地产内参 | 房地产调控下半场方向出炉,民营房企融资筑底回升

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第22周）

企业研究组

监测时间：5月28日至6月2日

一、宏观政策：

1、全国：国务院发布《关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》。（详见附注1）

焦点研究院：《通知》明确了下一阶段房地产行业政策支持的方向：1、在因城施策方面，实际贷款利率仍有下降空间，住房公积金租房提取额度也可根据需求继续提高；2、在房企融资方面，民营企业债券融资交易费减免，民营房企再迎利好；3、在土地市场方面，年度新增建设用地也可扩大供应规模。

2、四川省成都市：进一步优化完善房地产政策，涉购房条件、二手交易、公积金等。（详见附注2）

焦点研究院：此次调控继续从需求端入手，成都也是继南京、杭州等城市后又一座支持多孩家庭购房的新一线城市。相比5月16日仅从住房认定标准上放开，本次优化力度明显更大，针对刚需改善群体。而短时间内连续祭出两次调整，也说明当地政府对改善市场环境的急迫。不过，政策调控能否短时间影响市场预期，购房者是否仍会处于观望态势，仍需要进一步观察市场走势。

二、企业经营：

1、新城控股：发行10亿中票，首单民营地产企业信用风险缓释凭证落地；

新城发展：子公司成功发行1亿美元7.95%优先绿色票据。

碧桂园：5亿元公司债券在深交所上市。（详见附注3）

焦点研究院：部分民营房企发行信用保护工具债券的政策支持迅速落地，意义有三：1、信用保护凭证真正用于房企纾困，给解决民营房企“融资难”问题做出示范；2、商业银行在提供信用增信的同时，必然背负了不小的违约风险，敢于“冒风险”说明银行对企业的信用资质和摆脱困境的能力依旧充满信心；3、未来债券发行+信用保护的方式将扩容，包括但不限于创设风险缓释凭证、担保增信、交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作等模式。

拿到发债入场券的民营房企接连打通境内外债券融资通道，结合决策层对民企融资的持续鼓励，民营房企信心得到极大提振，后续发行规模及种类有望继续扩大。

三、土地市场：

1、5月30日，长春2022年首批集中供地迎来成交日，仅1宗绿园区地块成交，由长春万盛置业以2.6亿元底价摘得，另一宗南关区提前终止交易。（详见附注4）

焦点研究院：长春的集中供地在2021年下半年以来就面临着流拍率较高的情况。在2022年首批次集中供地过程中，仅供应两宗住宅用地，供地信心明显不足。长春的楼市颇具代表性，其经济发展缺乏长期动力使得民众购买力不足，楼市库存较高，上半年的疫情使得新房去化雪上加霜，政府通过减少土地供应来平抑市场需求，为了刺激楼市复苏，通过出台放松政策来刺激需求，放松对房企的监管。

附注1：

5月31日，国务院发布《关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，扎实稳住经济的一揽子政策措施包括六个方面33项措施，涉及财政政策7项、货币金融政策5项、稳投资促消费等政策6项、保粮食能源安全政策5项、保产业链供应链稳定政策7项、保基本民生政策3项。其中，房地产方面，对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离、受疫情影响隔离观察或失去收入来源的人群，金融机构对其存续的个人住房、消费等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延期还本等方式调整还款计划；继续推动实际贷款利率稳中有降。在用好前期降准资金、扩大信贷投放的基础上，充分发挥市场利率定价自律机制作用，持续释放贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导至贷款端，继续推动实际贷款利率稳中有降；继续支持和鼓励金融机构发行金融债券，建立“三农”、小微企业、绿色、双创金融债券绿色通道，为重点领域企业提供融资支持。督促指导银行间债券市场和交易所债券市场各基础设施全面梳理收费项目，对民营企业债券融资交易费用能免尽免，进一步释放支持民营企业的信号；实施住房公积金阶段性支持政策。受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不纳入征信记录。各地区可根据本地实际情况，提高住房公积金租房提取额度，更好满足实际需要；依据国土空间规划和上一年度进城落户人口数量，合理安排各类城镇年度新增建设用地规模。

附注2：

5月31日，四川省成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》，进一步优化完善房地产政策。《通知》优化了购房条件。在市中心城区（青白江区、新津区除外，下同）新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：排名前列，购房人具有拟购房所在限购区域户籍，或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地连续缴纳社保12个月以上。第二，市户籍居民两人及以上家庭在中心城区范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在中心城区范围内无自有产权住房。在市近郊区（市）县（含东部新区、青白江区、新津区，下同）新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市就业。

《通知》明确更好满足多子女家庭住房需求。二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房。《通知》优化住房交易条件。在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让。《通知》完善税收调节政策。在全市范围内个人转让家庭少有住房的，增值税由满5年免征调整为满2年免征。《通知》支持居民将自有住房用于保障性租赁住房。居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。

附注3：

5月30日，新城控股完成2022年度排名前列期中期票据簿记。本期中票发行规模10亿元，期限2+1年，发行利率6.50%，合规申购家数为7，合规申购金额为8.68亿元，有效申购家数为7，有效申购金额为8.68亿元，较高申购价位6.50%，较低申购价位6.30%。此前，中债信用增进公司设立中债民企债券融资支持工具，支持符合条件的民营地产企业恢复合理的市场融资需求。为助力新城控股中票发行，5月24日，中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证（CRMW），这也是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，创设总金额不超过1.3亿元。

5月31日，新城发展发布公告称，新城环球发行金额为1亿美元的7.95%优先绿色票据。公司及发行人拟将票据发行的所得款项净额用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资并根据公司的可持续金融框架仅用于符合条件的绿色项目。公司及发行人拟将票据发行的所得款项净额用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资并根据公司的可持续金融框架仅用于符合条件的绿色项目。

5月31日，碧桂园发布2022年公司债券（排名前列期）在深交所上市的公告：债券简称22碧地01，于6月1日在深交所上市，本期债券发行总额为人民币5亿元，票面利率4.50%，发行期限3（1+1+1）年。

附注4：

4月27日，长春市规划和自然资源局发布2022年度供地计划，2022年度长春市区住宅用地计划供应606公顷，相比2021年长春拟供应住宅用地1776公顷，同比减少约66%，此外还强调在去库存方面要加大力度。

5月6日，吉林省长春市出台了20条稳地产措施，在供应端继续放松监管，同时出台措施加大对房企的金融支持，支持税收减免，调整商品房预售资金监管政策等。