中央公园即将兑现,购房者都在抢什么房子?

前几天，我拿到一份中央公园的洋房排行榜，「万科城市花园」以总套数538排名排名前列。

数据来源，铭腾机构

下半年中央公园板块洋房集中供应，「万科城市花园」依旧Hold住全场，单12月成交就有200+套。

纵然神仙打架，项目仍一枝独秀。为什么热销？又为什么抢手？对于这个现象，我捋了捋思路。

01

一千个买房人，就有一千个哈姆雷特。

在过往的分析文里，有个观点我们不止提过一次：买房，没有十全十美。带着怎样的逻辑去买房才能选到合适自己的楼盘？在我看来，无非是下几点：

能享受优质城市服务，体现在商业、交通节点等；

占有自然资源，周边是否有大型休闲康体公园；

产品讨巧。面积和总价可控，兼容三口之家或者更多人的居住需求；

稀缺性。这点可以理解为，基于以上三点，在区域找不到可替代品。

「地段+资源+产品+稀缺」的属性叠加之下，买到不仅是房子，更有城市的「使用权」。「万科城市花园」的大热，正是以上要义的折射。下面，我逐一分析。02在大多数购房者的需求中，地段必然排在首位。中央公园板块走到现在，进入最后的5年发展时期，它的压轴地和发展重心也进入了中央公园以北区域。这个论据，是有时间线可以论证的。排名前列阶段，2013年-2015年，以环中央公园为中心。目前楼盘皆为尾盘状态，面积在150㎡+，房价也是区域天花板；第二阶段，2016年-2018年，由环中央公园区域向南扩张，住宅整体容积率在2.0以上，业态以小高层居多；第三阶段，2019年-至今，向北区挺近，区域地块集中出让，重庆万科、龙湖、金科等一线房企进驻，沿公园东路和公园西路分别扩张。公园东路，就以「万科城市花园」为代表。「城市花园」系是万科经典IP，有一套自己的选址逻辑：「一线城市+核心潜力区域」两个要素。落子重庆，依旧如此。同时，地段也决定配套能否落地和实现，中央公园板块建设初期就以「配套先行」的理念在规划。先建「大公园」，约2300亩中央公园。世界第三、亚洲较大的城市花园，较高可容纳约10万人逛公园的需求。世界节奏太快，压力太大，放慢脚步欣赏身边的美丽景色成为一种奢侈和愿望。阳光灿烂的时候，到公园里散步、闲坐、拍照、奔跑…生活的小确幸都被容纳在里面。

中央公园，图源网络再来，同步修建轨道交通，未来「5轨交汇」。已通车的轨道交通6号线、10号线，在建中的轨道5号线（北延伸段）、9号线，以及规划中的14号线。加上区域内「七横六纵」的路网。「七横」，即已通车的同茂大道、在建中的悦港大道、椿萱大道、公园北路、兰桂大道、滕芳大道和甘悦大道；「六纵」，即已通车的金山大道，在建中的秋成大道、悦来大道、公园西路、公园东路和兰馨大道。立体交通路网让人们的公共出行有保障。最后，「超级商圈」两江国际商务中心首期今年底开业（来源：上游新闻）。集合天街、大悦城、吾悦广场、悠方等品牌商业。头部商业对区域的盘活度有多高？看礼嘉天街就知道了。今年底，「超级商圈」首期开业，2022年全面开业，吸引核心消费人群约100万人（来源：上游新闻）。商圈体量从360万㎡扩容到600万㎡，除购物中心外，还包含甲级写字楼、星级酒店、总部级办公等商业配套。公园享乐放松，「超级商圈」形成购物娱乐、商业办公的良性闭环，公共交通缩短通勤时间…购房者的痛点，中央公园逐个击破，撩人指数Max。这些超级配套，和「万科城市花园」都在刚刚好的距离。03接下来，范围缩小到项目周边，还会发现更多关于配套的「彩蛋」。

