招商蛇口:谋局大资管 | 激荡2021④

编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。

作者 | 筱纳

出品 | 焦点财经

今年初，一位房企老板这样跟投资者分享，他说地产行业进入了好公司和头部公司的盛世年华，好日子才开始。

2021年进入下半年，地产行业的波动令不少人神经紧绷，然而有企业下，就有企业上。曾经的四大巨头“招保万金”重新回到前十，尤其是老牌房企招商蛇口，回归堪称强势。

逆境中怎么才能有所成长？焦点财经从财务安全、成长能力和运营能力三大维度视角，根据三道红线、销售增长率、营收增长率、净利润率、存货周转率、三费率和ROE等9大指标进行综合分析，来看招商蛇口的激荡之路。

招商蛇口“激荡指数”

谈起招商蛇口，不得不谈起它背后的历史厚重感，无论是招商局半部近代史的风云跌宕，还是蛇口改革先行者的形象，都为其注入了传奇色彩。另一方面，往事如烟，招商蛇口这几年掉出“地产排名前列阵营队伍”，传奇缺少了现代故事的演绎。

2021年，招商蛇口终于打了一场翻身仗。凭借2020年2776亿的销售额，招商蛇口重返前十榜单。更巧的是，前十中，四大巨头“招保万金”一同回归。

今年招商蛇口给出的成绩单堪称亮眼，还打破了自己的几个记录，比如2021年前四个月销售总额破千亿，是史上排名前列次，销售额排名行业第七，也是近几年来的首次；拿地更是积极，上半年拿地金额671亿，排名全国第六。

作为央企模范生，招商蛇口的财务一向稳健。三道红线方面，截至2021 年6月末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账款的资产负债率 69.45%，净负债率 34.74%，现金短债比 1.35，处于绿档。

在行业融资成本走高的趋势下，上半年招商蛇口综合资金成本为4.6%，不但没有提高，反而比去年还下降了0.1个百分点。今年发行的公司债券融资成本维持在3.37%-3.80%之间，超短期融资券的融资成本维持在 2.63%-3.10%之间，比如今年3月25日发行的30亿超短期融资券，期限为6个月，融资成本为2.90%。

业绩上增长的数据颇值得注意，上半年招商蛇口营收达446.57亿元，同比增长83.62%；归母净利润同比增长365.32%，扣非净利润同比增加279.02%。对于大涨原因，招商蛇口表示因其是首批成功上市的基础设施公募REITs之一，税后收益达14.58 亿元，REITs上市显著增厚净利润。

而拿地方面，招商蛇口已有可观土储，2020年末累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平方米，在成本上，近五年来，招商蛇口综合发展拿地占土储35%、成本相对于公开招拍挂市场低30%。

向管理要红利，近几年房企开始拼内功，相较来说，招商蛇口处于行业中游，截至2020年，招商蛇口的平均ROE为12.49%，净利润率为13%，平均总资产周转率为0.17，有很大的上升空间。

时隔多年重回榜单，年初业绩会上招商蛇口的总经理蒋铁峰打响了“前十保卫战”，强调说公司一定要稳定在十强，并提出2021年销售目标是3300亿元，比2020年实际增长近20%。

根据较新数据，今年年1-10月招商蛇口累计签约销售2575.06亿元，同比增加19.10%，完成全年目标78%。多家证券公司对招商蛇口维持在“买入”“增持”评级，预测前三季度累计销售量稳定提升， 四季度若推货力度不减，公司全年销售业绩可期。

蛇口模式的变与不变

名字带有“蛇口”二字，招商蛇口的发展延续着“创新排名前列次”的记录，比如2015年完成的无先例重组，是国内首例上市公司A+B股同时转A股的案例。

地产行业进入下半场，唯规模论的想法已经过气。招商蛇口在这样的背景下，逻辑也在发生变化，董事长许永军表示，招商蛇口的未来转型将以运营为主、销售为辅。实际上，2015年重组后，招商蛇口已经喊出了“去地产化”转型口号。如今，距离这个设想已经越来越近。

招商蛇口独特的蛇口模式也在进化，目前4.0版本是“前港-中区-后城”的开发运营模式，随着大资管时代来临，2020年招商蛇口也将“大资管”提上日程，向持有型物业运营商的角色迈进，还实践了不动产资管的“投融管退”全流程，4.0版本的开发运营模式未来或将升级为5.0版本的持有运营模式。

这里不得不提招商蛇口的全国首单产业园区类基础设施公募REITs项目。公募REITs为持有大量基础设施资产的地方政府及国有企业提供了盘活存量资产的路径，今年招商蛇口又体验了一回“啖头汤”的经历。

今年6月21日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金在深交所上市，是国内基础设施公募REITs首批上市项目之一。该项目以万融大厦、万海大厦为底层资产，是优质的运营达6年以上的产业园，博时蛇口产园REIT受到市场追捧，基金募资总额达20.81亿元，是同日上市的9只基础设施公募REITs中较高。这笔REIT也给招商蛇口带来实实在在的回报，上半年业绩大涨归功于此。

申万宏源表示，本次REITs打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，并且除产业园区之外，未来还有望拓展到商业地产、长租公寓等等业务，将（蛇口模式从产销模式向资管模式转变。

转型大资管

招商蛇口的基因中带着多元因素，综合发展是基本功，如布局全国邮轮港口、打造全球较大会展中心--深圳国际会展中心、开发住宅产品、运营持有类业务等等。去年开始，招商蛇口进行了全盘整合，成立大资管中心。

刚刚过去的观点商业年会上，今年3月从凯德置地加盟到招商商管的袁嘉骅出席，以总经理的身份介绍了招商蛇口资管模式探索，他提到招商蛇口四十余年积累了多类型持有物业，如产业园区、集中商业、酒店物业、长租公寓、办公物业等等逾1500亿，2021年是招商蛇口的商业和持有物业管理元年，将依托招商蛇口“前港-中区-后城”的综合发展模式，加强与多元业态联动结合，探索资管模式。

从数据来看，截至上半年，招商蛇口投资物业达990.6亿，占总资产比例为12%，实现持有型物业经营收入 16.70 亿元。

有着如此厚的家底，营收空间还有待进一步挖掘。许永军因而公布了持有型物业的“双百战略”计划，即未来5年，坐拥百个大型集中商业、实现百亿持有营收。

近几年拿地颇为凶猛的招商蛇口，以后将把每年购地金额10%左右投入持有商业，去年拿地金额破千亿，这也就意味着招商蛇口今年将以百亿额度投入到持有商业中。

招商蛇口布局的另一赛道则是旧改，今年4月招商蛇口大量招聘城市更新相关人才，又接连竞得深圳几个旧改统筹项目，并在大湾区重点城市布局城更项目，既补充了土储，又为未来利润的增厚奠下基础。

如今，招商蛇口全业态产城融合板块基本形成，围绕招商局置地、招商积余、蛇口产园 REIT等平台，招商蛇口的5.0模式，已在风口上。