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越秀&招商长宁天山项目方案总平图公示了。

这块地是24年12月30日八批次土拍与宸嘉龙华地块同时竞拍的，越秀&招商合作获取，由越秀主操盘。

越秀招商长宁天山售楼处电话：400-000-0460转6666

24年三开三罄的普陀红盘越秀苏河和樾府就在本项目西北侧直线距离1.2公里的位置（注意，只有最后一批次了，马上就认筹，买附近的客群千万别错过）。

越秀在苏河和樾府热销之后对周边客户情况非常了解，买不到和樾府的客户还可以直接转到这个项目上来，于是在这块地的出手上非常稳准狠。

对了，这个项目目前放风价要卖到13.5~14万之间。

说实话乍一听我觉得是有些压力的，在最近看到了项目公示和解析了之后，觉得项目的产品打造与户型设计整体还是不错的。

也希望大家在看完我的解析文章对项目的性价比可以有个大体判断。

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一、公示图解析

从这张公示图里，我们把能得到的信息都做一下分解：

第一是小区所有楼栋都低于14层，做的是一梯两户无连廊设计

看项目楼栋平面以及电梯厅空间设计基本延续了苏河和樾府的设计方式，这个方式被证明了广受购房群众的热爱。

项目限高42米，4栋可售住宅是12-14F小高层，都是一部电梯双开门设计，相当于每家每户都有单独的电梯厅空间。

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独立电梯厅在入住之后的使用体验还是非常好的，有自己的隐私专属空间，也能放置一些东西。

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第二是小区做了下沉庭院（会所）+两个架空层

下沉庭院的地方大概率就是未来社区的会所部分，不过因为小区总占地面积不大，会所应该也是个大几百平的标准，按照这个面积来推算没有泳池，可能会配置一些健身器材和会客空间。

小区中央楼栋做了首层全架空设计，可以让整个小区地面部分的通透性和视野开阔感变得更好，估计也会做一些泛会所设计。

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第三是小区内部地面不利因素比较少

在公示总图上地面看不到垃圾房、变电站的位置，基本都做到了地下，地面不利因素变少了，对于小地块来说还是比较重要的，否则楼栋与不利因素的距离会比较近。

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第四是小户型和配套用房被安排在了小区西侧

从公示总图中能看到小区楼栋与中环主线的距离是30米，这个应该是小区最大的不利因素了，从地块实拍图中能看到小区西侧红线到中环的距离不到20米，而且目前还没有装隔音板，噪音是肯定有的。

把配套用房放在西侧可以拉长住宅楼栋与中环线的距离，而且西侧不出意外的也是全部放的120平户型，143大户型都在东侧，减少不利因素干扰。

第五是小区不算严格意义上的纯人车分流

看到这里先别急，应该也是受制于地块本身大小和主干道限制，出入口对外连接都要做到新渔东路上。

小区一共设置了两个地库出入口，车辆通过东侧的出入口可以不进入小区直接出入地库。

而车辆如果通过小区内部西侧的地库出入口出入地库，则必须经过小区内部道路横穿小区。

可以预想到未来小区肯定是管理上人车分流，西侧那个备用的出入口必然是关闭的状态，除非东侧出入口损坏或者检修，否则不会启用。

二、户型解析

小区一共两个户型：120㎡三房两卫、143㎡四房两卫。

两个户型套数基本各一半，120排布在西侧，143排布在东侧。

两个户型基本上是苏河和樾府项目130和143两个热门户型的复制版，本身就是在购房者这里的热度很高的户型了。

我们先看一下约120㎡的户型

户型格局和苏河和樾府的130㎡基本一样，一个非常标准的飞机户型，独立电梯厅，3个卧室带飘窗，基本没有浪费面积，主卧面宽也超过了4米。

为了弥补2个南向卧室开门转角的位置浪费，也做了2个可以放柜子的空间，提高空间利用率。

我们再看一下约143㎡的户型

比起120㎡的户型，这23㎡的提升真的太巨大了。

横厅+四开间朝南+南北全飘窗

非常标准且优秀的一个143㎡设计

这个房型看到的应该没人不喜欢吧，比起苏河越秀和樾府的差别可能就是玄关南侧的储物间改到了卧室里，其余基本就是复刻了这个优秀户型。

以上就是2个户型设计

如果按照13.5万/㎡的均价来计算

我估计120㎡大概在1500万左右

而143㎡，则应该要冲到1700万左右了。

三、关于产品信息

1、关于外立面：

这块地因为是越秀来操盘和设计，按照越秀过去的立面案例，很好猜到肯定是南侧玻璃为主，东西侧则是铝板线条为主，大面积上应该是看不到什么涂料和真石漆的，越秀静安天玥也是这套方案，非常好用。

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2、关于层高：

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这个公示图基本就确认了，层高3米，2个户型都是这个层高。

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3、关于装标：

土拍要求4000元/㎡，但鉴于这块地的单价总价都不会低，猜测大概率装标会提升超过5000元，比苏河项目更高的水平。

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四、区位与现场踩盘

项目位于长宁中环内天山板块，紧贴中环，到2号线北新泾站步行距离不到300米，2公里直线范围内覆盖长宁几大核心商业体。

北侧就是苏河·和樾府，图上也能看到（再次强调，10.2万的和樾府最后一批次即将认筹，附近这个总价段可能短期的最后一次机会了）。

长宁区这几年新经济产业发展的很不错，项目向东到拼多多，向西到临空经济园区、携程开车都在10分钟左右，想到苏州河畔跑个步也就500多米的距离，整体地段是非常不错的。

唯二的不利因素就是一个小区比较小，另一个太贴中环线了。

前两天我也去地块周边实探了一下，地块目前还没有动工。

地块东北侧是天山路31号人才公寓，北侧是变电站，周边老小区居多，目前界面相对一般。

五、关于价格

回到开头的价格，13.5~14万/㎡之间是目前的放风价

长宁中环内 + 2号线地铁房+无连廊独立电梯厅小高层 + 主要铝板外立面 + 高装标 + 优质户型 + 会所。

这些都是他出彩的标签。

但是紧贴中环、目前界面一般，也是客观的不利因素。

大家觉得这个价格如何？

但在这个问题之前，还是要看土地供应。

没办法，长宁的宅地是真的非常稀缺。

除本项目以外，过去十年长宁一共只在公开市场出让了3幅宅地，分别是2019年出让的中海长宁第（2020年开盘认购率超400%），2022年出让的上海城投青溪名邸（2024年洋房开盘认购率180%，别墅未开），2023年出让的新长宁西郊云庐（也就是动物园项目，未开盘）。

再考虑到板块内老小区比较多，原住民置换人群数量不会少。

而且项目周边新经济产业人口多，板块新房整体供不应求的状态下项目一共不到200套房子，我觉得大概率还是不缺客户的，周围的老小区三房卖出之后贴一点就能买入最新一代的新房产品，应该还是有吸引力的。

等后续项目产品和价格信息陆续释放之后我们再来继续聊这个话题。

六、总结

好了，以上就是对越秀&招商长宁天山项目目前已知产品信息的解析了。

长宁中环内稀缺品质地铁房，优缺点都非常明显，对于这个项目，我觉得还是很有看头的。

越秀在苏河和樾府的产品力大家应该也都有目共睹，期待这个项目早日到来。

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