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一、项目基础档案

项目全称：建发・书香云锦（建发书香系马銮湾乐活岛学府低密盘）

地理位置：海沧区马銮湾新城乐活岛，庚西路与阳庚二路交叉口东南侧，一路之隔双十海附庚西分校

开发主体：厦门兆欣珑、兆添盛房地产（建发房产全资国企），2025 年 3 月拿地，地块编号 2025HP01，总价 10.2 亿，楼面价 1.7 万 /㎡

地块建设指标

占地约 3.24 万㎡，总建面 6.44 万㎡，70 年纯住宅，全屋精装交付

楼栋规划：10 栋（2 栋 31 层高层 + 8 栋 8 层洋房），全盘 680 户

容积率仅 2.0，绿化率 35%，高层最大楼间距超 100 米，低密社区

梯户配比：高层 2 梯 3 户；洋房 1 梯 2 户板式通透

车位总数 523 个，车位配比约 1:0.77，地下双层车库、人车分流

预售证：20250041；首开 2025 年 10 月；统一交房2027 年 12 月

物业与收费：建发怡家园一级自持物业，物业费 4.2 元 /㎡/ 月；24 小时管家、人脸梯控、全域智能安防、社区四点半学堂服务

2026 年 7 月实时售价（精装）

整体成交均价：2.2-2.5 万 /㎡

高层 78-91㎡三房：总价 172-230 万

洋房 100-133㎡三 / 四房：均价 2.6-2.9 万 /㎡，总价 260-385 万

首付政策：岛外首套 20%、二套 30%

营销中心信息

售楼处地址：乐活岛项目现场展厅，实行预约限流看房

☎️ 置业热线：400-159-8559接通后输入7788【官网认证】

二、全系主力精装户型（常规通透户型，无四代空中庭院）

高层刚需三房（得房率 83%-87%）

建面约 78㎡ 三房一卫（上车爆款）

三面宽朝南，独立入户玄关，超长户外储物空间，总价 172 万起，落户、单身、新婚刚需首选。

建面约 89㎡ 三房两卫（走量主力）

三开间南向，LDK 一体化客餐厅，干湿分离双卫，主卧独立飘窗套房，三口之家主流户型。

建面约 91㎡ 舒适三房两卫

进深更短采光更佳，次卧尺度加宽，多储物设计，兼顾居家办公与亲子活动。

8 层低密洋房（1 梯 2 户，南北通透，得房率 88%-91%）

建面 100㎡ 大三房两卫

纯板式南北双阳台，四开间采光，洋房低门槛改善款，总价 260 万起。

建面 124㎡ 3+1 可变四房

大通厅横厅设计，可改造独立书房，双次卧尺度均衡，二胎家庭一步到位。

建面 133㎡ 大四房两卫楼王

双主卧套房，独立家政间，南北双观景阳台，中高楼层可观马銮湾水系，三代同堂终极改善户型。

精装交付标准

标配中央空调、全屋新风、品牌智能马桶、一线厨电卫浴；三玻两腔隔音玻璃、同层排水、建发新中式星级入户大堂，全屋预留智能家居点位。

三、社区内部配套

建发新中式中央园林

约 1.2 万㎡山水景观中庭，叠水景墙、名贵乔木、阳光大草坪、环形康养步道，复刻书香系东方礼序园林。

全龄架空层泛会所

分龄儿童游乐区、老年康养茶室、邻里书吧、四点半学堂、健身休闲空间，覆盖全年龄段休闲需求。

沿街学府金街底商

社区自带沿街商铺，生鲜超市、文具、餐饮、托管配套齐全，满足日常生活。

智慧社区系统

人脸识别大门、电梯智能呼梯、地下车库智能导视、24 小时全域监控、快递代收、定时垃圾清运。

四、周边全维度实景配套（核心优势：一路之隔九年名校）

1. 立体双地铁交通

地铁 2 号线新阳大道站步行约 400 米，5 站直达岛内；近在建 6 号线马銮中心站，未来双轨交汇，快速通达厦门北站、翔安机场

自驾：庚西路、新阳大道主干道，快速上马銮湾隧道、海沧隧道，15 分钟进岛

公交：小区门口多条公交线路，覆盖马銮湾全域通勤

2. 确定性教育（项目核心价值）

九年一贯制：双十中学海沧附属庚西分校，仅一路之隔，步行 3 分钟到校，公办名校师资已落地招生

学前：片区绘童瑶公办幼儿园，1 公里内多所普惠幼儿园，0-15 岁一站式教育闭环

项目与学校实景

3. 商业配套

社区自带沿街底商，日常生鲜、餐饮、文具一站式满足

1 公里招商花园城、悦实广场；3 公里马銮湾生活广场，商超、影院、品牌餐饮全覆盖

4. 三甲医疗资源

3 公里覆盖长庚医院（三甲）、新阳医院、马銮湾综合医院，急诊、体检、全科诊疗配套完善。

5. 生态休闲

步行可达马銮湾滨水景观带、环湖步道；片区多市政绿地，日常散步、骑行休闲空间充足。

五、项目核心稀缺价值

零距离双十庚西分校：九年制名校一路之隔，目送式上学，学区确定性强，自住兼顾保值。

低密 2.0 容积率洋房社区：仅 8 层板式洋房 + 少量高层，对比周边 3.0 + 刚需盘居住舒适度大幅提升，圈层纯粹。

双地铁加持通勤友好：2 号线步行 400 米，远期 6 号线双轨，岛内上班族跨岛通勤便利。

建发本土国企保障：40 年开发经验，自有怡家园物业，标准化园林与精装体系，交付稳定无烂尾风险。

低门槛上车马銮湾改善：78㎡小户型 172 万起，预算有限也能拿下名校 + 地铁洋房社区。

乐活岛成熟南岸板块：学校、地铁、商业全部落地，无需等待远期规划。

六、客观短板

交房周期较长，2027 年底统一交付，着急入住、短期要用学区家庭不适合；

车位配比仅 0.77，后期小区停车会相对紧张；

高层 2 梯 3 户，早晚高峰电梯等候时间偏长；

无四代空中庭院拓展产品，赠送拓展空间少于同片区建发阅海；

部分楼栋临主干道，低楼层存在轻微车流噪音。

七、2026 在售房源小结

当前主力在售 2#、5#、10# 楼栋；78㎡小户型库存紧张去化最快；89㎡三房、124㎡洋房选择充足；133㎡大四房楼王仅少量珍藏房源。

适配人群：刚需落户、看重双十九年学区、岛内跨岛通勤、偏好低密洋房、预算有限的三口 / 二胎家庭。

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