柏文喜:地产股普跌的深层次原因为何?

作者：柏文喜

市场端和资金端全面边际放松、AMC和国企下场参与保交楼，各家房企花式营销以试图保卫自身流动性、地方政府向公职人员和教师摊派卖楼任务，乃至鼓动农民进城和退休老人买房子，直至不少地方政府以人才房、保租房等各种名义直接入市回购商品房等等，在各种办法用尽之后，被行业与政策面众所期待的传统旺季“金九银十“，到了秋日将尽却也遗憾地并未出现。

因为此次行业调整，已不是过往的周期性问题，所以逆周期调节不达预期也就在情理之中。近日TOP房企换帅，更是给了本已极度脆弱的市场信心一记重击，除了地产优等生自身股债双杀之外，也引发了中海、保利、华润等大盘龙头股和国央企地产股的大跌与普跌。

经济学家马光远评述之前的行业调控时调侃说，长期大力度的房地产调控就像绳子勒进了肉里，解绑需要有耐心地慢慢来。这话说起来也对，但其前提依然是建立在周期性思维基础之上，以为被房地产绑架的宏观经济只需要政策在或松或紧之间进行调整既可以实现依次往复。

但去年以来，政策松绑力度不断加大却不见效，这一房地产行业运行状况对具有路径依赖特征的周期性思维给出了否定回答。向以救助出险同行著称的“白衣白骑士”，也为这一思维定势下逆周期大幅扩充土储和消耗现金储备地战略举措付出了沉重代价，再次踏上了覆辙。房地产行业的天确实已经变了，已不仅仅是个行业周期与政策周期的问题了。

房地产行业经过上几轮周期的反复调整，从市场空间和创新空间上更加逼仄。土地财政内在的较大化冲动，凭借自身控市能力，在以循环推高地价与房价的方式来剧烈压缩行业盈利和成长空间的同时，还以国央企、平台公司和城投公司等直接下场的方式剧烈压缩行业活力与创新空间。这自然也就造成了貌似由市场下行带来的行业流动性枯竭所引发的调控政策失效问题，实则乃行业空间被无限挤压之下市场信心丧失而长期难以修复的问题。

在行业信心长时间难以修复而又遭受烂尾楼业主“抱团停贷“事件打击，各项行业宽松和市场刺激政策无法奏效的情况下，房企流动性与地方政府土地财政也因此陷入了双重重压，持续爆发的头部民营房企暴雷与政府财政赤字的倍增相互交织，让市场信心更加脆弱。

而近期无论是龙头房企商票违约传闻，还是被调低评级或信托违约事件，无不引发了行业杯弓蛇影般的一事一惊心。在整个行业期待传统旺季地”金九银十“提振市场，且政策面也十分给力而出台了不少实质性措施予以加持，乃至默许不少城市政府亲自下场收购商品房以促进市场回暖的这个秋天，实际上不可否认的是，大家都在等待风来的方向。

遗憾的是，黄叶地飘零的深秋没有伴随着众所期待的“金九银十“辉煌战绩的出现，风来的方向也并非众望所归。在公众投资者只能用脚投票的资本市场，在看不到市场回暖与行业复苏之未来的不明朗情绪之下，市场信心脆弱自然也就成了投资者地本能反应。在资金本不看好而流出地产股的大背景之下，房企创始人辞任成了击溃本已极度脆弱的市场信心的最后一根稻草。其实，比较之下，无论是企业基本面，还是接任者都是相当优秀的，本不应该成为触发地产股普跌的直接原因。但是这一惨淡局面，还是不以人的意志为转移地出现了。

谁让此时的行业普遍感觉失去了方向感呢？谁让旨在促进行业回暖和市场复苏的不断加力的政策都失去了预期效力呢？君不见，连勇救土地财政而踊跃拿地的国央企也减缓了拿地步伐，而地方国企出面拿地为土地财政站台和变相输血土地财政的应急之举也已被财政部叫停，以及已有城市申请退出土地集中出让试点了嘛？

如果行业信心不修复、市场不回暖，一切输血式的救市救企救行业的政策措施终有到头的一天。房地产行业目前的问题显然不是头痛医头脚痛医脚能够解决的，而回归宏观理性和重新检视行业状态，以寻求行业应有的未来走向，才是房地产行业与政策面当前亟待面对的问题。