刚需,仍是房地产市场的主流

壹

年底，朋友圈成了非正式年终总结大会场所。一波人结婚、买房、创业当老板，喜事连连；一波人分手离婚、炒老板鱿鱼、投资失败，日常emo......

在瞭望君的朋友中，工作伙伴李小姐创了业，闺蜜嫁给了青春里的男孩，一片幸福快乐的氛围中，投资客老张同学成了那个“乐中有悲”中的一点悲。聊起来才知道他投资了南京的某个楼盘，至今已狂跌了5000元/㎡。要知道，当年他可是在投资环京时大赚了一波。如今血亏也真是世事难料。

网上一搜，“炒房客低价抛售”、“投资客撤离XX地”等新闻可谓遍地都是。不止老张，今年的投资客多半栽了跟头。

而与投资客、炒房客形成鲜明对比的，是政策、市场对刚需人群的明显倾斜。

去年9月，央媒强调楼市调控要注意满足刚需。今年1月16日，国家发改委颁发了《关于做好近期促进消费工作的通知》。在列出10个方面的工作举措中，包含了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

据了解，这是国家发改委自1998年以来首次发声支持购房消费并写进到公告当中。而特意强调合理住房需求，自然是有强调刚需的意思在。

伴随现如今市场逐步回归理性、房企降价促销、贷款利率下滑等利好因素影响，拥有真实购房需求的人群陆续开始置业，成为主流。在一份8000人参与的调查问卷中，超七成受访者表示将在2022年进行置业。从近期购房需求变化来看，刚需购房人群占比明显提升，2021年12月刚需购房人群占比达到26%，较年中提升约15个百分点。

同样，即使是在北京这个寸土寸金的地方，全年楼市成交的新房里，90㎡以下的房源数量也高达2.8万套，占总成交将近一半的量。而北京住宅项目交易成交金额排行榜中，刚需盘海淀幸福里位居海淀区排名前列，刚需盘萬橡悦府位列昌平区排名前列。

纵观这魔幻的2021年房地产市场，瞭望君用“投资客散场，刚需买房仍是主力军”来总结。就像瞭望君在后台留言中发现的那样：无论什么时候，或是什么节点，刚需买房、首套置业，永远都是热门话题。

贰

近日，在贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》中，也从多个维度分析了作为房地产市场置业主力群体的刚需客群的特点。

不难发现，30-35岁成了刚需人群的主要年龄层。

《报告》中，在30个样本城市中首次置业年龄均超过了30岁，集中在30-35岁区间。刚需置业者的年龄段也集中在该区间。北京、深圳及广州的首次置业年龄相对较低，北京约为 30.3岁，深圳约为31.1岁，广州约为31.5岁。

瞭望君认为，这与城市所带来的经济收入有莫大的关系。在大城市打拼，30岁+的年纪拥有了一定的经济基础，买房成为在城市扎根、融入城市发展的较佳路径。如同《三十而已》里在城市打拼的单身女性王漫妮讲的话：比起房租涨价，更让人害怕的是不停不停地搬家，是你永远都没法在这座城市扎下根来。

另外一个刚需客群的特点在于置业目的。

调查数据来看，“定居，为自己居住买一套住房”占比高达45.8%，随后才是为孩子教育选择、结婚居住购房等。

数据来源：数字一百

没有了二十岁的洒脱肆意，也没有四十岁的云淡风轻，三十岁想要的是更好的生活。在合适的另一半出现之前，买房的目的便成了取悦自己。中国现代作家张爱玲曾讲：有了自己的房子，未婚女子就像是凭空小了几岁，又有耐心慢慢地挑选爱人了。

在瞭望君看来，随着独立安稳成为当代青年的主色调，取悦自己成为主价值观时，市场便永远不会缺少刚需客群。

叁

《理想之城》有句经典的台词：金钱无法变成核心竞争力，但核心竞争力能变成金钱。在刚需客群仍是主流时，开发商亦要关注刚需客群，满足其需求，才能让产品更具核心竞争力。

《2021城市刚需购房报告》同时深入分析了刚需客群的购房逻辑，昭示出“善待刚需”，方能站立市场潮头的生存法则。瞭望君从中概括了以下两个方面的刚需客群逻辑。

刚需客群的逻辑一：“小户型”为主的刚需产品

考虑到刚需家庭相对简单的家庭结构以及仍处于家庭财富积累阶段等因素，在刚需置业的住房面积区间偏好选择中，小户型成特别主力。

在统计的35个样本城市中，刚需置业的平均居住面积约为81.2㎡。97.6%的刚需家庭选择的居住面积区间在90㎡以下，其中，52.6%的受访样本居住面积区间为85-90㎡，35.6%的受访样本居住面积区间为70-85㎡。

数据来源：数字一百

刚需客群的逻辑二：“舒适”是选择产品的首要因素

当年，地产界赫赫有名的李超人李嘉诚讲出“地段，地段，还是地段”的购房名言一度成为置业优选因素。当前，买房的首要衡量标准不再是地段了。南方日报的调查显示，房子的质量和户型的设计，成为69%的受访者最重视的购房因素，占比最多。紧随其后的是，周边环境及配套，成为了购房者第二个重点考虑的因素，占比63%。

a、朝向为南、小高层偏好、看重卧室舒适度

调研数据发现，30.1%的刚需样本户家庭认为“客厅、主卧、1个次卧都必须朝南”；约六成刚需样本户家庭更倾向于小高层（总楼层12-18 层）；约42.6%的刚需样本户表示，他们更关注主卧的舒适度，其次是客厅，占比约为29.2%；68.6%的样本户家庭表示，他们理想的卫生间数量是两个......

即使是在80多㎡的空间里，我们也不愿牺牲掉舒适度。就像西沙去拜访三毛时描述其居所：有一大厅、一卧室、一小客房、小浴室......客厅里细藤的家具，竹帘子，老式加纳利群岛的“石水漏”放在一个美丽非凡的高木架上，墙角有一张大摇椅，等荷西吃完去上班以后，开心的时候，她就坐在客厅的窗户前看着海上漂来漂去的船只，或者写作；不开心的时候，拉起窗帘，过自己的生活。

就像西沙所写的那样：“这里没有一样贵重的东西，可是你明白，里面住着的人并不贫穷。”

b、中等规模、社区舒心、配套增值

调研结果显示，63.8%刚需样本户家庭倾向于选择中等规模社区，即小区楼栋数在11-30之间；46.1%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择安全无忧型社区，即在居住体验方面安全舒心，监控、防护措施到位，安全性较高。

有句很经典的话叫：千金买房，万金买邻。不管你花多少钱买的房，决定你生活质量的人是你的邻居，特别是住在你楼上的那位。

而对于三公里内配套设施需求来看，则有约51.27%的刚需样本户家庭表示，小学是最需要的配套设施，45.16%表示大型医院是最需要的配套设施，45.01%选择地铁，42.03%选择公园等。

数据来源：数字一百

1937年，作家Gertrude Stein写下了一句广为流传的名言“Thereis no there there（那不是我想象中的地方）”。现在人们用这句话来描述那些没有活力的杂乱无章的地方。放在房地产市场，就是人们往往更青睐和留在融合了社区服务、配套增值等的宜居社区中。

“房住不炒”，是2016年年底的中央经济工作会议首次提出的。现在回过头来，重新审视这四个字，依旧意味深长。

不过在瞭望君看来，无论房地产市场如何风云变幻，刚需客群依旧占据着主流。重视刚需、善待刚需的房企，才能在风云大浪中站立不倒。