烂尾之困背后:取消预售制到底有多难?
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近日，多地出现停贷现象。
从江西景德镇开始，已经扩散到郑州、南昌、西安、武汉、重庆等数十个城市，覆盖东西中部三大地区。
因全国各地多个楼盘停工，业主无法如期收房。
很多人甚至冒着征信上黑名单的风险，抱团拒绝还贷。
毕竟，用老百姓最朴素的话讲：钱没了，房子也没了，那还要征信干嘛？
而此次停贷现象集中爆发后，让人拿出来最诟病的，还是楼房预售制。
烂尾背后，我们还要多久才能取消预售制？取消预售制又有多难？
现房销售后，就能解决烂尾之困吗？今天房叔就来聊一聊。
首先，所谓的期房销售起源于香港的“卖楼花”。
房子没盖好，先预售出去，收了钱再盖楼。
正是霍英东这个商业奇才，率先想出了”卖楼花“的主意。
香港地产从此引爆。
用他自己的话说，“收钱收到自己都害怕。”
1994年，内地引入了商品房预售制度，颁布《城市房地产管理法》。
由此，内地房企正式多了一条融资渠道，房地产大佬的好日子来了。
在期房销售之下，楼盘建设进度只要完成1/3就可以提前对外销售，有的小城市的预售门槛甚至更低。
短短几年，内地开发商数量爆发式上涨，突破10万+，预售楼盘占比也达到了惊人的80%以上。
从此越来越多的房企开始“大而不倒”的模式。
疯狂拿地，靠预售回笼资金，然后继续加杠杆扩张。
房叔不否认，这些年房地产加速带动了我国城市和经济的高速发展。
但当楼市密集调控，成交量下跌，房企资金回笼受阻，便迎来了今日遍地“烂尾”的恶果。
最后承担这一切的，还是掏空一辈子血汗钱买房的无辜老百姓。
而烂尾之困背后，我们都想问一问，那能不能取消预售制？
早在2018年，广东省房协也曾称将逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
但随后就表示，只是内部讨论。
如今四年已过，依然没有推动迹象。
所以关于能不能取消期房销售这个问题，《钱江晚报》评论员道出了自己的看法：
我们要清醒地看到，因为土地财政的存在，预售制政策几年内不大可能取消。
这句话，懂的都懂。
另外，房叔想说的是，与很多人的认知不同：
当前现状下，一刀切取消预售制，非但不能杜绝烂尾楼，反而会造成更多的烂尾楼。
毕竟，在有预售资金的情况下，很多房企现在都是摇摇欲坠。
咱可以看看2022年6月各大房企的负债率情况。
其中不乏是涉及了停贷楼盘的，比如富li和绿di；而名单上的烂尾楼之王恒D，2022年更是将有494亿债券到期。
而预售款，是各大房企最重要的资金来源之一。
且预售回笼金对开发资金的贡献度从2015年以后逐年攀升。
那么这个时候取消预售回款的资金来源，无疑是进一步加速红线房企爆雷，连带所有相关楼盘面临烂尾风险。
另外，一旦现在掐断了预售回款的渠道，您觉着以上名单中还有资金拿地并且保证资金流足以撑过整个建造周期的企业有几个？
那么必然的结果，就是新房供应严重紧缺，物以稀为贵，房价暴涨，不还是买房人买单。
而一旦有能力买地的开发商突然减少，对土地财政又是冲击。
当然，上面其实也是看到了买房人对于预售制的不满，也是提出了未来现房销售的预期。
比如北京较新土拍中绿城拿下的崔各庄地块，未来将有近一半房源现房销售。
但是这个情况目前仅是个例，现在并不具备推而广之的条件。
要房叔说，当下问题的矛盾焦点，并不在预售制度，而是资金监管不到位。
诚然，预售制本来就是为利好房地产资本发展创造的制度。
但监管到位就可以减少烂尾风险和不确定性，而对监管不力的严格处罚则可以再加一重保障。
咱们有关预售放款和资金监管的政策要求总结如下：
但现实情况是，某些监管银行和相关部门并没有在履行。
以下烂尾楼盘可以说是妥妥的反面案例。
武汉恒D时代新城项目一期，原计划2021年中旬交房，但是有的楼栋还没有封顶，但业主已经在还贷款。
上海RC未来金融城，是在停工之后才发现，所谓的“监管账户”其实根本是开发商的对外说辞。
相应的开户行表示，根本没有签订资金监管协议。
在没有专用监管账户的情况下，发放了预售许可，放贷银行也放贷了，这是不是银行的责任？
再说此前火遍全网的“郑州较高学历楼盘”，预售资金被两家开发商之一的金桥违规挪用，才导致了监管资金耗尽、工程无法推进。
何止是买房业主，就连另外一个伙伴开发商永威，甚至都是一脸懵，并不知道资金被偷偷挪用去了哪。
不得不问一句，在各方都不知情、工程进度迟缓的情况下，监管银行为何解冻资金了？
违规挪用为什么没有上报？款项去向为何没有报备留底？
而到了每月还月供的时候，银行又说烂尾楼与自己无关，不能因为烂尾停贷，也难怪业主心态崩了。
说到底，监管资金“不翼而飞”，银行是否应该承担责任？
楼盘未封顶前就给开发商放款，银行到底如何能违规操作？
购房人按规交款等收房，结果却等来了啥？
钱没了，房子烂尾了，房企资金链崩了，业主却投诉无门。
时代的一粒粒尘，犹如一座座大山，全都压到了普通老百姓头上。
很多人买房的初衷，无非是想给自己一个能遮风挡雨的家。
却未曾想过，后半生的风和雨，也可能是这个“家”带来的。
房叔在网上刷到过不少不得已入住烂尾楼的家庭，每次看到心里都很不是滋味儿。
当下购房期房对普通家庭来说，更像是一场“豪赌”。
赌赢了，才能住进家里。
赌输了，很多业主选择认命，住进了烂尾楼。
但现在也有更多的业主站了出来，选择“强制停贷”。
花一辈子积蓄买的房子烂尾，凭啥要自认倒霉？
烂尾之后，为什么还要继续给银行还贷？
种种疑问、委屈、不公叠加在一起后，烂尾楼业主终于爆发。
这场烂尾之困，将会如何收场，只能拭目以待。
房叔相信，一个人停贷，或许力量微薄。
但一群人停贷，就有希望获得更多关注。
就像郑州较高学历烂尾楼事件，如今也算是有了妥善调查和处理。
希望这次的问题同样能被解决，而不是解决提出问题的人。
对于这件事，您还有哪些看法？欢迎评论区留言。
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