与国企“结对子” 瑞安房地产有信心完成250亿目标

作者丨王迪

出品丨焦点财经

“过去几年，公司战略定位良好，无论是财务状况的稳定性，还是我们拥有的上海黄金物业，或者是瑞安旧城改造的先进地位，都可以让我们掌握现在市场调整带来的机遇。”

8月25日，在瑞安房地产2022年中期业绩现场，管理层表态，即便面临疫情、行业及经济的下行压力，仍然相信集团销售额能够达到年初制定的250亿目标。

在过去几年，瑞安房地产积极与中信、大悦城和武汉城建等大型国企进行合作，分摊风险，通过财务管理赎回永续债方式确保资金安全度，有效地对冲了风险。

半年报显示，今年上半年，瑞安房地产收入为人民币44.15亿元，同比减少63%；录得溢利人民币7.79亿元，其中股东应占溢利总额人民币4.5亿元。值得注意的是，期内，瑞安房地产合约物业销售额为人民币187亿元，按年增长55%。

与国企展开合作 对收并购保持积极审慎态度

国内房地产市场进入调整期，市场收并购机会增多。对此，管理层表示，对于这类机会会保持积极审慎的态度。

“我们一直很关注市场上有没有一些收购的机会，也有看到有很多缺钱的房企把项目放出来卖，但是他们要求的价格还是比较高。”

瑞安房地产管理层的理解是，很多房企还没有愿意大打折扣出售自己的项目，因为他们认为自身还有机会和时间调整，或者能对债务做调整。“相信明年就会有更多的项目抛售出来，我们会密切跟踪和留意。”

事实上，在过去几年，瑞安在践行轻资产策略持开放态度，积极与中信、大悦城和武汉城建等大型国企进行合作。

“针对收并购首先会考虑项目类型是不是与我们的发展区域以及发展类型相匹配，也能够符合公司的统计标准，在符合的情况下，我们会积极考虑这样的项目。”

瑞安房地产表示，未来在长期拿地和合作过程中，会根据需求寻求合作伙伴，双方会发挥各自的优势，为整体目标达到较好的效果。

半年报显示，在土储方面，截至6月底，瑞安房地产土地储备的总面积为940万平方米，包括690万平方米的可供出租及可供销售面积，及250万平方米的会所、停车场和其他设施。

看好上海未来市场潜力

受疫情影响，上半年开发项目进度受影响，商业人流有所减少，租户和合作伙伴拓展信心受损。这是上半年瑞安房地产面临的问题，也是诸多在上海布局的房地产企业面临的共性难题。

对此，瑞安房地产称，上半年已经找到韧性和敏捷的方式，全面对抗外在冲击，能够更好地保护租户。

以上海来看，虽然上海封控了将近三个月，对零售市场和办公楼市场有非常大的影响，但就目前瑞安房地产的表现来看，无论是人流和销售额来看，都是有非常稳定的增长，接近2021年的水平。

半年报显示，在销售方面，上半年，瑞安房地产合约物业销售额为人民币187亿元，按年增长55%。其中，商业物业组合方面，瑞安房地产租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额为人民币14.76亿元，按年增长8%。

截至6月底，瑞安房地产（包括合营公司及联营公司）已锁定的销售总额为人民币437亿元，将于下半年及其后交付并于该集团财务业绩中确认。

“虽然我们遇到了疫情和上海的封控，但是整体租金收入相对2021年上半年都是有一定的增长，如果计入公司的GMV，对比是有8%的增长。在上半年相当困难的情况下有一个非常出色的表现。”

此外，针对住宅销售方面，管理层指出，上半年有卖上海的一些住宅，上海住宅销售方面也很强劲。尤其是上海解封以后，土地拍卖市场反映激烈。

“我们认为一线城市，尤其是上海潜力是非常好的。我们认为，上海这两部分的潜力未发挥出来，一个是在全球布局扮演的角色，二是在长三角一体化上海对于周边城市的带动还有很大的潜力可挖。”

对于未来，管理层称，瑞安房地产在上海和外地有足够多的销售资源，根据未来的开发和许可安排逐步推向市场。据了解，瑞安房地产于今年下半年可供销售及预售的住宅物业建筑面积约14.73万平方米，涵盖该集团七个项目。

“随着下半年青浦的顺利开盘，相信集团的销售额能够达到年初我们制定的250亿是比较接近了。年底会有武汉楼盘的开盘，包括武汉光谷和武汉天地的开盘，所以，对完成指标我们是有信心。”

净资产负债率增加源于永续债赎回 未来融资压力可控

事实上，财务管理已经成为衡量房企是否能存活的重要指标。在今年上半年，瑞安房地产净资产负债率从30%上涨至48%。

对于净资产负债率增加，瑞安房地产管理层表示，主要由于上半年赎回了6亿美金的永久债。期内，现金及银行存款共达人民币129.75亿元，风险可控。

“在会计报表里，永久债算是股东股本的一个，所以这令我们正负债率增加了13%，所以不是因为我们负债的债务数增加了很多，只不过是会计口径的问题。”

管理层指出，尽管现在正负债率为48%，但是过去我们一直强调相信集团的正负债率长期维持在50%—60%的水平。半年报显示，上半年瑞安房地产的正负债为210亿左右，维持在过去四五年的平均水平。

“虽然现在整体融资环境不是太过稳定，但我们可以保持相对稳定的总负债，这反映了公司过去几年强调财务的管理。”

管理层指出，基本上下一个美元债到期时间2023年的11月份，在未来一段时间，我们主要都是银行贷款包括境外、境内的债务问题，我们相信未来的融资压力可控，瑞安房地产相信集团有足够的现金和融资渠道应付未来1—2年要偿还的债务。