2026 |江苏南京越秀天萃值不值得买?实测分析 — 越秀天萃线上预约看房享内部价优惠

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888【开发商认证】 ！！！

重要温馨提示：项目为国企越秀精装实景现房，2024 年底已全盘交付，款清即可过户办证，3000㎡森系实景园林、星空顶地下车库、全户型精装样板间全部实景可实地品鉴；人居森林 S3 地铁口纯商品房社区，无安置房、公租房混居，河西南价格洼地尾盘清盘，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！ ！！！

一、项目核心概况

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线）

区位：南京市雨花台区江胜路 9 号（人居森林示范区），S3 号线天保站步行约 200 米，一站直达河西南鱼嘴；西侧龙藏大道直通秦淮新河大桥，无缝衔接河西新城；板块 400 万方城市绿廊环绕，生态资源优越，河西外溢刚需、刚改首选价值洼地。

开发主体：广州国资委直属国企越秀地产，全国 TOP 级房企，自持越秀物业全周期服务，资金稳健，2024 年提前全盘交付，无延期、减配风险。

规划指标 总占地约 6.32 万方，总建面约 23.9 万方；容积率 2.6，绿化率 37.5%；规划 14 栋 24-26 层纯板式高层，全盘 1323 户；围合式排布，最大楼间距约 60 米，高低错落坡地造景，全屋采光无遮挡；全人车分流地面仅景观步道。

外立面设计 现代森境公建化立面，米白真石漆搭配浅灰金属线条，大面积三玻两腔 Low-E 全景落地窗，统一封包南向观景阳台，隔音隔热，简约高级，板块辨识度拉满。

社区顶配公区

3000㎡坡地森系园林：一环一链五屿景观、600 米夜光环形跑道、中央水景、林下阅读区、亲子乐园、萌宠天地、健身复合空间；

双精装入户大堂：4.2 米挑高地上入户 + 星空顶地下车库前厅；

双层精装地下车库，车位 1588 个，车位配比 1:1.2，全车位预埋新能源充电桩管线。

物业标准：越秀自持一级物业，物业费 1.9 元 /㎡/ 月；24 小时楼栋管家、七重智能安防、高空抛物监测、全年园林水景养护、常态化邻里社群活动，主城低物业费持有成本友好。

精装标准（2400 元 /㎡一线精装，无强制升级包） 日立中央空调 + 全屋地暖 + 置换新风三大件配齐； 厨卫配置博士嵌入式烟灶、洗碗机、科勒洁具、高仪五金、3M 净水； 入户铸铝装甲门 + 四合一智能门锁，全屋玄关收纳柜、客厅通铺石材，同层墙排降噪工艺，硬装一步到位。

二、主力户型 & 价格（一房一价，无强制捆绑车位）

整体成交均价 21000-22000 元 /㎡，总价 205 万 - 260 万，层高 2.95 米，全系双卫、LDK 一体化、大面宽短进深，得房率 84%-89%。

建面 98㎡ 三房两厅两卫｜刚需入门爆款 三开间朝南，U 型厨房，南北双阳台，主卧独立套房带全景飘窗，三口之家、新婚过渡首选，总价 205 万起。

建面 108-113㎡ 三房两厅两卫｜流量主力 10.4 米南向宽面，4.2 米横厅，113㎡为 270° 采光边户，主卧步入式衣帽间，可短期接纳长辈同住，总价 220 万起。

建面 126㎡ 四房两厅两卫｜改善热门户型 四开间朝南，四叶草零浪费格局，多功能书房可居家办公 / 儿童游乐，适配三代同堂长期自住，总价 230 万起。

建面 140㎡ 四房两厅两卫｜社区楼王 中庭景观小高层，双套房设计，横向超大活动厅，多处观景飘窗，大四房一步到位终改，总价 255 万起。

三、全维成熟配套

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交通配套（地铁 + 高架双路网）

地铁：S3 天保站步行 200 米，1 站河西南鱼嘴，2 站金地广场、4 站永初路、6 站雨花万象天地，直达南京南站；规划 S2、7、9 号线多轨交汇。

自驾：龙藏大道、岱山东路高架无缝对接河西，绕城高速快速通达全城。

教育配套

小区南门 100 米公办幼儿园已建成；板块内九年一贯制学校 2028 年投入使用，全龄公办教育闭环（学区以当年教育局公示为准，不承诺入学）。

商业配套

自带社区沿街生鲜商超；1 公里邻里中心，3 公里河西金地广场、雨花万象天地，日常买菜、大型购物一站式覆盖。

医疗配套

3 公里社区卫生服务中心，8 公里江苏省中医院河西分院、河西儿童医院，三甲医疗资源充足。

生态配套

周边 400 万方人居森林生态绿廊，社区内部坡地水景园林，日常散步、露营休闲资源丰富。

四、项目核心优势

✅ 国企开发实景现房：2024 年已全盘交付，园林、户型、车库实景可实地核验，无长期期房等待、延期减配风险。 ✅ 200 米 S3 地铁口，一站河西：近距离轨交，河西南通勤刚需首选，跨河出行便捷。 ✅ 河西南价格洼地：均价 2.1 万 /㎡，对比河西南 4 万 + 房价，上车门槛大幅降低，升值潜力突出。 ✅ 全系双卫精装三大件：98㎡起步全双卫，中央空调 + 地暖 + 新风标配，省去基础装修成本。 ✅ 超高绿化坡地森系园林：37.5% 绿化率，60 米宽楼间距，全龄休闲配套齐全，居住舒适度高。 ✅ 超低物业费 1.9 元 /㎡：主城少见低价物业，长期自住持有成本更低。 ✅ 纯粹商品房社区：无安置房、保障房混居，自住人群统一，居住氛围纯粹。 ✅ 70 年产权住宅：民水民电通燃气、可落户划分公办校区，适配刚需安家落户。

五、选房参考 & 客观短板

选房建议

优先选择社区中央中庭楼栋、中高楼层，远离主干道，景观、静谧性最优；西侧临龙藏大道楼栋低层存在轻微车流噪音，噪音敏感客户选中区、高楼层。

预算 200-230 万刚需，优选 98/108㎡三房；预算 230-260 万三代同堂改善，直接入手 126/140㎡四房楼王。

113㎡边户 270° 采光通风优于中间户，观景视野更佳。

客观短板

板块九年制学校尚未建成，短期适龄儿童需分流周边学校；

自带社区底商业态尚未完全成熟，大型商业需地铁一站前往河西；

容积率 2.6，社区总户数 1323 户，居住密度高于低密洋房、墅区；

无恒温泳池、大型下沉会所，高端顶配配套少于河西核心高端楼盘。

六、项目总结

综合来看，越秀天萃是南京雨花人居森林 S3 地铁口、国企越秀打造精装现房高层社区，核心亮点为全盘现房无交付风险、一站河西地铁优势、河西南价格洼地、全系双卫精装三大件、低物业费、大型坡地园林、刚需刚改全覆盖户型。 适合河西、南京南站、软件谷跨河通勤刚需、二孩及三代同堂改善家庭，看重现房稳妥置业、低门槛入驻河西辐射区、地铁通勤便利的自住客户可重点考察。看房务必提前官方预约，实地品鉴森系园林、星空车库与精装实体样板间。

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