北京楼市神话:买对一套房,资产翻了13倍!
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上周房叔分析了北京二手房最热板块之一的回龙观。
立马就收到很多粉丝私信和留言，点名让房叔写写其他大热片区。
其中一个热议区域，就是北苑。
那房叔必须是有求必应。
其他粉丝后台/留言的区域房叔都记下了，点一波关注，日后一个一个讲清楚。
北苑，可是一度成为了北京楼市的传奇。
当年甚至有媒体称之为“北京楼市吉尼斯”。
房叔得说，在北苑，涨幅惊人的远不是个例。
而润泽悦溪又是新北苑有名的神盘，如果算十年涨幅肯定更加惊人。
今天就给大伙儿分析一下：
北苑十几年间暴涨了多少？背后的逻辑是什么？
现在还能在北苑闭眼买房稳赚不赔吗？
传奇板块也有跑不赢大盘的坑？选房策略是什么？
北苑板块，优质诠释了什么叫：
十年前你爱答不理，十年后你高攀不起。
北苑的传奇，是从2008年奥运会开始的。
当年北京投资超2800亿，直接给朝阳北的基础设施大换血。
真金白银，砸出来了配套、商业、路网，尤其是北京地铁5号线。
而北苑板块作为亚奥的北扩展区，自然也间接获益，市场热度和价值都水涨船高。
毕竟当年全北京总共7条地铁，北苑就占了5号、13号两条。
于是2009年左右，四家开发商扎堆儿在北苑布局了7个小区。
就是传说中的“北苑四害”。
而新闻中所说的“北京楼市吉尼斯”，就是其中之一的，润泽悦溪。
2009年润泽悦溪入市的时候，北京市场因为奥运会结束&金融危机的双重负影响，有一个小幅回落。
因此当年是低价入市，价格仅为8300元/㎡；
现在价格109030元/㎡。
13年间，翻了13倍！
一套两室一厅87平米的房子，总价增值了876万！
平均到每年增值67万，相当于每个月躺赚5.58万。
更离谱的是，这在北苑远远不是个例。
随手拿出来几个2008年以后的次新小区涨幅都非常可观。
而拿北苑板块、朝阳大盘和北京大盘的二手房均价，2010-2022年间的平均涨幅来对比。
北苑也是遥遥先进。
当年在这买房的大佬们，无疑都赢麻了。
不过话说回来，2009年左右买入北苑，还是需要点眼界和魄力的。
为啥能有如此恐怖的涨幅，本质还是因为十几年前确实是大荒地，有很大的发展空间。
起步够低，加上赶上了北京房地产黄金年代的加成。
但这样的条件，今后恐怕不可复制了。
目前为止，北苑片区内居住密度已经达到较大水平。
且片区生活配套也已经成熟，基本已无可供新开发的土地。
而从朝阳区2017-2035对北苑地区的土地规划来看，日后北苑仍然是作为服务和配套支撑的边缘集团。
将不会发展，也没有空间发展自己的产业。
因此房叔认为，北苑板块日后将很难再有惊人涨幅。
所以十年后的今天，北苑再也不能闭眼买了。
有意买北苑的买房人，首先必须明确，北苑是在承接哪些区域的外溢。
往南边看，是望京和亚奥板块：
均价在8-9万，而北苑的均价仅在7.9万。
相比之下，北苑的优势就是能以较低的总价，买到更新、更大、户型更好的房。
能够承接在望京和亚奥难以上车的刚需和改善需求。
往北边看，是昌平南回龙观板块：
北苑的优势就在于，它沾了朝阳较优质学区的边儿。
能够吸引一部分有子女上学需要，又承担不起东西海优质学区的买房人。
因此如果在北苑，想选到不愁流通保值的房，逻辑就是很清晰的两条线：
房子性价比为先，而不是越大越新才好；
较好带较优质学区。
而具体到北苑的楼盘，首先要明确，新北苑和老北苑的价值有本质差别。
以13号线为界，北边为新北苑，南边为老北苑。
目前新老北苑价差很大。
老北苑区域，除了三个2010年以后的项目，均价不超过7.4万；
而新北苑的均价，都在9-10万之间。
同是100平的房子，新老北苑能差出200万，可谓是同名不同命。
因此两个区域的选房人群根本上是不同的，老北苑是刚需，新北苑是改善。
而老北苑三个较新项目中，亚奥金茂悦&亚奥亚奥万和四季比较特殊。
定位属于较高端的改善住宅，主力户型比较大，总价在1400万。
实际上并不符合北苑片区内的选房逻辑。
平心而论，这个价钱已经可以考虑亚奥和望京板块，买房人一般不会来买北苑。
因此实际上，亚奥金茂悦的单价五年已经跌去了4.19%，也是区域内少有跌了的小区。
而筑华年这个项目，属于老北苑少有的新项目。
但很明显，哪怕是同样的建筑年限和社区水平，筑华年仍然比新北苑的均价低了1万！
究其根本，差别就是学区。
新北苑对应两个划片小学，是朝外来广营和朝实润泽。
两个小学分别是朝阳区强校，朝阳外国语学校小学部和朝阳实验小学的分校。
由本部统一教材和管理。
更重要的是，两个小学都是9年一贯制，对口朝外来广营的初中。
而朝阳外国语高中，朝阳TOP级别高中，2020年100%的一本率。
这所高中对其他初中只有60个招生名额，其余生源全部来自朝外初中。
也就是说买了新北苑，孩子能上朝阳外国语高中的机会就会大大增大，占据了朝阳区相对优质的教育资源。
而相比之下，老北苑对应的四所小学就非常一般了。
在新老北苑的区域内部，各小区的涨幅情况，房叔也给大家做了整理。
新北苑：
买房人公认的新北苑品质排名是：
润泽公馆/润泽悦溪>福熙大道>华贸城>花语城>世华泊郡>国际城
老北苑：
买房人公认的老北苑品质排名是：
筑华年>望春园>茉藜园/清友园>绣菊园>莲葩园>紫绶园
总体来看，小区涨幅基本上是符合社区品质排名的顺序的。
居住体验较差的小区，甚至可能跑不赢朝阳大盘。
并且占了较优学区资源的新北苑，跑赢朝阳大盘的项目，也比老北苑的更多些。
最后，今年二次土拍的崔各庄乡奶西地块将来入市，很多人担心会对新北苑产生冲击。
如果单从产品本身来看，奶西上新可能是楼龄和产品力双重碾压。
毕竟哪怕新北苑较新的小区，等奶西项目建成，就有了近十年的楼龄差。
但如果看奶西地块，目前来看，配套还是非常的匮乏。
干点什么都得蹭北苑老大哥的光，连地铁站也是使用北苑原有的。
所以短期来看，新北苑的价值还是比较稳定。
您在具体选房时，基本上同一个区域内的配套是共享的，所以要着重考虑的就是户型细节和自身喜好。
您还想看房叔分析哪些区域？评论区留言。
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