北京市凯诺律师事务所:房屋证件不齐全,有没有拆迁补偿?

　　根据相关的法律规定，不论是在宅基地上建设房屋还是在国有土地上建设房屋，都需要按照有关规定办理建设规划许可证等审批手续。但是，在实际生活中，总会存在一些没有办理审批手续或是证件不齐全这样的房屋，尤其是在农村地区，无证房屋几乎是哪哪都有。

　　但是，无证房屋和三证齐全的房屋之间还是有很大的区别的，尤其是遇上拆迁时，拆迁补偿可不是差一点半点的。

　　对于房屋相关证件都齐全地被征收人来说，那大可不必担心房屋遇上拆迁会不予补偿这样的事情，也就是说，只要房屋是合法建筑，有房屋产权证、土地使用权证，建设工程规划等相关的证照，那么拿到拆迁补偿是板上钉钉的事。而且，如果是国有土地上的房屋，拆迁补偿原则上是不能低于被征收房屋周边的房地产市场价格。而集体土地征收，补偿原则上也是不能低于被征收农民原有的生活水平。

　　可对于没有办理相关审批手续而建的房屋，一旦遇上拆迁，那房屋有没有补偿，如何补偿，被征收人能不能拿到补偿这就得打个大大的问号了。

　　而且对于无证房屋，通常也会被相关部门认定为违法建筑而予以拆除。

　　不过，在征地拆迁中，无证房屋有没有补偿、要不要拆除不能采取一刀切的方式，不能单纯地以有证无证来判断房屋是否是合法还是违法，需要结合实际的情况来进行认定和处理。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　也就是说，相关部门在正式拆迁之前需要结合实际的情况对被征收房屋进行调查、认定和处理，如果没有经过调查，或是在征收决定已经做出，但是在签约期限内就补偿事宜没有与被征收人达成协议的情况下，就直接将被征收房屋认定为“违建”，且不予补偿，甚至是拆除，那是不合理的。此时，作为被征收人可以在律师的帮助下，以法律途径来维护自己的合法权益。

　　除此以外，还需要当事人知晓一点，若被征收房屋是因历史遗留原因（比如1983年以前建成的房屋、1983年到1992年之间建造的房屋、1992年以后建成，因历史原因而未登记的房屋）或是因相关部门的原因导致没有相关办理相关审批手续或是产权证的，那么这类房屋一般不宜认定为违法建筑，而且在拆迁时还要给予合理、公平的补偿。

　　这在相关的裁判案例中也有明确地指出：对于因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋，行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政机关和人民法院应当在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋来源、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素后，确定公平合理的补偿标准，不能以无证房屋系违法建筑为由一概不予补偿。

　　因此，实践中，如果相关部门依据上述规定，将所有的无证房屋认定为违法建筑不予补偿，在一定程度上来说是不合法的。

　　总之，最后凯诺律师要提醒大家，以后无是个人建房还是单位开发建设，一定要遵循相关的法律规定，办理审批手续，只有这样，我们在遇上征地拆迁时，才不用担心会不会拿不到补偿，或是拿到极低的补偿等。万不可随意侵占土地，在未获得审批手续的情况下就进行建设，否则不仅违反了以下《城乡规划法》中的有关规定，会被处罚（比如被限期拆除、罚款、改正等），而且，还会可能会面临着有没有拆迁补偿的烦恼。

　　根据《城乡规划法》中的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

　　在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。