深响•财报②|越秀服务:从“借船出海”到“造船出海”

作者 | 绿蜡

出品 | 焦点财经

凭借“地铁+物业”TOD模式，刚刚上市两个月的越秀服务在物企纵横下走出了一条新路。

8月12日，越秀服务（6626.HK）公布2021年上半年业绩。半年报显示，上半年越秀服务录得营业收入约人民币9.582亿元，同比大增108.2%。毛利率为35.8%，同比增长3.6个百分点；拥有人应占盈利为人民币177.7百万元，同比上升134.0%。

截至2021年6月30日，越秀服务在管面积为3500万平方米，上半年新增在管面积376万平方米。合约面积为5270万平方米，上半年新增合约面积419万平方米。

虽然在管面积相对于头部物企有一定差距，但是越秀服务冲击物管行业排名前列梯队的期望仍在持续。上市之时，越秀服务管理层表示，希望在未来的3-5年，能够跻身于物管行业排名前列梯队。

就上半年来看，越秀服务确实也在通过内生、外拓、收并购等多种方式实现自身从“借船出海”到“造船出海” 的转变。

“今年上半年外拓情况不错，增加合约面积419万平米，下半年内部目标应该可以完成，目前的势头也不错。”对于未来外拓发展，管理层在业绩会上表示，由于集团于6月份上市，并购方面，上市的前前后后并购动作会稍微放缓，目前已经加紧推开，而且也有一些标的在谈。

TOD壁垒

得益于越秀地产、越秀集团及广州地铁三大国有股东资源，越秀服务在TOD 综合物业管理模式上增长较快。尤其是，2020年越秀服务收购广州地铁TOD物管业务，为其在TOD物管业务的内生增长上提供了基础。

半年报显示，今年上半年越秀营收9.6亿元，同比大幅增长超过一倍，其中，非商占70%，商业占30%。

此外，上半年越秀服务TOD营收1.17亿元，占总营收的12.2%，毛利率27.9%，净利率17.3%，上半年新增TOD合约面积约93万平方米，在管地铁71个，包括25个车辆段和停车场提供物管服务。商业运管营收2.80亿元，占总营收的29.2%，同比增长97.1%；社区增值服务营收1.84亿元，同比大幅增长210.0%。

越秀服务的盈利逻辑是探索“全域服务”，整合“物管+社商+智能化+X”多方资源，实现物业服务的拓维。

在业绩会上，越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏称，TOD项目与传统的物业收费是不一样的，盖上按照每平方米的面积来收费，盖下是按照标段进行收费，未来这一领域的增长前景可期。

越秀服务管理层认为，越秀服务的核心能力在于，去年并购了地铁物业，在TOD行业走在了其它物业公司的前列，集团拥有地铁环境工程维护+地铁物业管理运营的复合型物业管理公司，为广州地铁的站点、站线和车辆段提供物业管理服务，拥有地铁列车等特种设备清洁领域的技术壁垒，这是其自身优势。

此外，在高端商业的物业管理上越秀服务也走在了市场的相对前列，比如广州西塔等核心地段物业的管理。

半年报显示，越秀服务TOD在管面积为510万平方米，合约面积610万平方米，上半年新增TOD合约面积约93万平方米。未来，越秀服务将积极把握TOD模式带来的机遇，进一步巩固TOD综合物业管理模式，成为国内先进的TOD综合物业管理服务平台。

1亿平方米目标与“走出广州”

TOD是基于公共交通站点进行辐射，对于属地性较强的企业来说，想要跻身排名前列梯队，全国化扩张往往是必经之路。

广州地铁于2021年2月8日入股越秀服务，成为战略投资者。针对未来是否会与其他地铁合作，越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏表示，目前越秀服务正在和长沙等城市项目初步达成意向合作，广州地铁也在与青岛等城市进行开发、运营合作洽谈，越秀服务希望能够“借船出海”，通过广州地铁走出广州。

“目前广州地铁是我们的第二大股东，希望积极与他们进行交流，未来TOD项目能走出广州。此外，目前上半年我们新增商业83万平方米，大部分承接的是外边的项目，对于市场的培育是好的实践及证明。”

对于未来持续性盈利及规模发展，越秀服务执行董事兼行政总裁吴炜则表示，管理层有信心保持越秀物业未来高速的增长，拓展方面主要的基础是业务拓展。希望通过“内生+外拓+收并购”多轮驱动未来两到三年实现1亿平方米在管水平。

内生方面，越秀地产和广州地铁的发展带来稳定的业务增量；外拓方面，组建拥有资源和渠道的投拓团队，快速进行全国化拓展；收并购方面，凭借国企背景优势，整合广州市国资系统的物管资源，拓展广州市以外市国资系统的“朋友圈”资源。

“排名前列，母公司能够提供每年500到600万平方米的面积，相信两至三年累计可达1500万到1600万方。第二，集团已经构建60到60人的外拓团队，希望在这一方面实现1500万方平方米的水平。第三希望透过收并购来增加管理面积，预计这一部分未来三年能够实现3000万到3500万平方米的收并购水平。三项加起来能够实现1亿平方米在管面积目标。”

半年报显示，截至2021年6月30日，越秀服务在管面积为3500万平方米，在管项目226个，上半年新增在管面积376万平方米。合约面积为5270万平方米，上半年新增合约面积419万平方米。市场化拓展加速突破，获得新拓展项目24个。

区域布局方面，集团已形成以大湾区为核心，面向华东、华中、北方和西南拓展的「1+4」全国化布局。

据管理称称，未来，越秀服务将以地铁物业管理为起点，进一步拓展TOD物管的边界，例如高铁站、机场等大型交通枢纽，挖掘TOD物管的市场空间，以大湾区为核心，同时拓展华东、华中、北方和西南地区，重点关注一线、新一线及二级城市。

扩围服务边界

不仅仅依靠母公司的自身供给，越秀服务已经开始进行外拓寻找自身内生力，越秀服务定位是全能型城市运营服务商，上半年越秀服务全域服务创新实现突破。

半年报显示，越秀服务社区增值占比提升占总营收的19.3%，上半年社区增值服务的营收同比大幅增长超过两倍，同时社区增值服务的毛利率也达到了40%，

对此，越秀服务称围绕美居、租售中介、社区新零售等方面，有针对性的研发社区增值服务，对公司上半年营收和净利润的增长都具有较大助力。

数据显示，越秀服务的增值服务营收1.84亿元，同比大幅增长210.0%，上半年集团积极开展美居业务，实现营收0.5亿元。

此外，在租售中介业务方面，铺开全国门店，目前新开业门店超过70间；深耕社区，以服务业主为核心，实现资源共享；打造经纪品牌，拓展项目周边市场。

据越秀服务称，未来越秀服务将围绕着 1大基本业务：基础物业管理， 3大拓展业务：非业主增值、社区增值、商业运营管理业务全面铺开，坚持智能化和数字化战略提能增效。

“围绕美居业务，聚焦越秀好平台服务，持续加大智能化发展，推动全能型服务商运营的地位，持续为股东创造更大的价值。下半年越秀将以加快在管面积、增厚业绩为主，越秀服务社区增值和社商业务同步发力，不管是大湾区还是浙江都在推广全域管理。”

对于最近资本市场教育股大跌及物业股政策等问题，吴炜则认为资本市场波动很正常，对于目前环境对物业股有些不利的情况，他认为物业板块业务领域是非常广阔的，需要加强和改进住宅物业的管理内容，依然看好物业股未来发展潜力。

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