信用修复战:黎明前的阳光城

原创 房小评中国房评报道

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编者按

信用市场的恐慌情绪和不良预期是会传染的，前段时间部分地产企业暴雷，地产债大跌，让房地产上市公司们都受到了不小的信用影响。

随着时间推移，得益于监管部门释放积极信号，更由于企业的积极作为，一些被误伤、被踩踏的房企股债信用逐渐得到回升，化债解困的方案得到投资者理解和支持。长时间笼罩在房地产行业头上的信用阴云逐渐散去，守得云开见月明的房企们缓了一口气，又露出果决坚毅的眼神——长路漫漫，征程再启。

回顾这段不平凡的经历，让我们复盘几家信用修复工作做得比较好的企业，总结他们经验，为行业借鉴，祝福身在困难中的房企早日走出债务泥淖，砥砺前行！

”

绝不躺平的阳光城，似乎走到了黎明之前。

11月11日早盘，阳光城（000671.SZ）只用了几分钟就直接封涨停板。

阳光城的4只债券也登上深交所企业债涨幅榜，其中有2只因为涨幅超过20%而临时停牌。

① 11月10日下午

② 11月11日下午

这对阳光城来说，可算是小小扬眉吐气了一番。

还记得9月底，阳光城的一笔债券收盘前成交价格突然暴跌超过20%，临时停牌，引起外界关注。

结果一细看，砸停债券的居然是一单只有2460元的交易。这笔债券发行规模为8亿元，流动性比较小，一单小小的交易就可以让阳光城债券价格暴跌，引发恐慌。

在房地产市场情绪悲观，个别房企暴雷，以及阳光城本身现金流紧张的情况下，这家企业即便没有违约，享受的也是暴雷级房企的待遇，债券价格惨跌到20多元。从上面的榜单也可以看到，阳光城的债券大涨后的价格也比同榜要低很多。

这一波，是超跌之后，谷底的反弹。在地产股集体大涨之前，阳光城的债券已经上涨3天了。阳光城是如何争取到投资者的信任，如何一点点修复信用的呢？

1、老板用诚意修复

相比于某些房企领导人玩消失或者空喊口号，阳光城董事局主席林腾蛟从姿态到行动，都在向投资人释放诚意。

首先是带领管理层制定有诚意的化债方案，与投资者保持沟通，争取信任。

诚意之一是林腾蛟承诺为展期后的债券回售本息提供全额连带担保责任。老板本人背书，降低了部分投资者被逃债的顾虑，愿意给予宽限。

在地产债警报大响的时候，阳光城因此成功说服了大多数投资人，使得11月到期的“20阳光优”“18阳光04”“20华济建筑ABN001”三只境内债券展期12个月的兑付方案表决通过。

三只境内债全部展期成功之后，阳光城的资金压力疏解了一部分，债券价格开始回升。

诚意之二是化债方案的条件还不错。

以总额7.47亿美元的三只美元债为例，阳光城给予每1000美元，现金偿付2.5%；新旧债券进行1：1交换，新发行的债券，票面利率10.25%，于2022年9月15日到期的方案。

10.25%的票面利率是三只美元债中较高的利率，也就是说阳光城愿意用更高的利息换时间，而且这个时间不超过一年。

阳光城还发起了8只存续美元债原条款的修订，主要是修改交叉违约等条款，为此给予持有人0.5%的同意征求费。

这些方案的言外之意是不逃债，也不减少投资人的本息，希望获得投资者宽限，让企业渡过暂时的现金流危机，避免交叉违约。

需要指出的是，这三只债券到期时间分别在2022和2023年，但其中一只美元债投资人行权日在11月12日，投资人可以选择赎回，带来兑付压力。

对于投资者而言，是宽限几个月，等阳光城挺过去，再拿更高的利息，还是严格要求兑付，然后面临可能出现的暴雷局面，鸡飞蛋打？这是考验判断力的时候。

阳光城真的能挺过去吗？这是所有投资人的疑问。

这时候林腾蛟又表现出了第三种诚意：处置个人资产，回笼资金，支援阳光城。

11月初，林腾蛟辞去兴业银行董事职务，兴业银行随即出现总额近10亿元的大单，据称这是林腾蛟出售股份支援阳光城。

据兴业银行三季报数据，林腾蛟的阳光控股持有约4.97亿股兴业银行股份，除去近一半的质押部分，可出售获得近50亿元资金，这些资金可以缓解阳光城的现金流压力。

林腾蛟的行动不仅是在支援阳光城，也是亮出一种取信于投资者的姿态。也许未必能获得所有投资者的信任，但越多投资者信任，化债方案落地的可能性越大，上岸的成功率越大。阳光城股价和债券价格大涨，就是投资者对阳光城上岸的信心提升。

