成都楼市:哪个时间点卖房合适?专家建议只在这三种情况下考虑!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问: 成哥你好，最近打算置换房产，咨询一下什么时机卖房合适，什么时候买房合适？

回答：一般来说，只有三种情况考虑卖房：

1.房产涨太多了

一次大行情中，大家集体3万变5万，你的变成了7万，合理价值其实只有5万，透支了未来一段时间的涨幅，这个涨幅，可能是3年，那么你就可以出售了，换成价格低估的标的，同时省下了利息，去掉了角质化的贷款。

2.需要用钱裂变

大涨在即，笋盘在前，手上没有余量。核算下买入标的的涨幅价值，和手上每张牌的涨幅价值。卖掉相对差的，迅速开始裂变。

3.标的太差

买入价格太高，如CEO盘；或者价值存在缺陷，比如人烟少的远郊区，办公物业，商住……涨幅长期难以跟上大盘。这一类的物业，在发现缺陷后，尽早处理掉。如果大涨在即，可以跟随大涨上涨，可以大涨后再出售。关于买房较好的时机一个是10年前，一个是是现在，因为相比将来，现在都是较便宜的时候。

提问：成哥好 ，请教一下，深户，5年社保，无贷款记录。在科技园上班，考虑自住和以后孩子上学，想买宝安的小三房或两房80平左右的房子，目前可以接受首付140，工资税后15000，请问成哥有推荐吗？

回答：较好的建议，就是年前定下来。140万可以买450万的房子。如果是80平，那单价差不多5.5万。那就只剩翻身西乡的老房子，沙井和松岗。所个人建议优先考虑给小孩买个好学位房。先上车，再置换，再改善。450万总价的房子，具体详见内部分享！

提问：成哥好，买了一套房子，想做纯公积金贷款，公积金管理中心说可以贷30年，开发商合作银行说最多25年，谁说的是对的？我想自己去找银行办，开发商不让，说必须找合作的银行，这个是规定吗？我能自己找银行办贷款吗？

回答：公积金借贷买房，男性最长可借贷至65岁，女性最长可借贷至60岁，最长借贷年限不能超出30年，二手房最长借贷年限不能超出20年。

所以公积金管理中心说的是借贷最长时间30年，但是具体还要根据每个人的年龄，以及银行相关政策来看，一般开发商都有指定合作银行。

其实你完全没必要纠结在这5年时间上，可以采用公积金贷款+商贷组合，买房还是要灵活一点，核心还是把重心放在选筹上。

提问：成哥好。请教一下，如果我有深圳和成都的房票，首套，首付大概130左右，两个选择：1.深圳估计只能买到一房，类似花样年、上河坊、圣拿威这些；2.成都可以买到相对不错地段的三房或者四房。纯投资下，持有3-5年左右，应该选哪个收益会更好呢？谢谢！

回答：投资的本质实际上是对核心资源的占有，等待价值兑现，从而将溢价部分按照竞价的高低出让，从而完成财富转移的过程。一线城市的上车盘面对的是全国的购买力，只要深圳还在发展，入户还在宽松，房价永远涨的神话还在，较低总价涨幅较快的规律是适用的；再说成都为代表的新一线，相较于沿海城市而言，内地的省会城市一般都是单核城市，即省会既是政治中心又是经济中心，省会虹吸的是整个省的资源，所以天花板一般就是整个省的购买力上限。

根据我的判断，二线城市的天花板在楼市发展成熟，可以达到一线城市的六成左右。

最后，300—400万，短期想赚钱，买深圳，深圳涨得快，快速裂变一波，体量就不一样了；具体投资回报率高的板块，详见内部分享！

长线投资，可以考虑新一线。

提问：成哥好，几个问题想问：

1、恒大滨河左岸属于新都绕城外，那边的房子有升值潜力？成都北边发展得起来吗？

2、武侯立交附近，以及武侯新城片区有没有可以推荐的新房或二手房？

回答：1、恒大滨河左岸在绕城边，根据目前的规划和发展，未来5年上涨50%是没有问题的。北面其实是一个被低估了的洼地，就好比5年前很多人都不看好天府新区一样。2、武侯新城。目前不看好，所以没什么好地盘推荐。其它片区还有一些不错的新房，具体可以参考内部分享！

提问：成哥好，小孩两年后准备读成华小学，想就近买套房子。现在比较烦的是，自有的房子这两年降得很多，卖合适吗（一套建设路香木林的小户型，一套东洪路千和意境的套二）。其次是2022年就要去成都天府国际生物城 上班，如果要买，需要兼顾孩子上学和自己上班，咨询下哪些小区比较合适，如果有些具体建议就更感谢了

回答：今年确实不是卖房的较佳时机，你可以等一等，等市场有些回暖了再考虑，或者等建设路的地铁通了，附近的房子可能会有些上涨。天府国际生物城在天府新区那边，你孩子在成华区上学，要想都兼顾，这中间没有适合的小区给你推荐。

从投资角度来说，我更建议你选择成华区的，八里庄，龙潭寺，杉板桥版块，这样孩子读书和未来房子升值的空间也是比较好的，只是对你上班可能会远一些。如果想要上班近 和考虑到未来房子的升值空间，就买高新区的新川版块。

提问：成哥好，想在成都主城区或是天府新区购一套二手房（房龄5年以内的），较好是套二），预算在120万，16000-19000元/平米，请指点如何操作及推荐楼盘。目前看了天府新区的（恒大名都、恒大天府半岛二期），成华区驷马桥的（领都）

回复：恒大名都、恒大天府半岛这两个盘从区域板块来说都还是可以。驷马桥可以作为次选。另外你还可以关注二仙桥板块；如：招商中央华城、交大归谷建设派。另外，在天府新区，5年内的二手房可以推荐的很少，10年内，可以看中铁骑士府邸，南湖国际社区。最后，现在成都政策5年内都有增值税，其实投资10内的房子和5年内的房子，以后卖都没有太大的区别。

提问：成哥好，工作在在环球中心附近。尽可能地想靠近上班的地方，有高新区和五城区购房资格。首付款100，总价300。房子户型尽可能大点，不知有啥推荐。高新人才公寓如何呢？熙悦府如何？希望成哥指导！

回答：如果想住近点，新房可以看人居东湖长岛，二手房可以看，华润24城。如果想买高新和天府新区那边，二手房可以看华润凤凰城、复地雍湖湾。新房可以看：中海天府里。至于你说的熙悦府从位置来说过，也没有太大的问题；关键就要看它的价格了，如果价格在2万左右，还是可以考虑。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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