C5峰会|2021中国标杆产城运营商综合实力研究报告重磅发布
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2021年9月14日-9月16日，亿翰智库在上海隆重举办2021中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2021中国标杆产城运营商综合实力TOP30研究成果。
榜单解读
宏观 - 在不确定中寻找确定，产业地产被赋予全新历史使命
一、全球宏观
从大周期来看，当前全球正处于碳周期、创新周期、债周期三重叠加的时代；从中周期来看，肇始于2008年的全球性金融危机远没有结束，供需两弱是全球经济的主要局面；从小周期来看，疫情加速泡沫破灭，美国从单点杀猪转向，依托美元霸权恶性输出通胀；中国及时有效应对疫情，引领经济复苏。
二、国家宏观
高速发展转向高质量发展，建设现代化的经济体系是我国宏观经济的基本盘。新时期，我国经济发展由高速增长转向高质量发展，推动高质量发展，就要建设现代化经济体系，这是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。
三驾马车的全面受阻使得政府治理逻辑发生转变，既有需求侧逻辑转向供给侧逻辑。改革开放以来，在消费、投资、进出口三驾马车的拉动下，我国经济高速增长。然而经过40年的高速增长，现在拉动经济增长的三驾马车都出现了疲软的状态。
首先，居民消费活力不足，对经济的拉动效应不佳，从世界各国最终消费率数据来看，我国最终消费率远低于一般发达国家的最终消费率；其次，投资效应不断减弱。2001年1单位的投资可以形成1.08个单位的GDP，到了2016年，1单位的投资只能带来0.55个单位的GDP；最后，净出口对经济增长的拉动虽然持续上升，但存在两个问题。其一相对于庞大经济总量进出口体量过小，拉动有限，其二净出口存在受贸易保护主义的不确定性，较为典型的包括本次中美贸易争端等。
三、产业格局
从产业逻辑来看，信息时代带来产业发展逻辑的巨变，有效的组织创新资源、营造创新环境是实现发展的重中之重。
从产业格局来看，当前我国劳动密集型的传统产业增速逐渐下降，云计算、人工智能、互联网金融、现代服务业等新兴产业不断异军突起。
（1）战略性新兴产业是我国经济增长的重要动力源
从数据来看，2019年，我国战略性新兴产业增加值同比增速8.4%，而工业增加值同比增速仅5.7%，战略性新兴产业已成为推动我国产业结构转型升级、经济高质量发展的重要动力源。
（2）传统制造业迎来数字化转型新浪潮
当前随着技术的成熟和制造业信息化水平的不断提升，信息技术加速向制造业渗透融合，推动了机器、车间、工厂、信息系统、人乃至产业链与价值链各环节的全面深度互联，为制造业注入信息化的基因，不断促进制造业向数字化、网络化和智能化方向跃迁升级。
（3）产业地产作为产业转型升级的重要载体，具有巨大的市场需求
在当前产业转型升级的背景下，产业地产具有巨大的市场需求。
一是新兴产业发展需要新的产业配套。在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务；二是传统制造业转型升级需要新的建设服务。目前，传统的制造业面临着加快产业转型与升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。
四、区域发展
区域发展从遍地开花、野蛮推进单个城市中心时代真正进入了都市圈、城市群，区域资源协调发展时代。
从大方向来看，驱动区域协调发展需把握海外技术转移机遇。区域协调发展的关键是多层次资源圈的建设。而区域协调发展的本质动力是海外产业技术转移带来的增量价值。新时代，中国可依靠巨大的需求市场及廉价的研发成本吸引海外产业转移，通过海外技术转移和内部产业生产为核心城市富集资源，同时核心城市与区域城市之间要素相互流通，实现一体化发展。
从小方向来看，城市间分工趋向合理，城市发展模式分化显著。以都市圈其他城市为代表的三、四线城市发展模式从原来的在产业自然发展的环境下成长，转化“产-城-人”模式；以都市圈中心城市为代表的新一线、二线城市发展模式转化为“人-城-产”模式；
