所有一切，都仅仅围绕这两个问题而已。

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