南岸茶园,快要无房可卖了!

与关注度持续走高、发展迅猛的西永、水土相比，说起茶园，似乎就有点儿老成的感觉了。

去年，重庆楼市的各个板块都比较火热，都有谈资，都有爆款的楼盘出现，唯独茶园这个地方似乎没什么热度。自从去年5月茶园土拍地价上万和某项目出问题开始，茶园就一直没什么新闻，就好像从重庆楼市销声匿迹一般。

对于一个地方的发展来说，有没有讨论度很大程度上还得看你的曝光度多不多。

有人就疑问，记得前两年逛坛子的时候几乎都是茶园的帖子，不知道是自来水还是小西装，反正消息很多，但最近都看不到了，怎么？茶园的楼盘都卖完了吗？

1、快要无房可卖的茶园

作为离渝中半岛最近的新区，茶园最近一段时间在地产市场并不显眼，但是茶园现在确实已经处于无房可卖的地步。

从铭腾机构公布了重庆主城区1月份在售项目房价清单可以看到，现在茶园在售的住宅项目只有8个，还包括近三分之一的别墅产品。

来源：铭腾机构

康田澜山樾销售可能走得不是很好，不过后面龙湖的加入应该会有所改观；

去年下半年到今年上半年表现比较火热的应该就是金科联发东悦府，而这个项目不少楼栋都基本已经卖完，还有部分在售中；

首创禧瑞山河看到网签成绩也已经去化了不少；

国瑞江南御府网签情况查不到，所以不知道具体去化；

北大资源紫境府项目小高层去化成绩也不错，别墅业态也基本去化了一大半多；

而作为茶园片区少有在售的高层项目，新天泽首誉的去化也是一路飘红；

金科南山存量房源没有细查，但是从业态情况来看，别墅居多，小高层也有一些；

而卖了很久的中交漫山，现在基本上已经只剩下别墅产品了。

可以看到，茶园片区以洋房和高层这样的置业业态为主的项目只有6个，还不如其他新区在售楼盘的零头。

茶园真的要没有房卖了！这几个字对于开发商是个好消息，对于购房者来说是一个巨大的负能量炸弹，一方面，这意味着没有过多的选择面，另一方面，也意味着下次买房时，很大概率是要涨价了。

茶园在2020年的楼市表现可以说是没有什么激情的，要知道在2019重庆房地产成交最热的十大组团中，茶园可是位列第4，共成交8876套房源。

2019重庆房地产成交最热的十大组团（来源：铭腾机构）

而在2020年重庆十大热门组团中，已经看不到茶园的影子了。

2020年重庆十大热门组团（来源：铭腾机构）

这一年里，茶园究竟经历了些啥？

2、茶园的土地供应

茶园已经好久没有一家大开发商来拿地了，2020年茶园总共供应了差不多5块地。

去年5月份，茶园连续供应几块地，当时掀起了一阵热潮，大家都以为茶园的发展又迎来一个高度，有望和北区甚至是核心区比肩。但是最后大家都没想到，来了一个“自摸”，几块地总共数百亩的地都被重庆广阳岛生态城投资发展有限公司拿下，较高楼面价10092元/㎡，较低也是7981元/㎡。

去年11月，南岸区茶园组团A分区A60-3地块上线，位于轨道6号线长生桥站附近，但可惜的是土地面积只有10.75亩，最后被重庆润洲俊洪实业以0.76亿元竞得，成交楼面价7021元/㎡。

茶园的2020是过山车式的，除开上面两次，2019年茶园也仅仅只有两次土拍，而且地都不大。因此茶园最近的一次真正可以打造项目的土拍都在2018年去了，要知道，在竞争如此激烈的楼市，一个新区几年不供地，还是比较意外的，只能靠之前拿地的项目来销售。

为啥茶园不多供几块地呢？

个人认为首先是茶园正中心的地没有多少了，目前以茶园地铁站为中心基本上已经没地，好的地早就被拿完了，要想拿比较大的地块，只能往刘家坪方向走。

再者就是茶园的打造标准被提高了，从2018年-2019年土拍市场情况来看，为了匹配茶园板块城市副中心的定位，茶园的容积率都在下调，比如在茶园北的地块，容积率在1.5左右，且限制建筑高度不超过40米。

而且在去年又公布了广阳岛的打造标准，从2020年5月公告地块的标准来看，茶园片区的容积率为1.2至2.0，竞拍土地建筑较高约36米。且对比北区某些板块的限高限容，茶园板块各项指标更加严格，未来的产品打造也会更“贵”。

3、茶园的楼市格局

茶园在今年供不供地这点儿不知道，但是目前刘家坪周边还有些余粮，不过也没多少，老茶园片区内早已没有什么新盘了，基本上已进入二手盘交易阶段，下一波炒作不知道是等东站还是广阳岛。

可以预见的是，茶园在未来几年内会严重供需失衡，毕竟好几年没卖地了，当然，除非今年多供一点儿地，但是按照前几年的表现，估计几率不大。尽管去年茶园北卖出了数百亩的天量土地，但卖出来的这些地不出意外的话三五年之内都不会动。

现在茶园的房价并不便宜的，一万五六的价格都是已经比较常见的售价了，未来只能会更贵。茶园现在剩下的这点新盘基本都是刚改，如果按照刚需的标准，茶园加鹿角的盘都少得可怜。

广阳岛规划

4、茶园的发展

茶园现阶段较大的问题是没有引进好的产业及市级重要基础设施，以及像学校、商业这样的配套。茶园的地理位置优势不可忽略，一站换乘环线，两站解放碑，三站江北嘴。而且远期利好也有像广阳岛和重庆东站这样的基础设施，但是这还需要不少的时间。

一些人认为南岸不该发展茶园，认为南岸区不去茶园折腾，把精力多留点给会展、酒店业，未必会有如今这副落寞样子。但是毫无疑问，新区比老区更有发展潜力，这是毋庸置疑的，如果不发展茶园就更没有GDP。南岸不开发茶园只守着山内那么小面积的老城才是死路一条。

就整个南岸的发展来说，比起前些年往好的方向发展还是有不错的改观，像广阳岛、东站、两江四岸核心区建设、弹子石CBD阿里、南坪龙湖天街等利好都还不错。南岸还有不少的资本的，至少洋人街还有一大片土地。

茶园的发展是否会随着广阳岛的开发格局更上一步台阶还得打一个大大的问号，这种距离城市核心处的生态资源确实不多，而且又是市级的项目，现在规划还没完全完成，未来建成肯定是一大亮点。至于东站的带动性肯定也是可观的，而且从轨道交通第四轮的规划来看，可能很大程度上会朝东站开发吧。

从南岸区城乡规划就可以窥视一二

结  语

就目前的态势来说，似乎弹子石的发展风头更盛一些，新盘不少。茶园则低调得很多，这2年确实有点疲软了，东站迟迟没有有效的推进，教育商业又不太行。而且茶园是典型的东一榔头西一棒槌，整个片区都缺少品质楼盘。

不过，上面这些因素并不会影响茶园的价值，因为它的土地和市场价格摆在这里，按照以往的土地拍卖价，7/8000基本不成问题，甚至好的地方也可以冲冲10000+。但是对于想要上车茶园的人就恼火了，没有产品供应，可供选择的楼盘少之又少，想置业的话还是挺纠结的。

茶园作为南岸的区府所在地，毫无疑问前景可观，但是在“山这边”和“山那边”的协调发展上，还是得好好地斟酌一番。但不管怎样，“低调”得有点过分的茶园，可能正默默地积蓄着一鸣惊人的力量。

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