以都市圈核心城市为代表的一线城市，发展模式从“服务型城市”进一步升级为“建设创新型城市”，通过为科研技术人员提供更高品质的创新环境与创新空间，与对于研发全流程，包括产学研用融合，实现在基础科学与技术应用方面的全面先进。
五、宏观总结
产业地产作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，理应肩负起聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命，顺应时代浪潮，做经济高质量发展的有效推动者。
片区开发 - 以“人城境业”理念为引领，建设中国的创新城市
一、片区开发发展的趋势方向1方向变化：片区开发从“土地开发”走向“土地运营”
片区开发从“土地开发”转向“土地运营”，经营土地资源的能力成为杀手锏。新片区开发中，为区域导入税收与就业从可选项变为了必选项，强资源导入能力是关键城市综合开发的有序推进依赖于盘活片区内的土地资源，擅长于经营土地资源、提升土地价值的房地产企业无疑具有先天的优势。
2模式变化：“土地运营”不只聚焦于税收就业，而在于构建良好的发展环境（1）经济发展进行新阶段，驱动城市发展理念之变。随着城市经济发展至高端产业争夺阶段，片区开发逻辑从“产-城-人”转向“人-城-产”。2019年4月，成都举行首届公园城市论坛，成都市委书记阐述了成都“建设美丽宜居公园城市”的发展内涵和“人城境业”的发展理念。这一理念充分阐释了“从产城人，到人城产”理念升级下的城市愿景，可以作为未来各城市推动片区发展的一个模板来参考。（2）企业应引入高新技术产业。新片区开发中，为区域导入税收与就业从可选项变为了必选项，且传统总部经济导入已经显得乏力（数量有限，同时总部经济对于政府吸引力在下降，政府更喜欢高新技术、战略性新兴产业等）。例如，中交西安科技城项目，通过为片区导入硬科技获取项目，并先后在其他区域复制项目。3区域变化：政府投资条例倒逼，十四五争取优质片区开发项目的关键时期（1）政府投资条例倒逼片区开发集中于一二线城市。2019年的政府投资条例发布后，片区开发的模式有很大改变，片区开发项目纷纷转向一二线城市。（2）在十四五“稳增长，调结构”的宏观发展导向下，片区开发业务将被前置，十四五是争取片区开发项目的重要机会周期。片区开发业务对于房企具备新赛道属性，主要是在业务机会与土地资源获取方面具备很大的机会。
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主体变化：央企、地方国资成为特别主力，民营企业可参与其中
2015-2017年，民营企业是片区开发运营项目最主要的投资人，占据主导位置。2018-2020年，民企投资规模大幅收缩，央企逆势增长，超过民企，成为片区开发的特别主力。央企由于自己的能力限制，需要与民营企业进行合作。这类民营企业要能够补足央企的欠缺，所以必须具备自己的核心能力，例如资源导入、片区运营等专业能力。今年有一个典型案例是央企中国金茂收购民企宏泰发展29.9%股权，成为宏泰发展第二大股东。
二、2020-2021片区开发行业动态
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市场趋势 – 整体回暖，核心城市成为热点区域
片区开发项目市场整体回暖明显，运作方式愈发多元，类PPP模式占据主导地位。到2020年，广义的类PPP项目合作从规模上超过了PPP项目，体现出了旺盛的市场需求，本质原因是片区开发契合地方政府的发展诉求和企业的经营需要。核心城市群成为热点区域。成渝城市群、京津冀城市群、长三角城市群，三大城市群累计项目规模超过5000亿元，占2020年项目总规模的50%以上。
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主流企业打法与动态
（1）行业三类的主流打法1. 以一级开发为主要收益点的中交、中建模式。模式特点是对区域选址要求高，地产只是为了平衡现金流。项目具体盈利点是一级开发的钱、二级开发与EPC工程的钱、三级运营与产业引入的钱。2. 以二级开发为主要收益点的华夏模式、金茂模式。模式特点是对区域选址要求稍弱，华夏模式偏于地产销售，而金茂模式则在销售基础上叠加持有物业增值收益。3. 以产业运营服务为主要赢利点的宏泰模式。模式特点是与一级开发商合作，为后者导入产业和运营，从运营端开始介入，向二级开发延伸。
