上海楼市:有些板块悄悄地涨,肉吃完了汤或许能“瓜分”6个月!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问可以分析下目前的上海行情吗？

回答：普陀的万里、长寿路，以及宝山淞南、顾村等板块2010年以后的次新房正在悄悄上涨。算下来，这些前期并不活跃的板块，2021年已经涨了有10%。浦东、闵行，以及内环方面，好房子基本上已经摸到了阶段性的天花板，尤其是内环的好房子，基本上单价已经都站上14万以上了。

这一切，特别是以上海1.22新政作为分界线开始，预示着这波行情已经转入中后期。我预测，这样的市场环境中：大肉已经被吃完，剩下的那些肉汤，也将会在6个月内被瓜分完毕。

上海每五年会有个大行情，每三年有个小行情。但是这个行情来的很快，很多版块可能一周到两周就涨完了。比如普陀的万里板块：先说结论，普陀万里现在这个价位的次新房，基本已经是涨完了的停滞状态。

简单来说，现在这个板块的次新房涨跌纯靠心理博弈，房东觉得还没到位，但买家觉得太贵了。

实际上，万里这个板块的学区房加成很强，本身去年底出现的上海行情就是学区房领涨，万里当时就吃到一波涨势。然后很幸运的是，学区房新政一出来。

万里有几个原本不是学区房的小区被划进学区了，再涨一波，直到现在价格顶死，大家买不动了，购买力就会往旁边的桃浦和真如两个板块外流。

这两个板块，前期没有吃到学区房行情的涨幅，整体板块也不是非常热门。

但等到周边大宁、万里、光新板块涨起来以后，这两边就成了非常刺眼的洼地，1-2个月后，就会与周边的均价拉平。

属于典型的别人吃肉，它能喝到汤。其实逻辑很简单，去年早些看的时候，大宁均价8万左右，普陀板块6万； 行情一起来，现在大宁均价12万了，普陀板块才7万，瞬间的就真香了。

同样的“喝汤板块”，还有嘉定新城、南翔，宝山的淞南、顾村、大场等等。

这些板块的共同点有三：

排名前列，板块内都有成片的2010以后的电梯房；

第二、位置都不是太偏，起码区域内还有轨交直连；

第三、都与行情前期领涨的学区房板块相邻。

提问：您好曾叔，关注了一段时间，您文章里都提到老破小不要碰，但是有2娃的想买带学区的只能买老破小挂户口（预算太有限），目前手上有只有一套浦东张江400多万的老破小（贷款还有一些，娃已上一年级了），这种情况该置换到另外一种双学区或一贯制的老破小吗？（譬如像东园一村、金桥酒店公寓），还是投资一套有潜力的地方（公元2040&仁恒海和院），等到过三四年大娃快要初中前一年再置换初中学区房？真的蛮迷茫的，求解。

回答：有学区的老破小可以考虑，主要是学区取胜。老破小学区房投资需要一些眼光，因为今年涨幅已经有一些了，下一步买哪个房子是房源取胜。学区房最近几年涨幅会稳定，长线看高基数效应会略微影响涨幅，这个要辩证地看。你说的祝桥和崇明都不是潜力地块，可以选择大虹桥和三林这一些地方，潜力更大。因为你有初中学区房需求，我更建议你买初中学区房，自用和投资都可以。

提问：曾叔您好，预算900到1200万，准备买新房，非自住，纯增值保值，准备持有5年后置换。从增值角度看，新房买哪个板块比较好？这个预算很尴尬，内环内新房很少，中外环新房又不知买哪里好？望指点，谢谢！

回答：这个预算内环新房不少啊，北区就有好几个。新房讨论板块意义不大，除了前滩大虹桥这种全新的区域集中开盘，其他地段开盘主要看和二手之间的价格差是否合理或有没性价比。

内环可以关注东外滩鞍山，北外滩瑞虹的几个新盘，都有90到100的紧凑户型，1200差不多。

中环则可以看漕河泾和古美的两个新盘，都是断供很久的稀缺货，积攒了多年购买力，二手市场表现肯定不差。

提问：曾叔，外地人首套有积分，工作地方自由，娃不满一岁，预算500上下浮动50，是买在大虹桥爱博，捷克这种周边有幼儿园，小学一般后期再换学区房还是一步到位闵行学区房备着比较好啊？目前户口还需要四五年 看到之前回答的建议闵实验畹町几个地方，不知如何是好了

回答：一步到位闵行学区房，闵实验畹町不算强，但毕竟是9年学区不愁了。你已经有孩子了，学区房是刚需，应该先考虑。具体推荐可以参考曾叔总结的内部资料，相信对你的疑问有用。

提问：之前我购置了壹滨江但是考虑到容积率、和附近的杨浦大桥、楼前面的办公楼（20层以下因为有办公楼阻挡所以望不到江）还有有一栋楼是斜向杨浦大桥的，所以心理上有点后悔。但是又特别喜欢她的江边的各种步道及设施，还有未来良好的交通配套。请问你对这个楼盘怎么看。

回答：所有沿滨江的盘，都是比较稀缺的。并不是因为它产品力有多好，涨得有多快，而是因为它足够稀缺，就算你当时不买别人也会买。北滨江是所有浦东滨江里界面视野比较差的，但依然会有人抢光。所以看在它本质的价值上，还是可以接受的，买都买了就别多想了。

提问：上海东站规划在祝桥，祝桥房子现在三四万，可以投资吗?

回答：不值得，祝桥离市中心太远，选祝桥不如在大虹桥买，预算不够可以买小户型。

提问：您好曾叔！关注您很久了，最近也有意向拿闲钱出来做首付买房。因此，特此请教您：总价预算450w，购房目的为投资保值、非自住，请问应该考虑从哪些角度购置房产（位置、户型、新旧房、楼层、价格等）?

具体来说，1. 如果购置新房的话，可以关注最近哪些新开盘的房? （本人算了下，摇号积分挺高的，可以一试）2. 如果购置二手房的话，应该关注哪些区块、注意哪些房屋属性呢？非常感谢解答！

回答：这个预算新盘选择实在有限，基本就是市区外围一圈，优先关注西南，徐泾70多平的2房产品，其次考虑泗泾。二手只能放弃品质，要么重租金考虑市中心品相还不错的商品一房产品，普通住宅省税，要么就重流动性买外环附近的动迁2房产品，一手交易省税。具体推荐可以参考曾叔总结的内部资料，相信对你的疑问有用。

提问：曾叔，请问如何判断板块是否有潜力？

回答：一个板块的生命周期是：炒概念、炒地皮、炒配套、炒供需。如果一个板块已经发展到周期尾端，其价格包含了配套价值在里面，所以应在配套动工落地尚未成熟之前入手，但也不宜过早，我们不知道zF是不是说说而已。其次从板块过去，现在、将来的涨幅表现，判断板块价格，是否值得。如果一个新板块炒概念阶段就源源超过所在城市的平均价，说明已经提前透支了一部分，需要站岗几年才能赚钱。而在炒地皮和配套阶段，考虑通勤时间合理，如果板块价格在城市的中位数以下，就值得入手。在炒供需时，板块已经发展成熟，此时进入多半是高价，容易站岗。

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