被深圳人买空的马鞍岛,前两天,我去看了一下......

「在深圳买上杯热咖啡，到马鞍岛还是热的！

开盘即3秒售罄！抢都抢不到！」

几个月前马鞍岛才光盘行动完了一波，开盘秒售罄的激情与速度上演了两遍，让人见识到了什么是大湾区的速度。

五一小长假村长听说马鞍岛又卖了一波，决定亲自过去看一看。

01

约了中介出发，一路上给村长聊得天花乱坠的。

“啊，从地理位置上，马鞍岛位于珠江口岸的核心，是大湾区着力打造的新板块，与前海、横琴和南沙三大自贸区紧邻。

这好不容易填出一块离深圳这么近的地，中山政府相当重视，建设将以深中通道为节点，力争在3年内投入500亿完成岛上85条共151公里市政道路建设；

将建设20所中小学、18所幼儿园、2所三甲医院；

目前正在启动湾区国际医疗城、中山科技大学、排名前列中学、榄菊大湾区博物馆、体育文化中心等公共服务配套项目......”

规划图一摆，村长差点被迷花了眼。

图源：网络

总结中介的话，马鞍岛就一个字：“牛”！

1、马鞍岛，离深圳很近，有了通道以后，更近非常近。

2、别看我是荒凉的新区，商业配套医疗教育我都安排上了，你想要的样子，我都有。

3、马鞍岛已经做好准备，承接深圳外溢高新产业，不要叫我中山，叫我二分之一前海，懂？

4、马鞍岛对比深圳，就是价格洼地，只有前海的8分之一价格，但未来就是价值高地，比肩前海！

规划一出来，村长脑子里立马蹦出了一个词：前海。

太像了。

十年前，前海也差不多是这么规划的。

村长在上岛的路上，就像网恋奔现时一样，内心十分的悸动啊。

但村长的这段网恋，终究还是见光死了。

02

奔现路上，马鞍岛模样渐渐展现在村长面前。

尽管知道网恋有滤镜，但在见面的那一刻，村长实在是没有想到，跟村长网恋的马鞍岛滤镜竟然是这么厚。

好家伙，不止是规划像十年前的前海，马鞍岛的现状，也和十年前的前海一模一样！

来看几张村长随手拍的图：

目之所及基本是荒山、农田和少量工地，可以说现在那里还是一个半荒岛，来到岛上基本都是水泥车货车来往，人烟稀少。

1、实探传说中的规划

说好规划了40多所学校，目前只有一所中山纪念小学是开了学的，且因为太偏僻，学生都是校车接送。

村长本来以为是买在岛上的居民孩子入读了，结果不是。目前在读的，多是现在建设马鞍岛的工作人员的子女。

而另一方面，中山产业深陷中低端产业的泥潭也不是什么新鲜事，高端产业被周边强市瓜分，深圳的前海自贸区、广州的南沙自贸区、珠海的横琴、东莞的松山湖环伺大湾区，还在争抢剩下不多的总部和高端产业，中山想分一杯羹，难。

而在岛上看到的产业也确实证实了这点，来到岛上中部商圈区，仔细看了一遍后发现大部分产业还是以传统制造业为主，什么包装厂、模具厂、精密机械制造、汽配……

就算名字看起来有那么点意思，比如某楼盘对面有一大片企业，其中有个叫百得创意有限公司。

问是啥，中介说，这里都是高科技为主的企业，都很高端。

结果村长上网一查，就是一个塑胶厂！

医疗方面的规划，当前只有一个深圳医疗产业园在建，但建设进度也相当缓慢，只挂了个牌。

在交通上相当不方便，公交、计程车都没看见，基本要靠自驾解决出行问题。岛上有一半以上的路都是泥。

至于常常提到的广州18号线，目前还没有明确的定点，只知道会有个站在马鞍岛上。具体在哪？什么时候建成？统统不知道。

还有传说中的未来中山有两条地铁线路，会来到马鞍岛上。目前，连规划都没有落地，只是拟规划，未来到底有几条地铁，地铁怎么走，通通不清楚，解说图里的那些，全是开发商自嗨瞎画的。

