重庆楼市:人人都喜欢江景,但很少有人能选对江景盘!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，坐标重庆，目前看了十几套都不理想，弹子石国际社区不看江，江北嘴中海离谱贵，北滨路年代老，御峰也不看江，一定想看江的话，御龙天峰高层看江多少合适呢？另重点帮忙分析下铜元局金辉那几个盘，发展前景如何，看江清水120左右多少入手合适？谢谢！

回答：重庆江景房要选就选一线江景楼盘，坐北朝南的较好，其次是一线江景坐南朝北，最后才是二线江景坐北朝南：

排名前列梯队：融景城、珠江太阳城、寰宇天下、紫御江山、春森彼岸；

第二梯队：长嘉汇、东原1891、南滨特区、珊瑚水岸、金辉城、国际社区、阅江阁、龙湖郦江、铂悦澜庭；

第三梯队：西派城、新鸥鹏教育城、御龙天峰、招商江湾城、金科廊桥水岸、保利观澜、中央广场、金科金砂水岸、北岸江山东区、重庆天地。 御龙天峰看江单价1.7左右可入。 金辉城在南滨路上，但看江效果不如前半段（对面景观是菜园坝，没有太大亮点） 金辉城那一段的江景虽然不是重庆最优质的江景，但也算是第二梯队不错的江景。融侨半岛属于南坪的成熟版块，未来能跑平大盘。单价控制在1.4左右。

提问：成哥好，请问您一下，重庆江北区的次新房值得购买么？了解了恒大御龙天峰1.8单价和珠江太阳城1.6万的两房，重庆投资两房更有价值还是三房以上的？或者重庆哪里投资更合适？

回答：你好，北滨路买到笋盘评估价比成交价高2000元很正常，比如恒大御龙天峰，买到17000元，评估价20000元也是正常操作的，金融属性好。但是入手单价尽量控制在1.7左右。 珠江太阳城算得上重庆优质的位置了，长远看投资没问题，长性好，租金也不错，但是盯着人太多，热度太高，导致笋盘极少，杠杠一般。单价1.5左右可入。 这2个都是还不错的选择，多淘一淘。更多高回报楼盘可以参考内部分享！

提问：成哥好，请问拆骨法是什么意思，能否仔细讲讲？

回答：房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。

提问：成哥好，近一年多来重庆二手房一直阴跌。近来看了渝北区汽博板块的二手房，普遍挂价15000左右。特别是融创紫枫郡(奥园七期)，建于2011年，品质较好，楼间距空间近乎奢侈(相比现在的新盘)。装修保持很好，离轻轨站600m，中间楼层，建面14000元。相当于茶园的价格。请问成哥可以大量入手吗？

回答：你好汽博板块是这两年比较弱势的一个板块，不过在我看来也是会否极泰来的一个板块。 等6-8年后，你看的单价1.5的奥园的流动性、金融属性会差不少了。 茶园毫无悬念会有很大发展，但毕竟和核心区隔着山脉，和核心区没法比。 这2个板块对比优先汽博，同样是1.4的单价，更倾向建仓真内环。

提问：成哥好，我的主要问题是：

1：视高区域房产的走向及视高未来规划。

2：视高目前这种热度的的真实性。

3：我目前自身情况：我的社保在成都已经好几年了，没在成都居住。目前想在成都附近购进房产。

4：视高从居住和投资两个方向得到专业的分析。谢谢！

回答：你好，视高现在已经贵的⼀塌糊涂了，现在也没什么机会了。视高本身，没有足够产业支撑、人群基础， 但房价先吃成了胖⼦。 高位套牢、无⼈接盘，是视高楼市未来可预见的事实。原因很简单，这个只有5万⼈，位于五线城市边缘的⼀个小镇，房价已经超过当地⼈可承受的范围，但视高并没有出台任何有关的调控措施，房价放任⾃流。 视高镇深知自己短板明显，有北京燕郊房价“腰斩”的先例在，似乎不敢再去冒这样的风险。 政府有意通过低价的产业用地吸引企业进驻，由产业带动视⾼区域的后续发展，或许这才是视高发展的正确道路。 长期来看，产业⼀步步落实、⼈口增加，视⾼有⼀定的发展潜⼒，毕竟它拥有⼤城市商圈的独特地理位置和资源优势。 但是对于现在资源初生的视⾼来说，被严重透⽀的房价是它不可忽视的发展短板。

提问：成哥好，四个问题：

1、上海普陀桃浦智创城看好吗？这边15号线今年底马上通车了，武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？计划把父母搬离我近点的两房养老（我在颐和华城）

2、十号线二期今年底通车至浦东外高桥，位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久。

回答：1、不太看好桃浦板块，有铁路穿过，把板块割的支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格感觉也是比较温和，主要还是靠的十五号线的规划。具体还得看你的需求，如果考虑父母离得近养老自住可以买，如果为了纯投资建议再考虑其他区域。

2、外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高薪产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，即使通车也很难拉升这种标的，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面。

提问：成哥好。坐标重庆，请问朝天门庆隆海客瀛洲。005年建成建筑面积198。230万，22楼总共51层。毛坯六梯12户，客厅卧室全看江景。贷款利率5.55。费用2%能投吗？

回答：你好，海客瀛洲是重庆典型的妖盘。 一方面它的位置和江景都是无可挑剔非常震撼的； 另一方面它的房龄较老、周边环境嘈杂、菜市场污水横流。 从投资的角度来讲，一套房子有三个属性，分别是流动性、风险性、收益性。 海客瀛洲这个小区流动性较好（有争议的小区流动性都好）、风险性较高、收益性不确定。 有可能暴击，也有可能万年不涨。对于海客瀛洲来说，大量的旅馆、民宿充斥在楼栋中，物业管理难，环境就更差一点了。 海客瀛洲2003年开盘，2006年建成，最初的价格基本达到了重庆房价的两倍，但在16年之前小区均价也才8000左右，实际上的涨幅是非常低的。现在的价格上涨是由于近两年大家对江景房的需求暴涨，江景房整体上涨。 如果你的底仓充足，可以考虑，如果是新手，尽量回避。

提问：成哥好，1.我单身，名下有天和国际132平出租，有十年了，女儿名下有两套房，自住一套82平叠翠峰，出租一套130平多层 家益欣城。现在想把我和女儿名下的出租房换成新房，排名前列套新房以我父母的刚需名购买，现在已摇号中了高新区中和新景璟盘，可以买吗？能提供一个父母代购协议样板？我有理财700万元，可以先购房 后卖旧房！都是高新区户口，排名前列套新房买了后，准备把天和国际房子出售，我就有刚需，再买第二套新房，然后卖房家益欣城的房子，这样就完成了旧房换新房，这样怎么样？你还有什么好建议！

回答：新景璟歆府这个盘从位置上来说还是非常不错的，后期发展空间还是不错。缺点是，属于刚需盘，自己居住的话，舒适度可能差一点。价格方面略有点高，不过也还好。从投资角度来说，如果打算长期持有，你又已经摇中了还是可以买的。在资金充足的情况下，这样的换置是完全没有问题的，可以根据你的思路进行操作。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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