北京市凯诺律师:农村宅基地上房屋没证,就不用给拆迁补偿了吗?

　　农村房屋不同于城市房屋，很多都没有办理相关的手续，尤其是八、九十年代，许多村民根本就不知道建房时还需要办理审批手续，只要认为那是自家的承包地，就开建了，而且还有部分人认为，农村建房可以不用办手续，于是导致农村出现了大量的无证房屋。

　　【即使是农村，建房也需要办理审批手续】

　　但是，这里需要提醒大家的是，不论是村民圈地建房还是其他企业、个人、单位占用集体土地，都需要办理相关的审批手续，否则就违反了《土地管理法》中的有关规定。

　　根据《土地管理法》第七十八条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

　　第七十七条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

　　因此，凯诺律师建议大家，今后建房时一定要向村委会进行审批，在获得审批手续之后，再开始建房，否则村民面临的就是被限期拆除等处罚。

　　【没有产权证的农村房屋拆迁时有没有补偿】

　　那么，对于八、九十年代，甚至是更久之前建造的房屋，在没有房屋产权证的情况下是否应该要被认为违法建筑而限期拆除？遇上了拆迁时，是否应当要予以补偿呢？

　　诚然，2008年（《城乡规划法》实施）后建房必须要办理相关手续之后才可以，否则必然就是违法建筑。但如果房屋是由上辈遗传下来的或是房屋建于七、八十年代，那么因当时社会发展水平以及法律法规的不完善，所建房屋只需要很少手续就可以建成，这类房屋那么就不宜认定为违法建筑，且不予补偿。

　　对于2008年之前所建的房屋，同样也不宜直接认定为违法建筑且不予补偿。我国《城乡规划法》是2008年才实施的，而当时建房只需要有宅基地使用证，而不需要办理相关的规划许可证，所以，这样的房屋只要不存在改建、扩建、翻建等情况，那么在拆迁时也需要给予合理的补偿。

　　除此之外，如果被拆迁人的安置房遇上了二次拆迁，可该安置房并没有办理产权证，那么此时，该安置房就不应认定为违建，更不应该由被拆迁人承担相应的风险。

　　根据较高院的相关判例：对于因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋，行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政机关和人民法院应当在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋来源、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素后，确定公平合理的补偿标准，不能以无证房屋系违法建筑为由一概不予补偿。

　　总之，凯诺律师需要提醒大家的是，相关部门在作出征收公告之前必须要组织有关人员对被征收房屋进行调查、认定，不能以简单粗暴的方式将无证房屋一律认定为违法建筑且不予补偿，这种做法是十分不当的。实践中，若相关部门直接将一些因历史遗留问题造成的房屋认定为违建，还不给予补偿，那么被征收人一定要及时地采取法律措施依法维护自己的合法权益。