上海楼市:上海学区房要凉了?到底是“假象”还是“真相”!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问上海的一系列改革政策，会导致学区房凉了吗？

回答：那就先给大家讲讲学区房格局。1、一梯队小学+一梯队初中，以及二梯队小学+一梯队初中，学区房的房价会保持平稳。因为不管是目标是四校高中的先进学生来说，还是目标是四校和区属市重点的头部学生来说，主要靠自招和裸考高分。一定会继续选择优质初中，作为冲击四校八大。因为新政而失去的四校里的13%的名额（占中考人数的0.325%），以及区属市重点的35%名额（占中考人数的7.35%），会被学生下沉竞争，考入区重点所对冲。所以一梯队小学+一梯队初中依然家长最有把握的选择，还是会买。

2、一梯队小学+二梯队初中，二梯队小学+二梯队初中，是这次的受益者，这些学区房的房价，房价平稳。不排除前期涨幅较少的区受益大的区的学区房，会有补涨。原因是小学阶段打好的基础，让其中头部学生可以参与自招和名额到区的竞争。而增加的名额到校的名额，会让其中的腰部学生受益。

3、普/菜小和普/菜中，是这次的较大受益者，但这些学区房的房价，没啥变化。因为一是买学区房的家长不可能因为抽签或有的四校和市重点名额，而去博一下菜中。二是即便增加的名额到校的名额，会让其中的头部学生受益，但是教学氛围和控分线的要求，受益效果会打折扣。

4、以前处于腰部的行政区学区房，比如普陀，这次也是受益者。

这次教育改革，不会影响学区房的房价，学区房依然会保持坚挺，心理影响会大于实质影响。当下升学竞争的本质是因为优质大学教育资源偏少，竞争前置到优质高中校名额紧张，进而竞争前置到优质初中入学资格。由于所有学校用的是统一的中考和高考体系，所以在升学体系内的竞争每个家庭可投入的力量是有限的，说到底就是看孩子的学习能力。但是在升学体系外，家庭之间有太多的资源能力上的差距。有能力、有意识的家庭，会让自己的孩子建立起一些额外的竞争优势。这个优势在2020年以前表现为民办学校的择校，在2020年以后表现为买学区房。只要学区房能够帮到家长建立起优势，这个优势在新政之前假如有100分的话，现在就算因为名额到校拿掉3成多名额被削弱，依然还是有70分左右的优势。结果是，家长还会愿意为这70分的优势买单。因为作为父母，除了大家都用的鸡娃手段外，也没有什么比买学区房更好的选择，来帮到孩子了。就像IPhone和小米的技术差距一直在被缩小，但是Iphone还是卖那么贵卖那么好。

提问：曾叔你好，我在思考一个方案。 我目前住万科翡翠，17年网签到明年初满5年了。 那么如果我卖了现在居住的，按照新政有67分，现金1000多万。  而今年开始到后年，前滩陆续会来多个楼盘。 这个分数是否有机会入围摇号？？？ 如果购买，我肯定倾向于7成买大面积，尽量避开高认购户型段。 从概率学上，如果每次入围。参与4次都不中的概率不到1%  对目前前滩激烈程度没有概念。  少有风险是张江科学城24年陆续建设完，是否会追赶前滩，有点犹豫

回答：万科翡翠是你少有住房吗？如果是少有住房的话，其实是合适的，因为万科翡翠的地段也是很不错的，从居住看，万科翡翠户型也远远好于前滩，后期依然有涨幅，不建议用一种大的确定性去博取小的概率性。

提问：你好，曾叔，想再咨询下我华泾板块有套房子是2013年的次新，属于动迁安置房带电梯，对口高安路一小（华展校区）今年年底23号线可能动工，看规划房子附近有站点，目前是想出售这套再去摇新房，新房开盘还有很长一段时间，但最近政策一直在出，怕后面下跌卖不到现在的价格了，之前也涨过一波了，想问下您觉得什么时候出售比较合适？？？这房子是否还有增值空间？？？能否给予一些意见，万分感谢！！！

回答：现在这个时间点，可以卖了去摇新房，但是一定要给自己设定止损的线，就是新房如果有3次没有摇到的话，就一定要转入二手房市场，千万不能犹豫不能踏空。

提问： 曾叔你好，请问300多万预算的话南京和成都哪个城市更值得投资呢？ 或者上海但只有二套房票，但为了以后置换想保留上海的贷款资格

回答：相当于你是300多万全款去买南京和成都的房子是吗？如果你有上海房票的情况下，这个时候是比较合适的买入机会，可以直接买上海的投资房，尽量把资产留在上海，具体小区详见内部资料。

提问：请问曾叔，华漕的老房子拆迁是拿钱买房投资，还是拿房子合算？

回答：还是要看给你动迁安置房的价格，不过我知道的目前安置房价格都不便宜，如果都是市场价，不如拿钱买自己喜欢的房子。

提问：曾老师，目前我在上海工作5年，提问：曾叔，我目前工作在徐汇漕河泾，去年刚落户，计划买房，是首套，预算总价250万左右，打算自住，兼顾一下保值或者未来涨价，买哪里比较合适？

回答：因为总价预算不高，可以考虑的就是松江、闵行和青浦这一带，建议你买次新动迁电梯房，这样的话差不多能够到一个二室。具体选筹可以参考内部资料。

提问：曾叔，打算把手里的动迁房置换一下，让其更保值，预算700-800，先期主要是出租，5年后可能自住，目前那个区域比较合适

回答：这个预算优先考虑大虹桥和三林吧，比如华漕、徐泾、江桥、九亭、杨思、三林东、康桥和御桥都是不错的。这些板块涨得快一些，因为你未来可能自住，建议除了涨幅还是需要兼顾一些通勤和学区。

提问：曾叔你好，我在浦东杨高南路成山路有南江苑二期有一套住房，对口的小学原联丰小学被收入明珠集团，投资用的话，需要置换么？

回答：房子有点老了，98年板楼持有并不是太好的选择，有学区并入是好事，但体现到房价并没有多大增益，毕竟浦东最强的是明珠AB，你这个只是明珠C的影子股。可以考虑置换了。

提问：曾叔，多大的面积算老破小，老破中，老破大啊？

回答：60平以下老房子，老破小。60-90老破中。90+老破大。

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