来源百度地图，位置、范围仅为示意，以实际情况为准3km范围内，中原山公园（在建中）和规划中的万家山公园、向阳公园、后河公园、花石公园等。未来5个公园环绕，城市生活乐趣翻倍。比如，万家山公园，主城区排名前列个城市微度假果园。采摘、生产体验、科普教育等，别说大人，小朋友都会喜欢上这里；再比如，后河公园，是湿塘垂钓、树屋观鸟的生态公园，让生活切换到另一个次元。「买买买」被搬到家门口，又是什么感觉？在项目1km范围内，规划约60万方的商业用地。不管是社商，亦或大型集中商业，都是一街之隔的距离。看到这里，「万科城市花园」的地段和资源有多好已经不用在过多解释，它抓住购房者需求痛点，让繁华和自然两者优质兼容。这正是它热销和抢手的原因之一。04和区域发展一样，住宅也历经三个时代更迭：1.0拓荒→2.0成长→3.0进阶。1.0拓荒。中央公园建设初期，配套规划尚在建设中，产品以刚需为主。这个时期，完成了基础常住人口导入；2.0成长。区域快速发展，设施配套逐渐落地，大城雏形出现，偏改善产品成为主流；3.0进阶。土地、区域价值进入新高潮，居住品质更精细化。反应到产品上，即是往更高品质迈进，住宅由偏改善向真正纯改善转换。3.0时代开发商拿地普遍较晚，楼盘也会用到较新的设计理念和规划。加上土地在容积率、限高等方面的要求更严格，住宅的品质也更精细化。在这个时期，「万科城市花园」表现可圈可点。总建筑体量约50万方、整体容积率约1.44。底子决定产品走向，低密和宏大的基因，注定只会出品纯粹的改善类业态。

万科城市花园效果图就像一期纯洋房组团，层高6-8层，一梯两户设计，自去年下半年入市以来，就slay全场。据悉，接下来还会有别墅、小高层等面市。大社区的居住生活不能光外面精彩，而内在乏味。「万科城市花园」在社区公区活动空间的规划上，以「两轴两廊九园」串联起社区各个组团。两条公共轴，分布有万科生活汇商业、主题广场、溪谷景观等；

万科城市花园鸟瞰效果图两条空间廊，后期将会种植樱花。三月时节，不必再开车到南山和照母山，社区里就能赏花；

万科城市花园效果图九园，则以阳光草坪、林下空间、儿童主题的mini王国等主题景观节点丰富宅间生活。可以看到，「万科城市花园」为中央公园板块的居住品质带来质的改变：

低密，被公园环绕；繁华，出门就有商业；便捷，区域交通路网立体；

产品是真正的纯改善，舒适、品质感强；

不脱离生活圈，兼顾工作、娱乐等。

大体量高品质综合住区是中央公园的偏科项目，所以，「万科城市花园」不被「抢」，大概率为0。05很重要的一点，也是「万科城市花园」能热销的另一个主要原因：让更多购房者能上车中央公园的洋房。项目主力产品有两个，套内约69㎡和套内约85㎡的三房户型。我想着重说的，是前者。

套内约69㎡户型装修建议方案尽管套内约69㎡是最小户型，不过通过合理规划，打造出市面主流的三房户型。此外该有的配置一个不落：坐北朝南、板式设计、臻装、双阳台、卧室全飘窗……三口之家或者三代同堂，刚刚好。有几个关键词，请注意：小户型、洋房、臻装。别说以后，或许现在的中央公园也找不到和「万科城市花园」相同量级的产品。产品本身已经够稀缺，在这之上，还能享受到中央公园大区资源，以及3km内大城宜居生活，会不会付出难以承受的代价？以套内约69㎡户型为例，总价在120万左右！区域内龙湖、金科、融创等项目的在售洋房，套内均价几乎都是20000元+/㎡。相比之下，特别惊喜。放低上车门槛，「造大多数人住得起的房子」就是重庆万科一直以来坚持的情怀。这样的「万科城市花园」，又有谁能不爱？06万科的排名前列座「城市花园」在上海建立，随后北京、广州、武汉、深圳遍地开花。27年沉淀，「城市花园」已经是万科最成熟的产品系，在业主间的口碑和居住感受，向来只有好评。好到什么程度？「城市花园」的业主，回头客要占一部分。分享一个真人真事。一位买过武汉「城市花园」的业主，去年卖掉房子回到老家重庆，知道重庆也有「城市花园」后，当天到访后，现场直接下单。没有多番对比和纠结，是因为他曾经是「城市花园」的受益者，明白它代表的意义，以及未来能呈现出的生活。经典的意义是什么？它的价值必须能穿越时间周期。所以，能看到全国各地的「万科城市花园」二手房售价均高出周边项目。武汉「城市花园」2003年建成，目前二手房均价约26000元/㎡，旁边「加州香山美树」2011建成，二手房均价约19000元/㎡；

成都「城市花园」2000年建成，目前二手房均价约29000元/㎡，旁边「华润幸福里」二期2014年建成，二手房均价约25000元/㎡。

（以上数据及截图，均来源链家）从侧面来说，入手「万科城市花园」，也是提前和未来红利共舞。如今，市场开始学会分辨良莠，购房者也不再被花言巧语忽悠。好的地段、优质配套、符合主流的产品、实打实的价格…不火，谁信呢。现在，中央公园的数据和案例也在告诉我们，好房子，不等人。