上海第二批土拍规则调整!几块「重点宅地」较新实探!

本周，上海官方公布了第二批集中供地名单，共计27块宅地，合计用地面积约167.8万㎡，其中2幅地位宝山顾村“城中村改造”地块，25块地公布了房地联动价。

出让地块分布图（via上海乐居，点击可放大图片）

地块明细👇

来源于上海规土局官网

城中村改造地块👇

来源于上海规土局官网

据上海土地市场网，第二批集中公告中住宅用地的竞价规则有所变化。

具体变化为：当竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同（无论该报价最终是否有效），将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面较高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值（有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算），未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

简而言之，排名前列批中竞价达成的出价规律将被打破，拿地随机性将进一步增强。

此次集中供地出让形式为招挂复合，地块具体出让时间将于10月9日公布。

那这些地块当中有哪些值得我们重点关注的呢？

01

杨浦定海社区地块

杨浦区定海社区D2-2地块（定海街道152街坊），土地性质为普通商品住宅用地。地块东至D2-3地块，南至顺平路、西至爱国路、北至周家嘴路。

从周边配套来看，12号线爱国路站步行即达，控江二村小学分校、内江路第二小学等教育资源环伺。

地块位置图

商业方面，地块周边绿地商业综合体也正在建设，稍远一点还有宝龙旭辉广场。

据统计，2020-2021年6月杨浦区定海社区共有3幅纯住宅地块成交，分别是：2020年7月9日龙光23.818亿竞得的定海社区D5-1地块，成交楼板价65440元/㎡；2020年10月融创24.46亿竞得的定海社区D1-5地块，成交楼板价70808元/㎡；2021年6月18日杨浦城市建设集团14.025亿竞得定海社区B3-1地块，成交楼板价64040元/㎡。

融创项目规划建设4幢17-18层高层住宅楼，其中有2幢由8层的多层住宅和高层住宅组合而成、有1幢由8层的保障房和高层住宅组合而成。

融创地块实景图

龙光天境占地约1.46万㎡，容积率2.5，绿化率35%，车位比1:1.2，项目预计推出100-150㎡3-4房产品，房源数约为330套，有望在今年入市。

龙光地块实景图

今年杨浦受到北外滩的辐射，无疑已成为众多置业者关注的区域，除了龙光项目，保利天汇二期预计在三、四季度入市，另外还有仁恒·海上源等众多品质较高的项目等待入市。

根据房管局较新房地联动价格信息，定海社区目前商品房指导价为9.9万元/平方米。

目前，D2-2地块仍旧处于拆迁状态，现场还留有部分建筑废料，不时有渣土车进出。

大家觉得这块地会有哪些开发商来竞争呢？

02

杨浦江浦社区地块

江浦社区D-05地块，距离保利天汇二期约150米，与鞍山新村地铁站约800米距离，未来轨交出行比较便捷。

地块性质为普通商品住房。地块东至居民小区、南至辽源西路、西至打虎山路、北至居住小区。

地块位置图

目前，地块仍然在拆迁状态，有部分楼体还未拆毕，有一队安保人员在现场值守。

该地块前身是辽源二村，与马路一路之隔的有上海市昆明学校（总校），此外，附近还有同济大学附属存志学校、许昌路第二幼儿园、许昌路第五小学在该地块东侧加持，同样属于步行10分钟可到达的学校。

实景图

日常商业配套还算是可以，路边门店加综合菜场的组合实现能够满足日常生活需求，稍远一些则有旭辉mall、君欣时代广场、紫荆广场等商场服务，有诸多餐饮、休闲娱乐项目。

实景图

周边二手房源目前打虎山路一村暂无房源挂牌出售，地块西侧辽源一村二手房单价在8.4万/㎡左右。

来源于链家二手房

该地块位置还是不错的，就是周边的城市界面稍许差了些，有待改善。

03

嘉定江桥地块

嘉定区江桥镇北社区N2-03地块位于保利云上·澄光和南山虹桥领峯中间，保利项目已开盘，入围积分66.28分，均价约5.6万/㎡；南山虹桥也触发了积分制，入围分58.36分，均价约5.75万/㎡。

地块位置图

这块地最明显的瑕疵还是城市界面的问题，周边高压线密集，板块内还有一个垃圾焚烧站。

商业配套方面，地块周边有江桥万达、MAX未来商业、沃尔玛等一系列商场环伺。

实景图

不过在大虹桥辐射下，轨道交通落地之后，未来的发展潜力还是很不错的。

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