通州倒挂盘的红利,可以放心去抢

原创 房小评 中国房评报道 2022-03-31 09:15

新型共有产权房，也就是由政府持有部分产权份额的商品房，自出现以来一直是香饽饽。

比如融创学府壹号院、天恒学院里和永定府，都是万众瞩目，需要摇号抢房的存在。

这些项目的共同点是位于稀缺地段，周边房价高。为了稳定房价，政府持有项目产权，让买房人能够以更低的市场价格买到高品质住宅。事实也证明，价格倒挂的新房，买到就是赚到，即便总价高达2000万，依然很受买房人青睐。

不过，近日中国房评报道的读者群里，有一位朋友对倒挂盘值不值的问题表示疑惑。

这位朋友正在通州看房，相中了通州核心区的国誉未来悦。

这个项目政府持有20%产权，按照销售指导价买房人为另外80%产权支付的价格为5.6万元/平米，目前实际成交均价约为5.3万元/平米。

相比于通州核心区站上7万+的新房价格，以及附近品质较高的二手房龙湖蔚澜香醍6万+的价格，国誉未来悦是明显的倒挂盘。

但是，本着“天上不会掉馅饼”的想法，这位朋友一直在思考倒挂红利背后是否可能存在风险，然后给出了反算逻辑：

按照80%产权，5.6万元/平米的价格反算，房屋的实际均价为7万元/平米，相对于周边二手房，还是高了一些，不如买二手房？将来如果卖不到7万元/平米，赎回政府的20%产权是否要倒贴钱？那还值得买吗？

在这里，房小评把对他的解答发出来，分享给有这样想法的朋友参考。

1、杠杆红利

我们以90平米的主力户型为例，按照项目原本的销售指导价7万元/平米计算，总价为630万元。

以80%产权对应的5.6万元/平米计算，销售总价为504万元，便宜了126万元。

而以项目目前约5.3万元/平米的成交均价来计算，总价为477万元，便宜了153万元。

新型共有产权房的优势，就在于政府提供了20%的杠杆，让买房人以更低的总价撬动更大的房子，每套便宜100多万元，这是实打实的红利！

换个角度说，同样的预算在这个项目可以买90平米，但在区域其他没有政府持有产权的项目，只能买70平米左右的房子，实际使用价值，居住舒适度的落差非常明显，这是买房用来住的朋友，感受到最明显的利好。

2、资金成本

153万元的总价价格差，带来的房贷利息差别有多少呢？我们按照首付40%，20年等额本金还款来计算。

总价630万元：

总价477万元：

两个总价之下，利息总额相差46万元。

这是国誉未来悦作为新型共有产权房的价格优势带来的另一层隐形红利——资金成本红利。

上述两点是相比于购买其他新房和二手房时，买房人直接获得的红利。

3、反算逻辑

在与二手房价格比较的反算问题上，需要考虑项目获取房产证五年之后以二手房的形式出让，政府所持产权的价值在二手房交易时考虑才有意义，即便反算也应该以此为参考。

根据5-6环二手房普通住宅认定标准，容积率1.0以上，面积140平米以下，总价不超过374.4万元/套，单价不超过31680元/平米。

买房人获得90平米住宅80%产权实际价格约为477万元，而以较高标准计算，政府持有20%产权对应认定价格为374.4X20%=74.8（万元），反算出的总价之和为551.8万元，按照90平米折合成单价为约6.1万元/平米，仍然比周边高品质二手房每平米便宜数千元。

4、实际成交

未来业主出售房屋，赎回20%产权的价格，我们以项目周边二手房过户指导价1.9万元/平米估算，90平米住宅将来赎回20%产权的实际成本是90X20%X1.9=90X0.38（万元），再加上买房时的90X5.3（万元）的成本，折合计算均价为0.38+5.3=5.68万元/平米。

目前，周边二手房销售价格已经在6万+，交房五年之后出售的价格大概率会比目前更高，哪怕是考虑赎回20%产权，业主依然能够从中获得升值空间。

因此，除了80%产权撬动的房屋价格红利，五年后转手时业主也不会因为产权再倒贴更多成本。

说到这里，买房人应该不用担心因为倒挂红利而受到损失。北京高净值买房人连2000万元的倒挂盘都一抢而空，他们的选择其实已经说明了问题。

5、5万+住进通州核心区的红利

国誉未来悦并非排名前列个共有产权商品房项目，正如文章开头所说的几个新盘，都是位于北京核心地段热门地块，为了稳定地价、房价，才会在土拍阶段竞政府持有产权或者转成政府持有部分产权。

