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绿城晓澜玉华售楼处电话：400-678-1582转接8888✔️看房方式：

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2.预约方式：拨打绿城晓澜玉华售楼处电话：400-678-1582转接8888✔️（售楼处认证）

3.预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。

4.预约福利：成功预约后有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打绿城晓澜玉华售楼处电话：400-678-1582转接8888✔️（已认证）

5.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；

海威绿城·晓澜玉华，共规划7幢19-22F高层+6幢7F叠墅。

高层户型186、217、238、241㎡。

叠墅户型240-360㎡，分为2+2+2三叠和3+3两叠，两种形态。

整盘可售房源共397户,高低配也是当前典型新产品了。

说到价格，晓澜玉华最开始高层放风价是5.5万/平，现在高层放风价调整为5.2-5.4万/平。

高层总价：950-1300万，值不值买？

我认为，主要从三个方面来看——

① 与不限价新房：比上不足，比下有余

整个环奥体板块的新房，整个价格体系已经跳涨的非常明显。

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（十三楼制图）

1000万级别门槛，从世纪城南，到萧山市北，再到萧山城区，比比皆是。

首先，与世纪城的奥映鸣翠房价8.7万相比。放风价5.2-5.4万的晓澜玉华，位于萧山市北，相距1.5km的房价差3.3-3.5万。

再者，与世纪城南的绿城丽香庭、建发英冠宸云，高层房价5.4-5.5万；它又便宜1-3千/平。

与不限价新房对比，晓澜玉华的放风价：比上不足，比下有余。

但说实话，晓澜玉华区位，个人认为是当前几个项目里面位置最好的。

隔壁就是已规划的龙湖天街、紧邻在建15号线丰二路站/金鸡路、周边没有高架、厂房等不利因素。

（十三楼制图）

② 与次新二手：产品差异，云泥之别

龙湖春江天玺：2020年交付，高层均价4.5-5.0万，近30天成交1套；

长龙领航城：2019年交付，高层银行评估价5.0万，近30天成交0套；

世纪之光：2017年交付，高层均价3.5-4.0万，近30天成交3套。

周边二手房交付时间5年左右，当前二手成交不活跃，且价格基本低于5.0万/平，主力户型面积基本为89-160平，甚至像世纪之光的偏刚需楼盘。

因此，晓澜玉华的客户，与这波二手房的客户不是一波人，反而有可能是这些二手房东们，想要卖房置换的需求更符合逻辑。

③ 与限价新房：品质提升，房价也猛增

奥印潮观：2024年6月首开，高层限价3.95万，户型179-240平，总价700-950万，建议2-3个车位，综合总价800-1000万；

绿城英冠晴澜轩：2024年12月首开，高层限价3.95万，户型199平，总价800万，建议2个车位+15万加装包，综合总价900-1000万；

奥印潮观、晴澜轩，在捆绑车位以及加装包的情况后，综合均价大概是在4.5-5.0万/㎡，仍“即开即罄”，中签率维持在11%-15%之间。

所以，才有涨价逻辑：晓澜玉华，放风价5.2万+。怒涨5-7K

二 再看晓澜玉华的产品力。

结论是：公区＞室内

公区的打造，一如既往的绿城稳定发挥。

大门，请到的是朱炳仁团队，铜雕版画的形式呈现主入口，铜照壁。

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中央景观，做了下沉式景观庭院，以及进门的水院等区域。

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泛会所配置的是女王空间、艺术长廊、植物花房、洽谈区等等。

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会所配置了行政酒廊、私宴厅、健身房&瑜伽室、恒温泳池等功能，改善盘的标配。因此，高层物业费6.0元/㎡/月，叠墅6.4元/㎡/月。

整体而言，我们认为晓澜玉华公区做的还是很不错的

三 再看户内。

相比于公区，想提的点拎一拎——

① 室内装修有点用力过猛，小红书网友在“吐槽”风格过于女性化，太迎合女性，从而引发男性购房者对室内“不满”，猜测大概率设计师是位女性。

装修风格属于法式雅奢，用了比较多绸缎丝绸材质、木拼花、铜丝壁布、贝母马赛克等材质。

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② 户型得房率问题。晓澜玉华没有尽可能的突破得房率。实际得房率85%-90%，且没有选择去封包阳台。

我觉得这件事需要去探讨：改善购房者，到底关注的是户型设计本身，还是关注得房率这个东西？热销盘是否有必要去卷得房率这回事？

③ 没有做单独的类一梯一户设计。

对于这种180平起步的户型段产品来说，电梯厅代表的是隐私性、观赏性，甚至带有一些风水学。

所以，我们会认为，对于改善客户而言，电梯厅、玄关还是蛮重要的细节。类一梯一户的设计，会更加好。

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