上海楼市:如何选到未来5~10年涨幅大的房子?内行分享十年购

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#上海房产#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问怎样才能选到未来5-10年涨幅大的房子？哪种地段价值更大？

回答：买房首先要计算首付，根据首付再来计划可以买什么样的房子。核心只看房屋的合理价值；地段只是房屋价值的其中一个因素，并且这个具有不确定性。以城郊结合部为例。1.城郊结合部的“买点”并不是长期存在的，2.城郊结合部的位置，也是不断变化的；3.城郊结合部的买点归根结底还是价值的结果，所以核心规律还是看价格。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。随着大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，但部分人群不愿意买没学区的低价老破小。于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接入，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区很快就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，出现溢价。

比如上海诸多郊区。而对上海这种超大型城市，zf的规划已经远远超过了自然的郊区边界。加上城市的驱逐人口，上海新增人口急速下降，城市开始内卷化，自然的郊区边界不再扩张，现存的城郊结合部价格，在预期和购买力的驱动下已经越来越高。除了类似天通苑回龙观等少数几个边界地带，已经很少有便宜的，值得买的城郊结合部。具体的房源可以参考内部分享！

提问：成哥好，目前我在上海工作5年，目前工作在徐汇漕河泾，去年刚落户，计划买房，是首套，预算总价250万左右，打算自住，兼顾一下保值或者未来涨价，买哪里比较合适？

回答：你好，因为总价预算不高，可以考虑的就是松江、闵行和青浦这一带，建议你买次新动迁电梯房，这样的话差不多能够到一个二室。关于上海的高价值楼盘，详见内部分享！

提问：成哥好，为什么北、深的房屋均价都要比上海高出10000+了,难道这个基本面的差距有这么大？是不是因为老龄化问题、偏向性、金融地位、红利等？

回答：上海内环内核心区域房价新房都是12w+，再来的次新房也是9w。深圳房价看上去比上海贵，有几个原因，一个是深圳每一轮都是先行启动，刚涨过一波，上海还没有启动，所以看上去深圳更贵一些。另一个是深圳有很多房子，75平米可以做到3房，90平米做到4房，如果把这些面积折算回去，也不见得比上海贵。

上海有自己的问题，因为人口流入和严格的管控，更加注重调控，但是上海对长三角土豪的吸引力和头部的ip，近期深圳还赶不上，长远看上海的房价至少会和深圳打平。

提问：成哥好，请问大虹桥 南虹桥那块总价500w。这样的有合适的新房和二手房吗？靠地铁。那边就是学区还没有吧？小孩还有两年上小学，不知道该不该选择大虹桥？

回答：大虹桥外环外比如江桥、徐泾、徐泾北城、华漕这种供应比较大的区位买，品质还可以。500w总价推荐楼盘见内部分享。

提问：成哥你好，关于曹路的房子，感觉大家提及的都比较少，是为什么呢？

回答：因为浦东的发展重心在南侧，在前滩和世博、以及中区的张江，北区相对来说存在感比较少。浦东4大集团里面，陆家嘴>张江>金桥>外高桥，从发展能级上就能感觉的地势差异。上海各板块分析及投资建议，详见内部分享！

提问：成哥好，在重庆的山顶道壹号这个楼盘，所属渝北区。现均价在17700/平。现有一套顶楼朝西的房子，面积75，总价126w，价格是否合适，如不合适，什么样的价格现阶段更为公允。还有您对的这个楼盘评价如何？感谢

回答：不太合适 建议回避 嘉州路附近已经开始进入第二三梯队，1.7万多的价格，小区没有特别优势，横向对比的性价比不高。 山顶道大多是大户型，总价基本上二三百万，进一步压低了流动性。 相比较价格，北滨路沿线从大石坝到黄花园，包括北滨二路紫御等性价比流动性都更好一些。

提问：成哥好，请问老六层板楼一层带小院子的房子要比二层贵多少？喜欢院子，但是带院子的要比二层贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。

回答：老公房六层板楼，属于正常标的，年限注意不要比90年更老。 通常顶层能到接近9折，一层92-95折左右。 一层带院子，那么院子的面积是多少单独计算，是否上房本，然后换算成实际价格，和房屋价格相加。 再和二楼的实际价格对比。

提问：成哥好，坐标北京，预算总价1000以内，想在四环内买改善四居或三居，四居较佳，位置以北和西为主，请问有建议的小区吗？另外现在北京市场的情况，你怎么看，是属于可以慢慢看房，还是有一定上涨压力，需要及早动手呢。感谢！

回答：买房这件事，一定是先计算出首付，根据首付资金的情况，现金流的情况，然后再评估推算，可以买到什么样的房子，对应需要我具备什么样的属性。 北京“无小区推荐”，即使是有比较好的小区，也只有10%甚至5%不到的房源符合买入的标准，只看小区，很容易踩坑到那个95% 1000万性价比较高的选筹主要集中在望京，朝青等地。 北京如果要建仓，在下半年完成。 对应的，所有的准备工作，倒退时间，看看哪些还没动手，尤其购房资格，准备贷款，烂房出售。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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