上海楼市:这类房产居住感很糟糕,是自住党需远避的“毒瘤”!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好，关于置换问题向你讨教，目前我浦东高行新高苑自住一套2房，21年9月将满5年。去年5月又买入一套新高苑二房后出租，目前租客退租空关，目前现金库存不多。

因为夫妻均在黄浦工作（一人在人民广场，一人在陆家浜路），且一方父母帮忙带小孩，小孩计划在黄浦读书（目前小班在读），预期打算在黄浦或者陆家浜路附近置换3房，如若两套均售出，还去贷款，加上手头现金，650w左右，有没有可能实现置换？您有什么置换建议？请曾叔指点！

回答：650现金，如果按2套计算，也就只能考虑850左右的房子，对于黄浦区这样的精贵地段，显然是不够的。别说商品小区三房了，大楼或者公房都买不到的。只能看一下黄浦江对面，90年代的老大楼，居住感受普遍糟糕，户型奇葩朝向四面八方。建议以租房的方式，解决小孩上学问题。

提问： 曾叔你好。松江佘山的商品房，离地铁三公里。排名前列份方案卖了，置换八百万的房子。第二方案，用手里一百万现金买个投资房过几年再二个都卖了置换更贵点的呢。不知道佘山后面预期有没有规划发展起来。值得等几年么等涨点再卖么？

回答：看了你的疑惑，我个人建议还是先卖出，然后置换总价800万左右的房子，否则预算太低，也买不到特别合适的盘。

提问：您好，准备从个人处买房，小区房产证都没下来，通过中介需要全款购买，可以公证，为了离老人近方便照顾，请教下可以买吗？怎么规避风险？

回答：风险还挺大的，公正协议是有效的，但是房东不执行后续也很麻烦。因为一直没有过户，如果房东有什么闪失，后续继承，lh之类的处理起来都很麻烦。没什么办法规避这种风险。

提问：老师您好！求推荐内环内次新小区（2015年左右）学区三房品质小区，较好是一梯队小学和初中对口，预算2.2KW左右，谢谢！

回答：在上海，2015年的房子是很新很新的，毕竟上海所谓次新的定义是指板楼，如果你愿意放宽一点点年限的话，可以看看贴着内环的品质小区：比如耀江花苑。亦或联洋附近找找。

提问： 曾叔，有个问题请教：家里拆q分两套房子。一套房子还有一年就可以交易了。还有一套再要三年才能交易。所以纠结是等明年（算二套）买房子。还是再三年（算首套）买房子？

回答：上海的房子，在条件允许的情况下，一定是早点买、早点买。涨出来的利润空间完全可以覆盖掉前期成本，但是要买对，具体怎么买，该买哪里可以参考曾叔的内部资料。

提问：您好！请问touzi优选二手还是新房啊，在出手的时候会有差别吗？买方会介意前次转手过的房子吗

回答：看城市的，像上海这个地方，新房限价的不多，投资优先考虑二手房，而且新房有一个处房权，买了之后将来出手的时候就没有这方面的溢价了。上海每年有20万+人买二手房，买新房的只有10万不到。早就习惯了二手交易。如果是二线城市，新房有限价，倒是可以考虑新房。

提问：您好曾叔，未来房价会降吗？

回答：楼市有一定的周期性，上涨、横盘、回调，在房住不炒的政策下，各城市的房价不会有太大的涨幅。局部一二线刚需城市，房子有限，人口不断涌入，房价只会不断上涨，受房价调控，会有一段时间的横盘，如政策放开，会出现跳涨。三四线城市会有回调，幅度不大。如果是自住+投资不用考虑太多，合适就入手，不用等待房价见底方才入手。手里有空余子弹想投资的，逢笋入

以上精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问