【朝阳亮剑④】王四营的战场在百子湾

原创 房小评 中国房评报道 今天

编者按：“

北京排名前列次集中供地较大赢家是朝阳区，不仅供地数量最多，项目推进速度也较快。

随着这批集中供地项目陆续入市，朝阳楼市迎来一场内卷之战，各大房企亮剑，谁更胜一筹？

请随我们【朝阳亮剑】系列文章，一一走进这些房企和项目，一探究竟。

”

王四营的三个地块是今年首批集中供地的宠儿，开发商为它们打得头破血流。除了中国绿发独自开发之外，另外两块地都经历了拿地后的股权变动。退的退，进的进。

相比东坝、豆各庄、金盏等地区，王四营距离CBD最近，被视为CBD高薪人群首置和改善的优选。

从轨道交通看，王四营临近7号线地铁焦化厂站，向西6站到百子湾，9站到双井；从道路交通看，王四营到百子湾只有7公里，而且化工路一路畅通，如果从五环下来，从化工桥可以直接下化工路，一脚油就可以到王四营。

说着王四营，为啥提百子湾？

（编辑在后台提醒房小评：坐地铁和开车，你都提到了百子湾）

哦，大家别误会，房小评在百子湾没啥故事，只是，王四营的战场在百子湾！

王四营较先亮相的两个项目：融创朝阳壹号和保利锦上，它们的售楼处都设在百子湾。

9月11日，保利锦上的营销中心开放。这是王四营区域跑得较快的项目，即将正式获得预售许可证，其户型也比较亲民，主力是三居、四居等改善户型。

融创的朝阳壹号据说将在9月15日开放营销中心，其营销中心设在百子湾的金泰大厦（据说），而保利锦上的营销中心设在东四环和广渠路交叉口的黄金十字路口，一路之隔是广渠金茂府、合生汇，背后是百子湾的金海国际、金都杭城、沿海赛洛城等知名小区。

为什么王四营的两大楼盘都选择在百子湾设售楼处呢？

一位开发商的营销负责人告诉房小评：

1、王四营地块暂时不具备接待条件。

房小评去王四营的三宗地现场进行了踏勘，发现化工路周边配套和交通都很完善，而开车进入孛罗营的小道后，道路交通状况不好。在项目现场设售楼处的话，客户来访体验感会比较差，待到项目交付后，预计周边环境会得到整治改善。

2、百子湾是王四营的大票仓。

沿海赛洛城、金都杭城、金海国际等项目房龄均到了15年左右，已经进入第三波置换高峰。这里的二手房房价在5-8万元/平米，金都杭城的二手房房价甚至超过了8万元/平米，这里的客户想卖旧换新的话，对王四营区域能认可，购买力也没问题。

3、百子湾靠近CBD地区。

观察融创朝阳壹号和保利锦上的户型设计可以发现，这两个项目都是主打改善设计，而且售价也差不多。这里的客群定位是在CBD地区工作的改善居住人群，例如家里生二胎、三胎的百子湾、大望路一带的改善居住需求，或者CBD工作的高收入白领等喜欢新房子、高品质生活的人群。

百子湾地区的广渠路，是东五环、亦庄、大望路、四惠等四面八方来往客流的交汇处，既能吸引CBD高收入人群，又可以辐射东部中高端改善客群。

听上述营销总讲到这里，房小评一拍大腿，觉得真是“买的不如卖的精”。

一贯爱打破砂锅问到底的房小评，还走访了百子湾地区的几家二手房中介门店，看看开发商的营销逻辑是否成立。

金海国际、沿海赛洛城、金都杭城周边的5家中介门店，门口都张贴着融创朝阳壹号或保利锦上的海报，看来这里已经被两大开发商营销团队地毯式轰炸（有点担心中国绿发慢悠悠开盘时，是否还有肉吃）。

房小评与这几家中介的店员们进行了深度唠嗑，就“百子湾卖旧换新客户是否会选择王四营”的问题，得到如下回答：

1、有相当比例客户感兴趣，并且已准备买。

中介店员对这两个项目的户型、价格、产品都说得头头是道。大家普遍反馈是，的确有卖旧换新的客户对这两个新项目感兴趣，并且准备去看房、买房。

2、部分客户仍留恋百子湾生活。

一些卖旧准备换新的客户，留恋百子湾区域便利的生活配套，对王四营区域尚不成熟的商业配套表示担忧，选择在区域内换房。

用一位男业主的话说：“百子湾不仅有合生汇，还有网红、模特、主播。”说到这里，房小评秒懂，还给这位业主补充了一句话：

“还有京浙会！”

3、部分百子湾小换大客户有资金压力。

一位中介店长分析说，卖掉百子湾房子换到王四营项目，可以分为“小换大”和“大换大”两种情况。“大换大”预计比例较低，而“小换大”有难度。百子湾一二居的房子卖掉估计不够二套的8成首付要求，还要添钱。而百子湾很多业主是自由职业者，当初是在房价较低的时候买房，面对目前的房价，换房购买力不够。

重要的是，百子湾有很多SOHO族，其业务范围就在CBD一带，虽然王四营打着CBD后花园概念，但是到王四营居住就像正经过日子，而在百子湾可以居家工作，很多人的工作和事业离不开CBD，也不希望搬太远。

整体来说，受访的中介门店都对“卖百子湾换王四营”的购买需求表示乐观。上述中介店长说，朝阳区每个月二手房成交数千套，而百子湾是重点成交地区。由于百子湾的房龄较长，户型和设施配套等已经落后，置换动机还是很强的。

与上述男业主对百子湾生活恋恋不舍形成对比的是，女主人们一般希望尽快搬离百子湾。她们已经受够了下楼倒个垃圾都能遇到“大长腿”的日子，还总是听到老公躲在洗手间，使用手机的——

“摇一摇”!