【年报洞察】碧桂园的三年计划

原创 房小评 中国房评报道 

登上行业TOP1后，碧桂园更加关注发展质量。从这家企业主动以权益销售额作为官方口径，就能看出来。

根据碧桂园2020年度业绩报告，碧桂园实现5706.6亿元的权益销售额，同比增长3.3%；权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%，再创历史新高。

由于碧桂园本身的体量已经很大，以及2018年以来的降杠杆策略，其增速自然不会如中小型房企那么高。

然而，碧桂园总裁莫斌在3月25日的业绩会上，罕见地提及了接下来碧桂园的增长目标——在未来3年，每年录得10%的权益销售额增长。

我们简单以2020年的权益销售额来推算，到2023年碧桂园的权益销售额将超过7500亿元。按照70%的权益占比来估算，2023年碧桂园的全口径销售额将突破万亿。

近日，融创中国董事会主席孙宏斌就说：未来几年将有3家房企过万亿。　　

不出意外，碧桂园将会是排名前列家万亿房企。

万亿碧桂园是什么样的？

莫斌在业绩会上提到：随着土地红利和金融红利的消失，管理红利是公司的核心竞争力。碧桂园将是以战略和管理能力驱动的企业。

壹

拿地战术

根据中国指数研究院的数据，2020年1-9月，碧桂园的拿地金额为947亿元，排名行业第二。2020年全年，碧桂园的拿地金额为1512亿元，排名行业排名前列。

这个数字与碧桂园的统计口径不同，但是可以从中看到第四季度碧桂园的拿地投入大幅上升。这与碧桂园高管在业绩会上的表述是一致的。

一方面是四季度出现了拿地窗口期，另一方面是经过持续的组织架构调整，四季度的碧桂园已经裂变出105个深入一线-四线城市的区域公司。

这些灵敏的组织，不仅一起管理着2000多个碧桂园的项目，而且拿地上更加敏锐精确。在新获取土地中，75%的土储聚焦五大都市圈，权益占比高达88%。

能够做到这一点，离不开更加精细的组织人力，而最终倚仗的是碧桂园早已经精细化的管理决策体系。

碧桂园通过这些地方公司，精确监控着每个城市的库存指标，比如：有预售证未售面积、在建未有预售证面积、拿地未开工面积、未来12个月计划供地面积，以及月均销售面积和平均开盘时间等指标，以此对供需情况进行动态分类，按照库存短缺、库存合理、供应过量，做出积极进入、机会进入、暂不进入的投资决策。

这套决策体系已经在碧桂园执行多年，在已经进入的245个三四线城市中，84%的城市处于库存短缺或合理状态。

而按照目标市场划分，2020年碧桂园目标一二线与目标三四线的销售金额比例为46:54，接近五五开。

这也是为什么有些企业在三四线城市陷入泥沼，而碧桂园却成为规模排名前列的房企。

碧桂园的成功，一方面是战略的成功，比如对中国城镇化尤其是中小城市居住需求升级的把握，以及聚焦都市圈的成功；另一方面就是管理上的成功，碧桂园为土储建立的研判决策体系，能够将三四线战略分解成准确战术，并传递给地方公司去高效执行。

有了这套体系，经过前几年降杠杆，2020年碧桂园在拿地上主动加码，全年拿地的权益总代价为2100亿元，比2019年多了近500亿元。

其中65%位于三四线城市，当期获取已开盘项目中，年化自有资金回报率大于30%的超过9成，新获取的项目经营效率明显提升。

2021年，碧桂园的拿地预算会与2020年基本保持一致。

这个时候，再看莫斌提出10%的年复合增长率，并不是一个规模要求，而是碧桂园本身土地战略驱动之下的自然结果。

多拿地，自然会多卖房。

截至2020年12月31日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约为1.75万亿元，潜在的权益可售货值约为5000亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元，可强力支撑未来3.5年以上的发展。

仅是2021年，碧桂园的全年权益可售货量就将达9600亿元以上，完成10%的销售额增长并不困难。

贰

全竞提升

从2018年下半年开始，碧桂园就以“行稳致远”战略统筹发展，2021年，碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为年度主题。

所以，我们看到2020年碧桂园在土储上再次加大投入，但前提是保持稳健的经营路线，优化财务结构。

截至2020年12月31日，碧桂园的净借贷比率为55.6%，总借贷为3264.9亿元，下降11.7%；加权平均借贷成本为5.56%，下78个基点。

2020年末，碧桂园的营销及市场推广成本和行政费用为267.7亿元，同比下降了18.4%。

借贷成本和营销人力成本的共同下降，体现了碧桂园降杠杆、降负债，提升组织管理能力的成果。

在土地红利消失，行业普遍利率空间收窄的情况下，向管理要效益，才是企业增强发展质量的一大途径。

碧桂园不只是追求规模，更是追求“区域做强做优，项目做一成一”的经营质量。

以更低的成本，管理更多的项目，拥有更高的权益，实现有规模和有利润的高质量增长，这是碧桂园从规模排名前列向管理排名前列的自我挑战。

2021年初，碧桂园核心管理层从六个方面定义如何全面提升竞争力：

一是追求“有现金流的利润和有利润的现金流”；二是坚持经营理念、投资标准及投资运营效率“三个不动摇”；三是狠抓“一率五力”，即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力；四是坚持长期主义；五是口碑至上、一切以客户为中心；六是做一成一。

高效率是做好前置策划，做到有效的高效率；成本力是以成本为抓手，达到最优成本，不浪费、提品质；产品力方面，要读懂标准化，围绕质量管理“十项重点工作”做好基础产品力的升级；营销力方面，要加强以客户为中心，增强客户感知度。服务力方面，是为客户提供全过程的服务、一辈子的服务。而科技力方面，除了发力智慧建造、机器人餐饮、现代农业等新业态，还要借助科技提升企业管治水平，真正做到精干高效。

更好的碧桂园就在3年后招手。

碧桂园的目标不是与同行比规模，而是通过自我检视全面提升全周期综合竞争力，迈向高质量发展阶段。