（2）工程企业的创新
中建模式采用PPP、 EPC+O、或EPC+F等形式。标杆项目“青浦重固PPP项目”，项目亮点是以产业导入与配套体育、康养、文旅导入做热片区。其中不止有康养、商业等一系列配套，还把乡村振兴的内容全部植入到片区开发当中，获取全新的发展机遇，这是可借鉴的未来发展方向之一。
（3）构建中国产业开发商
产业业务的平台化是大势所趋，未来“中国产业开发商”雏形正在酝酿。市场对业务的精细化要求不断提升，开发商平台化成为大势所趋，“产业开发商”正在把项目获取（拿地能力）作为核心要素，兼容一部分的运营服务内容，其他均为整合专业化的外包商资源，依托标杆项目的品牌效应达成资源整合的正向循环。这一趋势可以从中国金茂的战略中看出，首先要塑造“城市运营商”的标杆形象，再进一步争取资源，最后形成正向循环，打造一个整合全国资源的平台角色。
三、片区开发未来展望 – 整合资源，打造中国的创新城区
（1）片区开发的价值 -组织创新资源，营造创新环境信息时代到来，真正稀缺的是“新能源、大数据”+“前沿技术的突破”+“人的创新能力”，总结来看就是“有效的组织创新资源”。根据欧美发展经验，科学地营造创新环境是产业升级的重要支撑。
（2）产城生态运营商角色将横空出世在创新资源组织、创新环境营造诉求下，传统的产业地产商必将进化为产城生态运营商。产城生态运营商以片区发展的资源整合者角色入局，协调产业方、政府方、资本方之间关系，算一笔开发建设、产业、资本的综合账，以城镇化推进、区域资产价值提升的确定性为最终后盾，构建区域产业发展生态。
片区开发的样板，国外的案例有美国北卡三角城，是北卡州的重要经济驱动力，北卡三角城真正做到了“以人为本，通过完善的配套设施建设，吸引高素质人才，进而推动科研的发展”，这是目前国内项目都还需要学习的关键点。在产业引领片区发展上，国内的样板包括，东莞松山湖（华为自建小镇）、杭州余杭（依托龙头企业效应画好招商图，逐步壮大产业集群）、上海张江科学城（目标是建成具有全球重要影响力的高科技园区）。
产业综合体 – 算账逻辑之变，资本运营开启都市产业大时代
产业综合体的概念与现在企业、媒体关注的房企产业勾地，关联度比较高。产业综合体一般以大中型企业为核心，带动周边一系列中小型企业的导入，相比之下，产业园区则主要服务于中小型企业。在政府极强的产业发展需求下，传统的PPT勾地、高铁新城产品勾地等已全面走上末路，取而代之的是从前期拿地土地保牌，到中后期产业落地、分块给地的政府全流程监管。从近期的土地集中出让的数据来看，苏州、上海、长沙、武汉等热门城市勾地亦有勾地特征，有不同比例产业引入的建设要求，明确表明了当前政府逻辑的变化，更倾向于长期化的持续性税收收入，而非一次性的土地融资。在今年的首批集中供地中，上海也有2块地块通过勾地的形式出让，竞得人分别是复地（条件是引入的生命健康产业龙头企业等）和先进京东联合体（条件是打造智能创新经济发展核心区）。
在这样的环境下，如果企业能够帮助导入产业，显然会更受当地欢迎。包括导入品牌IP以大幅带动客流、引入适配规划的新兴产业创造高税收、打造商业和其他配套来满足居民的日益提高的生活需求和提升区域面貌。
一、行业动态
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市场需求：写字楼市场需求回暖，零售市场逐步复苏
受益于新兴产业持续发展，2021年二季度，全国写字楼市场需求回暖，多地购物中心开业，零售物业逐步复苏。分区域来看与2020年的同比趋势，写字楼市场中，全国各区域的租金在今年上半年均呈下降态势，除了西北区域的租金一直上升。零售市场中，华东、华南、西北区域的租金在第二季度略有上升，其他区域均略微下降。
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竞争方向：“强势资源”成为拿地新贵
由于城市对优质产业的诉求强烈，一些“强势资源”在获取项目上具备很高的竞争力，这类“强势资源”能够做到自带流量，无论是为综合体项目导入商业人流、大幅带动消费，或是作为产业链上的龙头企业进入后发挥集聚效应，甚至是自身已经发展成为平台企业，可以链接到丰富的产业资源。这类产业企业成为在各地拓展项目新的有力竞争者。以京东为例，2020年，京东+平安+中南联合体以底价47.8亿元竞得苏州1宗宅地+1宗科研商务用地，打造“京东智谷”项目。2021年，上海首批集中供地中，京东又和先进以底价99.1亿元联合拿地，地块用途为商住办用地。
