住二环的代价

原创 房小评 中国房评报道 今天

5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

前不久，财政部等多部门召开的房地产税改革试点工作座谈会激起千层浪。有媒体报道称，财政部财科所原所长、经济学家贾康认为，海南和深圳应该积极推出更高水平的房地产税改革试点。

海南是全面深化改革开放实验区，深圳是中国特色社会主义先行示范区，这两个重磅地区如果先带头示范房地产税，这说明房地产税的特殊性和重要性。

我们从中更应该看到这次提出房地产税的不同之处：

1、主要目标是改革和建立新税种。

细心的读者已经发现了，5月11日房地产税改革试点工作座谈会新闻通稿中，将财政部排在了排名前列位。

官媒报道，逐字逐句都有安排。把财政部放在全国人大常委会预算工委前，意味着这次会议是由财政部牵头召集，还意味着这不是一次立法讨论会，而是执行某项工作的会议。

此前，重庆和上海试点的房产税是由国家税务总局牵头，这意味着这件事偏向税制改革。财政部牵头则意味着这件事与财政收支关系更大。

说白了，这次房地产税改革试点与地方财政建立稳定持续的地方财政收入税源关系更大，将帮助地方政府逐步从土地财政转向持有税支持下的地方财政体制。

2、这是一次试点工作的推动会。

请注意，部分城市负责同志参加并汇报了对房地产税改革试点工作的意见。这些城市代表可能就是拟试点城市的代表。

有媒体将解读重点放在房地产税出台提速上，这个理解并不全面。房地产税出台工作固然在快马加鞭，但是依然会秉承“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行，这次会议并不是房地产税全面出台提速的信号，而是试点工作要推行的信号。

3、房地产税不等同于房产税。

大家可能会问，重庆和上海已经试点很长时间了，怎么还要推行试点呢？

在这里要解释一下，由全国人大立法推行的房地产税不同于之前上海和重庆试点的房产税。

简单理解，房地产税是房产税和城镇土地使用税等税种合并后的新税种，是对原来房产税内容的扩展。

因此，在立法工作推进过程中，试点工作是必须先行的。就如上一轮房产税拟推的时候，也选择了重庆和上海两个试点城市。

4、立法和试点不冲突。

这次试点的信息传出后，理论界立即就有人说，房地产税不先立法，而是直接试点，有违原来政策顶层设计的初衷。

实际上，这两者并不冲突。如上文所述，我们简单将这次试点理解为当初的重庆和上海试点，就明白了。立法工作需要试点提供实践经验，立法框架草案完备后，需要试点来积累经验和技术。因此，房地产税立法应该仍会按计划在“十四五”期间完成，而试点工作则会很快开展。

5、试点城市或会在年内确定。

这次会议内容很重要，很多人都从这短短百余字的通报中，嗅到了火药味。

的确，从会议内容可以看出，这是一次试点前的准备会议，试点城市和指导性方案应该已经确定，接下来就是试点城市在顶层方案框架范围内，上报自己的试点方案，获批后就可以开展试点。

我们预估的时间点是，年内就会确定试点城市和方案，明年初就会开始试点工作。

正因为如此，5月11日的会议消息公布后，立即在社会上引起了巨大反响。各路专家和媒体都对房地产税的消息给予解读，也有了文章开头贾康呼吁的海南、深圳先行试点的倡议。

所有这些观点背后，其实都是社会各界对房地产税改革寄予厚望的表现。房地产税肩负重大历史使命，要在我国经济发展转型换挡的关键时刻，完成税收和财政体制的关键转变，改革利益关系千家万户，牵一发而动全身。

房地产税改革对房地产市场会产生哪些影响，我们略去舆论讨论比较多的内容，仅从以下四点略加推测，供大家讨论：

1、 一二三线城市都会有试点。

由于房地产税是一次影响深远的税制改革，选取样本既要有示范意义，又要代表普遍情况。

因此，我们认为，这次试点城市选择会有两个特征：

其一是热点城市。今年以来，在炒房等热点问题上冒尖的城市，可能会作为试点选取的重点目标，以实验房地产税对于调控房价和稳定市场预期的作用。

其二是一二三线城市都会有代表城市入选。为了积累试点成果，为房地产税成为我国重要的持有税种做准备，必然要在全国不同类型城市中选取样本，因此一二三线城市都会有样本入选，但四五六线城市可能不会，因为试点成本太高，而征税规模太小。

