越秀地产半年考:上半年销售涨7成,稳现金控成本完成全年计划63%

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

在超六成房企上半年业绩预亏之时，国企越秀地产迎来“满堂彩”。

8月25日下午，越秀地产(00123.HK)发布2023年中期业绩报告。 上半年，越秀地产实现销售额839.6亿，同比增长70%，完成销售目标的63%。相比于略有瑕疵的17.8%毛利率，越秀地产实现营利双收。

半年报提到，上半年越秀地产实现营业收入约为321亿元，同比上升2.6%。权益持有人应占盈利约21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为21.5亿元，同比上升0.8%。

现实的情况是，8月房地产市场仍然萎靡不振。对此，越秀集团董事长兼执行董事林昭远的看法是，政策会加持，“认房不认贷”等政策工具箱会相继推进。行业在筑底，市场存在分化现象。越秀地产今年总推销货值是2400亿元，还不包括今年新增土地转化的土储，未来有信心完成1320亿元的年度销售目标。

市场风声鹤唳下，房企暴雷已经蔓延至远洋等国企。

越秀地产管理层的理解是，这不能怪市场。不管是民企还是国企都是市场主体，只要出了流动性和信用问题，受到市场的一些影响是正常的。至于会不会蔓延，还是要回到企业的经营理念上。

为此，管理层指出，越秀地产未来将坚持精准投资，控好杠杆，注重流动性，稳定现金流，在运营策略上实现增效。

全年供货2400亿元，一城一策“要量又要价”

从派息方面可以看出，越秀地产运营的抗风险性。上半年，越秀地产派息总额约占核心净利润的40%，派息比例和去年保持一致。

此外，越秀地产董事会决议宣派2023年中期股息每股港元0.232元（相当于每股人民币0.213元），按港元计算中期每股派息同比下降27.3%。

为了实现业绩的增长，管理层也提到，越秀地产上半年销售费用在下降，渠道中介渠道比例也在下降。除了控制成本之外，更为重要的是，精准投资起到了作用。

“因为今年销售不是集中在一个区，体现了比较好的成长性。今年大湾区、华东片区、华北片区等各大片区都出现了增长，说明我们在前面的投资布局是比较精准的。”

越秀地产管理层的看法是，核心一线城市、重要二线城市及华东地区、大湾区资源集聚优势明显，意味着市场支撑度高、潜力大。

年报显示，越秀地产累计合同销售（连同合营企业及联营公司项目的销售）金额约为836.3亿元，同比上升71%。在大湾区实现合同销售金额为约人民币461.3亿元，同比上升45.3%；广州实现合同销售金额402.6亿元，同比上升37.2%；在华东地区实现合同销售金额约为人民币186.3亿元，同比上升151.4%。

2023年越秀地产上半年销售额区域分布图

对于目前市场降价甩货的热点问题，越秀地产管理层则指出，既要量又要价。越秀地产今年总推销货值是2400亿元，未来也将加大对市场的研判和营销的力度，下半年会根据一城一策，加快去化。

上半年纳储217万平，旧改以“控风险”为首要原则

销售增长的前提条件是精准投资。今年上半年，越秀地产在土地市场“狂奔”，不仅祭出土拍玄学大招，也在不断扩充国企“朋友圈”丰盈土储。

对于目前特大城市城中村改造项目，越秀地产管理层指出，越秀地产会积极参与。未来会重点关注广州海珠、天河等区域，而“控制风险”也将作为旧改首要原则。

“因为旧改周期长，把握的原则是控制风险，整体做评判，包括地区未来是否有发展潜力，是否是产业、公共配套重点发展区域。”

管理层认为，城市更新体量大，容易穿越周期，可以控制节奏，对房地产平稳的发展比较有利。但是，旧城改造的选择比公开市场拿地要求更高，净利率及毛利率也会相应更高，未来也将留出安全垫以防止出现风险。

半年报显示，上半年越秀新增土储全部位于一线城市和重点的二线城市。在北京新增优质土储43万平方米。其余都位于广州、上海、杭州、成都、武汉、青岛和西安等城市。

在拿地方面，越秀地产有其特殊优势。2023年上半年，越秀地产通过「6+1」多元化增储模式于8个城市新增11幅土地，总建筑面积约为217万平方米。其中，在上半年增储模式中，公开市场拿地占比达到52%，TOD、城市运营、国企合作、勾地及收并购分别占到14%、12%、16%、6%。

2023年越秀地产上半年纳储方式结构图

作为老牌国企，越秀地产拿地主要依靠“地产+基金”模式，这区别于其他房企的拿地方式。母公司越秀集团下的基金公司，以此解决房企融资难、现金不充分问题，以此加快扩张速度，保持低负债。

目前，越秀地产总土地储备达到约2813万平方米，其中1297万平方米位于大湾区，占比约为46.1%，528万平方米位于华东地区，占比约18.8%。

2023年越秀地产上半年纳储区域分布图

就行业排位情况来看，据中指研究院显示，越秀地产2023年上半年的权益拿地金额为189亿元，排在房企拿地排行榜的第7位。根据管理层此前在业绩会上所透露，越秀地产今年拟投拓规模400亿元。

此外，越秀地产也在持续深化TOD业务全国化布局战略，于杭州新增星桥TOD项目，总建筑面积48万平方米。越秀地产TOD项目总土地储备约398万平方米。期内，TOD项目实现合同销售约人民币185.1亿元，同比上升53.3%。

一年内到期债务占比12%，加权平均借贷年利率为3.98%

拿地是为了精准投资，而保证债务结构安全是实现发展的第一要务。

对于未来公司的重点工作，越秀地产管理层认为，一是控好杠杆，同时也非常注重公司的流动性。一年内到期债占有息负债的12%，明年有117亿债务到期。

“我们目前的资金是充裕的。公司一直利用人民贷款利率较低的情况，降低公司成本。我们今年发了公司债54个亿，以此保证公司未来的发展与安全。“

就债务结构方面来看，上半年越秀地产人民币借贷占比79%，外币借贷占比21%。目前，一年内到期的债务占比12%，平均债利率下降到10%以下。

在融资方面，越秀地产于境内成功发行合共54亿元公司债券，加权平均借贷年利率约为3.37%；于上海自贸区成功发行自贸区人民币债合共人民币34亿元，加权平均借贷年利率为3.92%。期内，越秀地产加权平均借贷年利率为3.98%，同比下降13个基点。

此外，越秀地产也在扩充现金流，上半年完成供股，获1.15倍超额认购，募资净额约83亿港元。

对此，越秀地产表示，募集资金将主要聚焦投资大湾区和华东地区主要城市及其他重点省会城市。此次供股也将进一步加强集团资本基础及强化核心竞争力。

在资产负债表方面，上半年越秀地产各项指标全面的改善和提升，其中，越秀地产上半年现金及现金等价物及监控户存款492.5亿元，同比增长40.2%。总借贷998.2亿，同比上升13%，与发展规模相匹配。

截至报告期末，越秀地产三道红线保持绿档达标，指标进一步改善，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍。