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伟星星宜嘉映府领出预售证，36773元/㎡送车位，让华丰更热闹了。

首先还是说说伟星的价格。

与限价相比。

华丰限价时代价格是3.3W。

11层小高溢价10%（得房率、舒适度）左右的话，其实伟星的开盘价基本贴着限价来开。

那么对比限价房来说，星宜嘉映府肯定是划算很多的，得房率提升了，品质更是提升了许多，加量不加价。

与华丰上个项目对比。

中天海威璟逸，拿过三次预售证，分别是3.59W、3.65W、3.53W。

从价格来看伟星似乎没有优势。

但是考虑到伟星是11F的小高层，而中天是高低配，高层为13-15F的高层，那么伟星小高层比高层贵10%左右应该是市场合理价格。

11F以上和11F以下在得房率上是明显差别的。

所以从价格上来看伟星确实是“便宜”了。

与次新二手房对比。

周边二手房最贵的是春和云境，3.5W不到。

二手房成交量很少，价格波动也属于正常，比如一套次顶楼和一套二楼，所以二手房看个大概就好。

如果这么一对比的话，伟星的价格不贵，毕竟产品品质更好，户型得房率更优。

但是再看二手房成交量的话，这几个次新房第四季度加起来才卖了16套，这个成交量实在太少了。

成交量少只能说明二手房价格吸引力还不够。

综合来看，以华丰价格体系看伟星的话，会发现伟星的价格至少不贵但也不便宜。

华丰一手、二手都算松一口气。

那么不贵也不便宜的伟星会好卖吗？

璟逸12月份的三开就已经不用摇号了，去化率仅20%左右，所以说璟逸当下的价格已经高于了市场。

结论其实也比较粗暴，华丰后续还有项目，所以伟星这个不贵也不便宜的价格并不会好卖。

最后我再说说我对于华丰发展认知。

我一直不怎么看好华丰，下面说说理由。

华丰属于杭州发展的较早的板块。

近期出现在大家的视野中是因为大量土地出让，形成了多盘竞争的局面。

华丰的大逻辑还是武林，这点其实从三号线最能看出来。

但是武林的小弟可不只是华丰，1号线向东是城东新城等板块，2号线向西文教等板块。

只不过城东新城等板块还有交通优势和钱江新城逻辑，他不止武林一条大腿。

文教等板块还有学区优势和产业发展逻辑，甚至文教等板块早就跳脱出武林这个概念，自成体系。

这么一看是不是就了然了。

武林拉出的三条线中，只有华丰（或者说新天地）这个方向只有武林一个大佬的。

而现在的杭州不是10年前的杭州，武林也早已不是当年的武林。

无论是配套，工作机会都已经呈现多点开花的局面，所以华丰依托于武林的这点小羁绊可以说用处不大了，还是要回到华丰本身。

回到本身那就是讲配套、城市界面等逻辑。

学区方面华丰是缺失的，这点甚至还不如丁桥。

城市界面来看，整体属于老城居住区气息，喜欢烟火气的人可以考虑，没有高大上，不是一个“漂亮板块”。

地铁则是孤儿线，三号线拉通武林。

不过后面则是丁桥，丁桥和华丰其实处于完全竞争板块，两个板块属性也极为相似。

一个“陈旧”的板块，但是新房不少，我个人觉得是相对缺乏吸引力的，因为稍有的板块有钱人要被这么多新房来分，那么很难出现壹号院式的溢价。

那么放在全杭州来看，华丰的同价格竞争来自于哪呢？

未来科技城：保利天奕

三墩：保利西源赋府

市北：锦上观澜

滨江浦沿：春来晴翠

运河新城：暂无项目

金沙湖：月映金沙庭

以及桃源、北部新城等等。

这些板块如果算上在售的和未入市的项目，那少说有十多个，未来如果再出让点土地，20个可能都能摸一摸。

所以从全杭州竞争格局来说，这个价格段真的打得太猛。

不过这对于购房者来说是好事，产品选择余地很大。

伟星引以为傲的地铁和品质在这些项目中并不稀缺。

甚至学区也并不稀缺，比如保利西源赋府有学区预期，保利天奕有天元公学…

说板块成熟度，浦沿、金沙湖、市北、三墩都不差，甚至未来科技城也不差，说实话华丰在这些板块竞争中也没有明显突出优势。

至于津津乐道的武林近，请看上面分析。

其他板块也可以在武林近的基础上拥有学区、产业或者交通的额外优势。

这也是我一直不是很看好新天地、华丰、丁桥这条线的原因，没有形成自己的核心竞争优势。

如果让我抛开地缘性偏好来选择，这个价格我偏向于城西和江南。

最后说一句，伟星的户型真不错。

3W多的项目确实已经在公区拉满了，对于一般人来说真的够用了，再拉品质意义已经不大了。

更有意义的可能还是进一步提升户型、控制价格、室内精装修的优化了吧。

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