2、不会带来房价下降问题。

很多人担心房地产税出台后可能造成房价暴跌，其实没必要。国外的房地产税从试点到推出，不但没有带来房价下降，还起到稳定房价的作用。因为征税是依据评估价征收，如果房价下降，房产税反而征收不起来，这违背了征收制度设计的初衷。

3、房地产税不会增加过大税负。

房地产税是房产税和土地城镇使用税等税种合并而来，整体税负应该不会比原来税制结构下的税负增加太多。

对于初期的房地产税，大家的共识是宽税基、高豁免和低税率。

宽税基就是要对存量和新增的住宅、商业等物业都征收，以确保税收的稳定性。之前在上海和重庆试点的房产税，分别对豪宅和新房等少数房产征收，税收规模小，仅相当于当地政府原来营业税收入的20%左右。征收成本高，收入少，不符合主力持有税种的设计。

此外，征税应坚持高豁免原则。普遍观点认为这次将按照人均居住面积制订本地的豁免面积，一般家庭可能很少缴税或不用缴税。

最后，税率负担可控。普遍观点认为税率初期有可能会在0.3-0.5%之间，实际家庭缴税成本相当于家庭年均可支配收入的3-6%，比较符合国际惯例。

北京二环以内房价动辄10万+，100平米的房子总价多在1000万元以上，按照0.5%的平均税率计算，每年应交5万元以上的房地产税。如果不考虑豁免因素，北京二环以内的家庭每年都要交几万元的房地产税，这对普通工薪家庭显然是不小的负担。

所以，国外开征房产税的城市都形成了贫富分区，富人区房价高，房产税高，配套教育、医疗资源也好，负担不起高额房产税的居民会选择搬到适合自己的区域。

当然，这是不考虑豁免征税面积的推理。对于大部分人均居住面积符合豁免条件的家庭来说，住在二环内也不用交税。但是从长期趋势看，房地产税将带来居住分区，以后住在城市核心区和高房价地区特别是件奢侈的事。

4、逐步建立税收-收益相匹配的原则。

大家讨论最多的是房地产税增加的居民纳税成本，其实很少关注居民的纳税收益。按照纳税-收益对等原则，房地产税用途应该公开透明，用于本地政府的公共事业发展以外，还应该重点用于本区域居民公共服务配套的建设。

例如，从价征收的模式下，城市核心区、高房价地区、富人区的房地产税更高。如果没有相应的教育、医疗资源配套，居民就会搬离高税负地区，用脚投票。这会倒逼高房价区域政府提高公共服务水平，建立税收-收益对等的房地产税收支管理体制，有利于居民的房产保值增值。

对于普通买房人来说，房地产税会给买房价值观带来比较大的影响。

过去，房子作为一种财富的象征，大家都认为是买得越多越好。房地产税出台以后，房子将彻底回归“房住不炒”的逻辑，买房是为了有房住、住得好。将来还要算住房的经济账，求阔求大的住房时代将成为过去，与收入能力、家庭需求相适配的住房价值观将建立起来。

在税收工具的作用下，开发商将加快转型，投资和运营功能分离，服务商角色凸显。好房子必然要求好服务，好房子的居住人群如果觉得居住体验不好，就会搬离。地方政府的城市运营管理和开发商的社区服务水平，都将接受住户的检验。

房地产税对整个楼市来说，尚属于新课题。对于买房人来说，较大影响就是未来买房的选择。哪些房子会保值升值，哪些房子买了会掉坑？如您对房地产税时代的居住价值话题感兴趣，欢迎加入我们的洞察投资学院（微信：zgfpbd2018），进行讨论。