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经过二次调规后，建发大手笔拿地，再次布局武珞路核心。

地块位于武昌区武珞路与梅苑路交汇处（原傅家坡客运站B、C地块），属于典型的内环核心地段。地块规划总用地面积约2.68万平方米，包含居住用地与中小学用地，其中住宅及配套设施建筑面积不超过6.9万平方米，中小学建筑面积不小于0.7万平方米。

拿地过程与成本：该地块于2025年6月30日通过公开出让成交，建发集团关联公司黄石悦发房地产有限公司历经45轮激烈竞价，最终以总价12.202亿元竞得，相较于10.002亿元的起始价，溢价率高达22%，成交楼面价为16055.26元/㎡。高溢价和多轮竞价的背后，是市场对武昌内环宅地“十年仅释出两宗”的稀缺性的高度认可，也印证了该板块不可复制的价值基底。

图片来源于武汉土地市场网

开发规划约束：根据地块出让要求，项目需配建中小学，且住宅部分已明确将打造准四代产品，规划总建筑面积约9.3万平方米，容积率约3.02，共规划488套住宅，整体定位为面向改善客群的高端社区。项目基础信息：武昌内环的“小而精”社区，首开瞄准改善客群。

项目平面图

二．项目规划及产品介绍

先给大家捋清建发璟玥的基本盘，毕竟买房先看“家底”，容积率、总户数、车位比这些硬指标，直接关系到未来居住舒适度。

建发璟玥位于武昌区武珞路与梅苑路交汇处，也就是原来的傅家坡客运站B、C地块，属于妥妥的武昌内环边，这个环线位置在武昌核心区里算“第一梯队”。

项目规划不算大，属于“小而精”的社区：

规模：一期总用地面积约2.3万方，总建面约9.2万方，住宅计容建面约6.8万方，容积率约3.02。这个容积率在武昌内环算中等偏优，比周边老小区（普遍4.0以上）舒服不少，但比郊区低密盘还是高一些。

楼栋与户数：共规划4栋30-32层住宅，总户数488户，车位539个，车位比1:1.1。车位比刚过1，虽然不算“豪横”，但好在户数不多，后期停车压力不会特别大。

首开计划：预计首开3、4号楼，11期间开放样板间，12月中旬开盘（具体时间和价格以售楼部为准）。其中3号楼31层、2个单元、2梯2户，主打153-165㎡大户型；4号楼32层、1个单元、3梯4户，主打119-139㎡中小户型，覆盖刚改到高端改善需求。

核心标签：准四代住宅，户户带独立电梯前室，销售口径称“优化后得房率约100%”（划重点：“优化后”，实际得房率需以实体楼为准，后文会详细说）；社区内规划有下沉庭院、露天泳池、室外运动场，还有1200㎡下沉式海派会所（含空中酒廊、艺术书吧、私宴空间），园林主打“7000㎡空中垂直花园+百米大中庭”，看起来很有“豪宅范儿”。

这里要提醒大家：项目地块内还有一块4000㎡的中小学用地，传闻会代建“武珞路中学南校区”，但目前官方还没正式披露，后续需重点关注——武昌家长都知道，武珞路中学的含金量，直接影响楼盘溢价。

户型深度解析：6个户型各有优劣，100%得房率背后有“门道”

户型是买房的“核心骨架”，建发璟玥推出6个户型（119㎡、139㎡、153㎡、155㎡、163㎡、166㎡），覆盖三房到四房，每个户型都有亮点，但也藏着不少“小心思”。咱们一个个说，用武汉人最关心的“通透、采光、实用性”来评判。

①119㎡三房两厅两卫（4号楼中间户）：刚需上车首选，但私密性有短板。

亮点：武昌内环119㎡做三房，总价相对低，适合想挤入核心区的刚改家庭；双开门电梯，中间户也有独立电梯前室，相当于多了块“私人空间”，放个鞋柜、杂物很方便。

短板：典型的“连廊中间户”，北侧房间对着连廊，虽然采光没问题，但私密性差些——连廊如果有人走动，会有噪音影响；南北只能算“半通透”，不如边户透气。

适合人群：预算有限、看重内环地段，对私密性要求不高的年轻夫妻或三口之家。

②139㎡四房两厅两卫（4号楼端头边户）：功能性拉满，主卧飘窗是“双刃剑”

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