2、企业用底子修复

企业信用修复，老板的姿态是带节奏的风向标，企业自身的经营状况才是基础。阳光城本身如何取信投资人呢？

首先在销售端，9月份之前的阳光城都处于不错的经营状态，9月份的销售金额达到209.97亿元，在行业整体下行的情况下，仍然环比增长9.9%，是行业少见同比、环比都在增长的开发商。

今年1-9月，阳光城实现1539亿元的销售额，完成近7成的销售目标，排在中指研究院销售榜单第17名，较上年同期提升了1个名次。

10月份的官方数字还未公布，但中指研究院榜单显示1-10月阳光城销售额为1645亿元，处于行业第18位，同比减少3.3%，销售情况随着大势和舆论有所下滑，但月销售额仍然是破百亿的。

阳光城已经暂停拿地支出，只要挺过这一关，还能卖出房子、不断回血，后续存在复苏的机会。

其次是阳光城作为TOP20房企，家底比较厚，截至今年中期，土储剩余可售总建面4370万平方米，大部分位于一二线城市。必要时处置资产，可以回笼资金自救。

阳光城的确已经积极出售资产了，甚至与信托机构进行合作。

近日，阳光城集团股份有限公司退出上海臻百利房地产开发有限公司，退出前持股比例为83.3333%。

苏南阳光城置业（苏州）有限公司转让湖南中正房地产开发有限公司5%股权予五矿国际信托有限公司。

同时，阳光城子公司长沙中泛置业有限公司接受五矿国际信托有限公司提供的不超过16.1亿元的融资。

不论是出售资产，还是引入信托，都体现了阳光城的家底还在，可以有效变现。

最后，阳光城还有物业可以卖。

相比于房地产行业走过黄金时代，物业股仍然是抢手的收并购标的。很多资金承压的房企，都选择出售物业回笼资金。

阳光城的优势是三个月前，成功搭上了万物云这列车，以换股的方式持有万物云4.8%的股权。

目前碧桂园服务的市值约2000亿港元，假设万物云的市值是2000亿港元，阳光城持有的股份市值也能达到96亿港元。

借着万物云上市的东风，阳光城可以寻求出售融资的机会，进一步为资金解渴。

林腾蛟和阳光城正在努力找钱，避免暴雷，这些行动都在取信于市场。

据投资者消息，在境内债展期之后，有两只美元债谈判进展比较顺利。

明天很关键，阳光城把三只美元债交换要约截止期延长至11月12日，也就是明天。

就在这个关键时刻，房地产市场利好消息的出现，给投资者的信心加了分。

3、市场用利好修复

此前房企债券暴跌，是因为个别企业暴雷引发全行业的信用受损。投资者对整个调控之下的房地产行业抱着悲观预期。正如有业内人士说，融资和房贷如果再这么紧下去，连行业最优秀的民企也撑不了太久。

要修复信用，离不开整个大环境的改善。近期，市场中陆续出现的积极信号，就让投资者看到了希望。

先是高盛投资组合管理团队对媒体表示，正在买入中国房企债券。谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，该团队成员称，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。

这意味着，高盛认为地产债超跌，而房地产至暗时刻即将过去，现在是抄底的时机。

在高盛发声之后，投资人的信心随之提升，地产债开始大涨。几乎同时，各类房地产行业利好消息先后出现。

交易商协会举行房企代表座谈会，释放了房企发债将松绑的积极信号。据参会人士透露，多家房企近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

这一消息很快得到印证。11月11日，上清所文件显示，保利发展拟发行规模为20亿元的中期票据。虽然央企国企是发债松绑较大的受益者，但是这个开始对全行业而言都是正面的。

另外，有消息称各地人行已在通知热点城市各主要银行，按揭贷款积压5个月以上的清理掉。

这轮开发商出现资金链危机的主要原因，就是融资彻底被斩断，发不了债只能依赖回款生存，而房贷审核流程又被拉长至半年，导致房子卖出去了，回款迟迟收不上来，开发贷款也被收紧。

如此恶性循环，部分企业暴雷加重市场恐慌情绪，更加发不了债，存量债券暴跌……

随着上述利好消息出现，房企也许将迎来跳出恶性循环的机会。而阳光城做了很多工作，就是为了撑到这个机会出现。

虽然房地产市场不会重现大规模放水，但是随着房贷宽松，发债的口子打开，销售回款和融资情况渐渐好转，阳光城是有希望走出谷底的，当然前提是把一个个到期的关卡给疏通。

今天，阳光城债券集体大涨，便是投资人对其撑过至暗时刻的预期更高了。

祝福阳光城和其它困境中的房企，坚持到黎明到来。