C5峰会|2021中国租赁住宅企业综合实力研究报告重磅发布!

引言

2021年9月14日-9月16日，亿翰智库在上海隆重举办2021中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2021中国租赁住宅企业综合实力TOP20研究成果。

—2021中国租赁住宅企业综合实力TOP20—

研究解读

政策环境

1、城市外来人口持续上升，租赁需求旺盛

随着我国新型工业化、信息化和农业现代化的深入发展和农业转移人口市民化政策落实落地，我国新型城镇化进程稳步推进。据第七次人口普查数据，截至2020年末我国城镇常住人口达到9.02亿人，占总人口比重63.89%，比上年增加3.29个百分点，为近五年增幅较大值。受疫情影响，2020年新增就业人数及2021年目标新增就业人数较往年呈下降趋势。2021年上半年，全国城镇新增就业人数达到698万。

图表：2015-2020中国城镇化率和就业情况

数据来源：国家统计局

我国经济社会快速发展为人口流动创造了条件，流动人口规模进一步扩大。截至2020年末，我国流动人口达到了3.76亿，其中，跨省流动人口为1.25亿人，这些人口主要流向经济发达的大城市。

从统计数据来看，北京 、上海、广州、深圳四大一线城市常住人口均超过1700万，其中流动人口占比均超过30%。上海市作为全国经济中心，2020年全市常住人口达到2487万人，外省来沪即流动人口占比42.1%。

图表：一线城市第七次人口普查常住人口和流动人口数据

数据来源：国家统计局

在一线城市，房价水平仍居高位，小面积住房“供不应求”，加之外来务工人员、新就业大学生在内的新市民很难于短期内在大城市购房，因此，在外来流动人口密集的一线、二线城市，住房租赁市场存在广阔的发展空间。

据相关资料，大城市外来人口中，有约80%的人口通过租赁方式住房，即便是户籍人口，也有约10%的人租房。据此推算，北上广深四城租赁人口规模已达约3600万人，所带来的租赁市场总规模可达约8000亿元，大城市租赁市场需求空前旺盛。

2、政策支持租赁市场规模化、专业化发展

当下，我国仍处于快速城镇化发展阶段，为保障民生，“十四五规划”“2021年政府工作报告”等国家层面的重磅文件中多次提及要大力发展租赁住房。

从供地方面来看，为响应租赁住房用地≥10%比例要求，截至目前全国22个重点城市均已在年度供地计划中明确了租赁用地的面积，并基本达标10%占比标准，其中北京租赁住宅用地比重达到28%，较上年有大幅提升。

从金融端来看，政府大力推动保障性租赁住房REITs (不动产投资信托基金Real Estate Investment Trust)发展应用，通过引入创新型融资渠道帮助企业盘活存量住房资源，推动国内住房租赁市场向规模化、机构化和专业化发展。REITs作为一种房地产证券化手段，诞生之初意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场、获得不动产市场租金与增值带来的收益，REITs的普及可以促进我国房地产投资规范化发展。

图表：2021住房租赁市场相关政策发布

数据来源：亿翰智库整理

行业环境

1、企业资源整合，租赁产品选择日趋多元

经过多年实践探索，我国租赁住宅已逐步建立自身品牌优势，头部企业在国内市场占比上表现强势。2021上半年，万科泊寓开业规模达到14.7万间，凭借先发布局优势及匹配市场的租赁住宅产品，先进于众多参与者。

2021年上半年，多家实力雄厚的地产企业宣布进军中高端长租公寓市场，越秀地产推出“越秀星廷公寓”，恒隆地产发布“恒隆府”，锦江酒店集团排名前列“憬黎公寓”，进一步丰富租赁市场中的高端公寓产品阵营。此外，2021年长租公寓市场可以预见如下趋势：

大型国企以长三角、珠三角等经济发达地区为起点“后发制人”发力长租公寓市场，产品大体分为两个层级：以越秀星廷公寓为代表面向精英人群的高端服务式公寓，和以珠实新寓为代表面向白领及学生群体的刚需属性产品。

地产企业整合知名国际酒店资源打造高端服务式公寓产品成为业内热门商业模式：企业通过资源整合，打造兼具住宅、酒店优势的新型高端产品，为业内树立新的高层次产品标杆。

图表：2021上半年长租公寓战略合作、品牌发布情况

数据来源：亿翰智库整理

2、深耕细分赛道，探索可持续发展路径

在众多租赁住宅参与者中，房企凭借相对扎实的资金实力和充足的社会资源在长租公寓尤其是集中式长租公寓市场拓张迅速，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、朗诗寓等房企系产品近年均占据集中式长租公寓市场规模前列。其中龙湖冠寓、旭辉瓴寓通过开发覆盖不同消费层次人群需求的产品线，深耕细分市场，助力青年人才在大城市安居。

截至2021年，龙湖冠寓已在包括北上广深在内的30余城市布局，旗下产品线“核桃”、“松果”，“豆豆”分别以“质享派”、“群居派”、“轻简派”为标签，满足不同人群在价格、地段配套、社区服务等维度的多样租住需求。

图：龙湖冠寓产品线及产品定位

基于对城市青年租住生活的深刻洞察，越秀目前形成了包括高端服务式公寓越秀星廷、白领青年公寓越秀星寓、分散式公寓越秀星邻三大细分产品的产品线，未来将继续以舒适居住空间和全能公区为载体，辅以人工智能、社群运营打造具有市场竞争力的高品质长租公寓产品。

尽管房企系产品在市场份额上表现强劲，大众品牌认知度和品牌影响力仍低于以自如寓为代表的中介系产品。无论国企还是创业企业，随着租赁市场体系完善，只有以专业的经营能力打造有竞争力的产品和服务、获得扎实的客户口碑，才能实现长期稳健发展。

研究模型简要介绍

《2021中国租赁住宅企业综合实力TOP20研究报告》选取在中国内地从事租赁住宅经营活动的100家企业，按照参评企业的规模性、成长性、盈利能力、品牌影响力、社会责任等情况，对企业综合实力进行量化测算，采用指标建模法、因子分析法、层次分析法的等业内公认的权威研究方法，计算出研究时点各参评企业的综合实力。