佳兆业复活筹码:手握百余个城市更新项目、频获国资驰援,3月销售额增58%

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

出险房企佳兆业的纾困“援军”又添一员。

4月26日，官方消息称，作为深圳福田中心区重点住宅项目，佳兆业佳园项目，在政府的指导下引入国企深圳安居建业等进行合作。同时，项目将与长城资产、安居建业、福田投控、建安集团等央企、国企单位开展深度且多方位的合作。

引入央国企纾困，佳兆业并非首次。此前，其已引入中信、招商蛇口、长城资产等央企和 AMC合作盘活资产。这些合作当中，佳兆业丰厚的城市更新资源发挥着关键作用。

深圳国资驰援旧改项目

佳兆业佳园项目由旧改而来，前身是福田东山小区，曾被放在佳兆业资产处置清单中。

该项目位于福田CBD中心区，地理位优越，共由两个地块组成。两地块分别是B116-0068和B116-0059。其中，B116-0068地块产权属建安集团，原本也由建安集团独立拆迁、开发。

但因项目复杂，2017年，建安集团引入佳兆业，共同注册深圳市佳宇坤房地产开发有限公司，负责开发B116-0068地块。其中，佳兆业占股65.5%，建安集团占股34.5%。

2022年7月6日，一期项目完成封顶。五个月后，“佳兆业佳园”在住建局公示，备案住宅143套，其中住宅建面约127-138平方米，位于1栋，备案均价约10.3万/平方米。

据项目公告，此次引入国企深圳市福田安城投资运营有限责任公司(简称“福田安城投公司”），是为积极响应国家政策，提振市场信心。

资料显示，福田安城投公司由深圳市安居建业投资运营有限公司（简称：深圳安居建业）与深圳市福田投资控股有限公司联合成立，作为政企联动共搭的、具有多重国资背景的投资运营平台

其中，深圳安居建业成立于2022年初，注册资本为20亿元，由深圳市人才安居集团持股40%，深圳市特区建工集团持股20%，深业集团持股20%，万科企业持股20%。

深圳安居建业虽成立时间不长，但已参与纾困恒大旗下两个项目。

项目公告显示，引入国企后，福田安城投公司将为项目及开发建设单位提供工程与现场协理等多维度的支持及服务,助力项目更高品质地运营，为项目顺利交楼保驾护航。

同时，项目将与长城资产、安居建业、福田投控、建安集团等央企、国企单位开展深度且多方位的合作。

已引入中信、招商蛇口等国资“援军”

引入央国企纾困，佳兆业并非首次。

2021年11月爆雷不久，佳兆业就将深圳18个项目放入一份资产处置名单，拟兑付补充资金。

这18个项目包括：南山东角头项目、福田东山小区项目、大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、佳兆业深圳科技中心总部办公楼以及坂田佳兆业城市广场等优质资产，对应总面积达144.72万㎡,总价值约818亿元。

2022年7月，佳兆业陆续退出南山东角头项目、金沙湾国际乐园、佳兆业航运红树湾、佳兆业科技中心等四个深圳核心项目，合作方均为中信系。此外，中信系还接盘了佳兆业航运红树湾项目、佳兆业科技中心项目。两项目分别更名为中信城开红树湾、中信城开大厦正式。

更早前的2022年4月，佳兆业与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，拟在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

多名业内人士称，佳兆业、招商蛇口、长城资产探路“央企+AMC+出险企业”模式，有助于佳兆业加速走出困境，也为出险房企纾困提供新思路。

2022年3月底，央企中铁五局与佳兆业达成战略伙伴关系，要共同在全国范围内、尤其是大湾区和深圳先行示范区城市更新、一二级联动开发等深度合作。

不难看出，无论是招商蛇口，还是中铁五局，都对佳兆业的城市更新展示出浓厚的兴趣。而这正是其他出险房企难以比拟的优势。

城市更新是关键

佳兆业于城市更新领域已深耕20多年，累计成功转化43个项目，总建筑面积近1600万平方米。也因此，其在业内有着“旧改之王”、“大湾区城市更新土储之王”的称号。

截至2022年12月末，佳兆业拥有土地储备2753万平方米，可售货值约4100亿元。其中，约59%位于粤港澳大湾区，现有土地储备足够支撑未来6-8年发展所需。

此外，佳兆业仍有100多个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积5000 多万平方米。其预计2023-2025年在包括广州、深圳、东莞大湾区核心城市转化可售货值1530亿元。

这些丰厚的城市更新资源，若放在佳兆业出现流动性问题之前，属于佳兆业“护城河”；放在现在，变成佳兆业救命的“稻草”之一。

早在2021年末，央行、银保监会就发文表示，鼓励优质房企参与地产项目兼并收购，并在金融政策端给与支持。但是，拥有雄厚资金实力被看作是“白衣骑士”的房企们，对于收并购普遍持谨慎态度，更加看中标的项目的流动性和盈利性。

正因如此，大湾区的城市更新资源就成了佳兆业最具吸引力的资产之一，已有不少房企对此表现出浓厚兴趣。

比如，中铁五局在与佳兆业签约现场表示，大湾区具有广阔的城市更新市场，是中铁五局转型发展、规模再上台阶的重要发力点，希望能与佳兆业在城市更新等领域深入开展合作，加速推进项目落地。

截至2022年9月，佳兆业与招商蛇口、中信、中化等达成合作，合计转让了8处资产，项目转让用地面积约363公顷。

而在城市更新等项目引入央国企合作，也有利于佳兆业缓解流动性困难，帮助它的经营基本面加快企稳回升。今年3月10日，佳兆业在港交所率先复牌。对此，佳兆业认为，凭借长期深耕粤港澳大湾区积累的丰厚土地储备资源，以及在城市更新领域的核心优势，其成功引入了中信、招商蛇口、长城资产等央企和 AMC，有效盘活资产，经营基本面持续回归良性轨道。

数据显示，2023年2、3月，佳兆业销售环比增长46%、30%，其中3月销售同比增长58%。东莞碧海云天、深圳凤鸣水岸、深圳红树湾等项目成交量均有较明显增长。其中，深圳红树湾就是引入中信系合作开发的项目。

相较于经营基本面的逐渐恢复，佳兆业的债务重组进展颇为缓慢。

截至2022年末，佳兆业借款总规模1341.68亿元，1年内需偿还1098.92亿元9（包括已经违约或交叉违约或提前要求偿还条款的借款）。同期，其现金及银行存款仅有约57.81亿元。

今年3月，佳兆业透露，“公司和财务顾问持续与境外债权人进行具有建设性的对话，以期尽快与所有境外债权人达成全面解决方案。”

换句话说，从2021年11月出险至今，佳兆业的债务重组方案仍在沟通中，推出时间未定。而与佳兆业同期出险的奥园、富力，债务重组早已获实质性进展。