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一、基础信息

开发商：深圳市铭勋房地产（本土小型房企）联合万安堂股份合作公司

物业：鸿荣源物业（服务费待定，车位比1:0.93）

定位：独栋28层住宅，主推“地铁口+现房+教育配套”概念

价格：

备案均价

：4.97万/㎡（精装），促销后最低单价3万/㎡起

总价范围

：270万-490万（71-98㎡二至四房）

体量：总建面2.51万㎡，容积率3.68，绿化率40%

交付时间：2025年12月精装现房交付

二、核心优势

✅ 交通与配套

地铁口现房：

4号线观澜站

：步行仅200米，10站直达深圳北站，16站至福田CBD

规划轨道

：22号线鹭湖北站（600米）、18号线（远期规划）

快速路网

：梅观高速双向14车道改造（30分钟达福田、南山）

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教育与商业资源：

学区覆盖

：对口观澜中心学校（省一级小学）、观澜中学（省一级初中）

商业潜力

：紧邻百佳华广场（200米），鸿荣源观城旧改规划超20万㎡商业（参考沙井壹方天地）

旧改与性价比：

旧改规模

：周边鸿荣源、卓越等房企主导超2000万㎡城市更新，未来或成观澜核心居住区

价格倒挂

：周边佳华领域广场二手房5-6万/㎡，项目折后单价低约30%

三、主要短板

❌ 居住品质与风险

独栋硬伤：

无小区花园

：仅1栋28层建筑，公共活动空间局促

高密度设计

：3梯6户，部分户型次卧面宽仅2.4米（如71㎡两房）

开发与环境风险：

开发商弱势

：铭勋房地产无标杆项目经验，鸿荣源物业曾因减配引发争议

施工期干扰

：周边25个旧改项目施工（预计持续至2030年），噪音粉尘问题突出

产权缩水：2020年拿地，剩余产权年限约65年，影响长期持有价值评估

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四、户型与价格策略

户型面积（㎡）亮点风险点71㎡两房一卫71-72

竖厅设计+U型厨房，总价270万起

东北朝向，单卫设计使用紧张

82㎡三房一卫82-83

三开间朝南+LDKB一体化

次卧面宽2.4米，采光受限

94㎡三房两卫94-95

南北通透+独立玄关

西南朝向，临主干道噪音风险

98㎡四房两卫98

四开间朝南+多功能书房

总价超450万，流通性弱

促销政策：

清盘折扣

：备案价85折，71㎡两房最低270万

首付分期

：支持首付40万起，无息分期最长3年

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五、购房建议

刚需上车群体：

优先选择71㎡东北向两房，总价控制在280万内，利用首付低门槛优势，验房时重点核查隔音玻璃（临观澜大道户型）及卫生间防水工艺

家庭改善需求：

考虑94㎡三房两卫，南北通透设计适合三口之家，但需警惕周边旧改施工期干扰

长线投资者警示：

押注观澜“鹭湖中心城+ICT产业”升级，但年均收益率预期仅2-3%，需耐受5-8年旧改周期

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