二、主流企业打法与动态产业综合体算账逻辑的关键点：1、产城综合体核心是“可售部分覆盖持有 – 沉淀资产运营 – 资本化退出”的模型，要能接受沉淀，并具备一定的融资能力构建闭环；2、产城综合体关键是持有物业的资产升值，而持有物业资产升值核心是租金，决定产业物业租金提升的区域熟化不是少有条件，更重要的是产业服务。
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完全覆盖模式
打造产业综合体的逻辑是可售部分完全覆盖自持，不产生任何资金沉淀。绿地的产品是在高铁经济发展区打造高铁新城，开发商业综合体、酒店、公寓、住宅等业态。但目前此类模式越来越难做，因为政府很难再满足这样的诉求。
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部分覆盖模式
目前行业基本转为以星河为代表的算账逻辑，其根本算账逻辑是租金收入要覆盖运营成本和贷款利息。随着租金收入的稳定增长，资产回报率和物业估值不断上升。最终通过高估值，采用资产证券化工具实现现金流平衡。在整个过程中，随着区域熟化，土地不断增值，项目的可融资额越来越高。部分覆盖该优势在于：（1）政府认可。政府认为这种模式有沉淀，更契合做产业的思路。；（2）集团接受。
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完全资本化模式
融资模式上，企业向与母公司复星集团有关联的实业企业进行融资，这些丰富的实业以基金的方式投入企业，解决前期资金投入的问题，反过来，企业优质的金融能力可以随时保障实业企业的资金回收。在这个金融架构中，企业可以利用自身产业资源，为导入的产业上下游提供订单。完全资本化模式的优势明显，自身需要投入的成本小，依靠向实业企业融资解决资金问题。完全资本化模式孵化当地的产业，为当地的产业提供订单，支持当地产业发展，近年获得了政府的一致好评。
三、产业综合体业务未来展望
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TOD：新型城镇化+交通强国，“十四五”时期TOD迎发展良机
表：2021年1-7月房企布局TOD项目我国交通基建资金缺口、高度聚集的人口压力凸显、各城密集出台TOD政策，三大因素交织驱动我国TOD模式发展正在驶入快车道。TOD模式牵涉的利益方复杂、项目资金投入巨大、实施及回报周期长，总体来说，对开发商要求极高。正如“不是所有地铁上盖都是TOD”，也不是所有开发商都有资格入场TOD，从更多层面来说，这是属于头部房企、央企或者国企的舞台。
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未来社区：集约用地+产业带动社区可持续化发展
2019年，浙江省政府工作报告首次提出“未来社区”概念。“十四五”期间，未来社区在浙江将增点扩面，建成 100个左右省级试点。浙江自2019年启动“未来社区”建设以来，已连续三年共计推出三批名单，合计150个未来社区建设规划，万科、融创、新城、华润、绿城等房企均有涉足。未来社区的建设特色之一，是大项目引领以产业带动社区可持续化发展。同时，浙江土地资源紧缺，未来社区试点建设注重节约集约用地，应是题中之义。
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城市更新：工业遗产再生，复合功能复兴片区
与片区综合开发一样，产业综合体的开发也深受城市更新浪潮的影响，今年尤其亮眼的产业综合体旧改案例是通过改造工业遗产，继承原有产业并引入复合的产城功能实现再生。2021年8月，雪花啤酒总部基地项目开工，项目位于深圳宝安区，曾经的金威啤酒宝安二厂所在地。华润置地与华润雪花携手，共同对雪花啤酒工业园进行全面升级改造。2021年1月，远洋集团签署重庆江北长安三工厂片区旧改。
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