目前的马鞍岛还没啥居住氛围，交通设施、生活配套都还没建起来，就看到的建设进度而言，马鞍岛在相当长的一段时间内还将维持现状。

2、来看楼盘

但不可否认的是，尽管马鞍岛目前的建设还没有完善，资本还是很看好马鞍岛的。

整个马鞍岛，截至今年5月份，已经入市的有四个盘：万科中天西湾汇、恒大悦珑湾、保利天汇、招商臻湾府。

这些楼盘在2020年末开盘，情况都相当火爆：万科中天西湾汇国庆黄金周卖了3.8亿，保利天汇一期开盘当天1100套房在3分钟内全部售罄，恒大悦龙湾排名前列天认筹达1400个……

目前岛上在售的仅有恒大悦珑湾的加推、以及保利天汇二期正处于认筹阶段。

其中恒大悦珑湾的在售户型为：74-120平的户型，均价2.7万/平左右。

恒大悦珑湾已经接近封顶状态

样板房

保利天汇在售户型为：89-98平层三房两厅两卫，约 106-115平层四房两厅两卫，均价约2.7万/平。

保利天汇还处于建设阶段

还有今年预计入市的新盘：保利天汇左岸、招商臻湾府、万科西海岸、雅居乐深中壹号、粤海马鞍岛项目、常元馨碧花园。

现在这六个楼盘已经陆续开放销售中心，可以开始诚意登记了。

图源：中山房叔

岛上楼盘的基本均价都在三万之间浮动，与中山本地均价1-1.5万/平相比，价差较大，所以马鞍岛被称作中山房价“天花板”。

图源：房天下

“来这购买的七八成都是深圳人，所以说马鞍岛是深圳人的马鞍岛。”现场销售告诉村长，“以后居住马鞍岛，上班在深圳特别不是问题！”

但通过深中大桥通勤，一定要考虑到时间成本和过桥的成本。

事实上，马鞍岛频频被提起的21分钟通勤其实还是有一定的实现难度的。

达到这个时间的前提是路况良好且时速120公里小时的速度，而且这单单在桥上的通行时间，并不包括到深中通道口以及出了通道以后的其他路程，还有上下班高峰期车流量的塞车时间。

其次参考其他通道的过路费，预测深中大桥单程价格在80左右，往返160，加上油费，每个月除去双休，保守估计花费就要3500左右了。

这还没算天气状况不好要闭桥的状况，毕竟广东高发的雾霾雷雨天，都有可能导致通道无法正常开启。

03

总的来看，相比起一片黄土正在建设的现状，均价3万/平的马鞍岛持有成本已经非常高了。

深中通道计划2024年通车，现在去年入手的人至少还有3、4年的空窗期。

有人说，马鞍岛房价严重透支了未来的价格，是虚高的。

还有人说，马鞍岛的规划配套全部起来还得10多年，价格兑现时间太久。

实话实说，他们说的有一半是对的。

作为"深圳睡城”的马鞍岛，离苏醒还有很长时间。

不过，话说回来，真正的核心资产你买得起吗？

既然是投资，肯定是有风险的。

你去股市打新，都有一定的几率会亏损。

马鞍岛作为新区，其产业规划和配套规划已经是站在了大湾区排名前列层的了。

其较大的风险不是价值无法兑现，而是价值兑现周期过长。

只要避免短期投机，认准长期主义，肯定是风险很小的。

话说回来，十几年前前海也是一片滩涂，不看好前海的人也有很多。

谁能想到，现在的前海已经成为国际中心呢？

当年认准了前海的，现在都已经赚大发了。。。

那些一直手持着前海房产没有出售的，更是翻倍的在赚。

其实，关键还是格局。

拿得起，拿得住，看得远，这三点做到了，马鞍岛其实还是很值得考虑的。