换言之，共有产权商品房本身就是稀缺价值的代表。这意味着买房人能用低于周边新房的价格住进热门地段，享受最坚挺的资产保值升值前景和区域发展红利，这更是一种隐形红利。

以国誉未来悦来说，这个项目位于通州九棵树板块，距离运河商务区仅4公里，距离北京市政府行政办公区仅8公里，距离环球影城仅4公里，直面通州副中心的发展利好。

周边领展购物广场、家乐福超市、万达广场、北投爱琴海等大型配套满足丰富的日常生活、休闲、娱乐、餐饮需求。

项目北侧1.3公里就是八通线七棵树站，以及规划中的S6线、M104线，可以畅达国贸、王府井、五棵松、环球影城等热门目的地。

对于北京广大刚需刚改人群而言，以5万+价格住进通州核心区，享受丰富生活又可以便捷通勤，更能够分享通州副中心的发展价值，国誉未来悦这张房票是很稀缺的。

6、5万+买满分高标准住宅的机会

国誉未来悦是北京城建以满分高标准商品住宅建设方案拿下的项目，不仅在成交价格上比周边房龄在10-20年的二手房更有优势，其产品力更是形成了较大的落差，性价比更高。

比如，项目外墙使用的材料、工序比普通商品房外墙更多，整体厚一倍，保温隔热效果更强。

普通外墙

国誉未来悦外墙

而且细节上，特地把保温的石墨聚苯板分成了两层，因为板材拼合连接处容易损失热量，做成两层并且将拼接处位置错开，就可以避免连接处的热量流失。

这一个细节就可以看到开发商北京城建的专业和用心，不愧是鸟巢和冰丝带的建造方。

而且，增厚的墙体并不会算入公摊，不影响得房率，这点必须点赞。

项目屋顶，除了传统的保温防水材料，还增加了1.2厚耐碱铝箔面层玻纤自粘隔汽层，进一步缓解顶层夏天太热的问题。

连一扇看起来很轻便的大门，都重量十足，内部填充陶瓷，门缝处做了双层隔音设置，让房门隔音性能更强。

室内全部采用装配式装修，所有用材均从工厂制作完工到现场拼装，这就解决了室内空气污染问题，业主将来收房后不需要再等半年晾房入住。

项目高于普通商品房产品力的细节还有很多，在此不一一赘述。

值得一提的是，高标准住宅的用材和工序并没有影响项目得房率和空间感，相反，国誉未来悦户型设计空间感十足。

国誉·未来悦规划10栋8-15层低密精装纯洋房及小高层，主力户型为约90平米三居和约118平米四居。

约90平米三居室户型，客厅面宽达到市面上改善型住宅才有的3.9米，主卧面宽也有3.6米。加上大飘窗，不仅提高了室内观景采光效果，也拓展了使用空间。

难得的是，这个户型还给出了双卫生间设计，方便一家人的生活。次卫旁边专门规划出一个家政间，方便洗衣收纳。这对于90平米户型而言，算是惊喜设计。

约118平米户型南向面宽长达约10米，带三飘窗，居住舒适度拉满。这个户型不仅具备90平米户型的优点，还在餐客厅区域设置了收纳空间，可以根据业主需求放置所需物品，保持室内整洁。

由于项目内墙的特殊工艺，北侧两个卧室墙体改造起来非常方便。既可以规划为一个大房间，也可以规划为两间房，随着孩子的成长不断变化家庭格局。

国誉未来悦是通州核心区少有一个高标准住宅项目，达到国内较高的绿色建筑三星级标准。

采用恒温、恒静、恒氧、恒洁、净水、光控、装配式装修、智能化和节能这九大科技系统，保证室内安静、舒适、健康的生活品质。

这样的产品与5.3万元/平米的区域较低新房价格对照，与周边二手房品质对照，其性价比就更鲜明了。

通州倒挂盘的红利，可以放心去抢。