土拍研报 | 上海第三批收金1054亿,神秘买家摘120亿“地王”

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第三批上海集中供地土拍的4点主要变化

出品时间：2022年9月27日

数据来源：上海土地市场网，焦点研究院整理

概述：9月27日，上海第三批集中供地出让完毕，本批次出让的35宗地块均全部成交，合计收金1053.8亿元，和上一批次上海土拍相比，本批次土拍呈现出4个主要变化：

1、本批次起始总价创年内新高，供应地块多区均有分布；

2、竞买规则再度调整，增加一次性报价拿地的随机性；

3、单批次收金总额破千亿，成交热度下滑；

4、上海本地国企为拿地主力，北万保利招商等均有斩获。

变化一:本批次起始总价创年内新高，供应地块多区均有分布

本批次供地规模下滑，总体供地节奏较为均衡。9月27日，上海第三批次土拍经过连续三天的出让宣告结束，出让的35宗地块全部成交。35宗地块的出让面积为189.9万平方米，较2022年第二批次增加58.7%，计容建筑面积为357.7万平方米，较上一批次增加52.4%。起始总价为1030.4亿元，较2022年第二批次增加38.0%。

值得注意的是，本批次起始总价为单批次供应起始总价较高的一次，由此可知政府供地意愿较为强烈。部分原因在于上海三季度新房市场回暖，再加上全国楼市总体上还处于筑底的过程中，而上海作为一线城市，复苏较快，对房企的吸引力较强，这也加大了政府的供地信心。

数据来源：上海土地市场网，焦点研究院整理

在供地区域总体保持均衡，近四成地块位于热门板块。本次供地分布总体均衡，分布于12个行政区，上海合计有16个行政区，本批次黄浦区、长宁区、崇明区和虹口区均未供应，这四个区域除了长宁区以外土地供应较少。

本次供应地块近四成地块位于热门板块，市中心供应7幅，五大新城供应6宗。其中，静安区中兴社区推出两宗临近地块，计容建面合计达到41.9万平方米，均为综合宅地，由于周边为成熟板块，开发难度较大，最终静安区中兴社区C070202单元304-03地块被上海万安竞得，同时该地块起始价120.6亿元达到上海集中供地以来的较高起拍价。

数据来源：上海土地市场网，焦点研究院整理

变化二：竞买规则再度调整，增加一次性报价拿地的随机性

竞买规则不断变化，避免房企拿地一家独大。在出让规则方面，本批次土地对此前的“一次书面报价规则”条款作出调整。具体变化为：相同报价的竞买人需重新提交报价直至无雷同报价。若有效报价数在3-5个之间，系统会触发相应数量的“随机值”，使有效报价共达到六个，若有效报价数不在3-5个之间，则不触发“随机值”。

在多次使用相同的一次性报价规则以后，本批次修改报价规则可以使得房企在一次性报价过程中，随机性更强，防止房企为了竞得地块，猜中中标地价，增加报名的随机性。在近期的杭州土拍过程中，杭州也同样采用一次性报价规则，其中有8宗地块竞价达到一次性报价阶段，由于滨江集团较为了解报价技巧，最终拿地3宗。上海的规则汲取相应的经验，改变了这种现状，使得拿地企业更加均衡，防止一家企业拿地过多的情况发生。

变化三：单批次收金总额破千亿，8宗地块触顶成交

出让面积增加六成，单批次收金达1054亿。从成交整体情况来看，本批次成交地块的出让面积、规划建面和成交楼面均价数值分别为189.9万平方米、357.7万平方米、29460.5元/平方米，较2022年排名前列批次分别上涨58.7%、52.4%、成交楼面均价下滑11.3%，成交总价为1053.8亿元，较上批次增加35.1%，本批次溢价率为2.3%，较上一批次下跌2.2个百分点，本批次溢价率下滑主要是由于优质地块占比下滑导致的。

和近期进行第三批次集中供地的城市相比，本批次上海地块出让规模较大，在溢价率保持低位的情况下全部地块成交实属不易。既反映了上海作为一线城市对于房企有较大的吸引力，同时也可以看出上海土地部门在土地出让方面因地制宜的设置了较多的竞拍规则，达到稳定地价和稳定市场预期的目的。

数据来源：上海土地市场网，焦点研究院整理

数据来源：各地公共资源交易中心，焦点研究院整理

8宗地块触顶成交，剩余地块多为底价成交。从本批次成交情况来看，35宗地块中24宗底价成交，剩余11宗中8宗触顶进入一次性报价环节，主要为民航梅陇地块、华漕地块等，触顶地块多位于热门区域。在杭州和北京等地的近期集中供地中，也出现了同样的现象，而部分热门区域未触顶地块多为开发难度较大或者总价较高，均为门槛较高的地块，如本批次上海北万竞得的静安地块，以及杭州土拍中杭州地铁竞得的TOD地块。针对部分存在瑕疵的地块多为底价成交。

数据来源：上海土地市场网，焦点研究院整理

变化四：上海本地国企为拿地主力，北万保利招商等均有斩获

上海本土国企占据主导，部分民企也有参与。从拿地企业名单可以看出，出让地块多为上海地方国企竞得，托底情况较多，主要是由于现阶段民营房企普遍面临着财务压力，大型央企布局城市较多，较少在单城市大规模拿地。在近期的集中供地城市中，地方国企成为拿地的主力，使得土拍不至于流拍过多。但是地方国资操盘能力有限，地方财政持续承压，后续这种情况能否继续有待进一步的观察。

单批次拿地较多的外地房企为保利发展和厦门象屿，分别拿地2宗和3宗，这三家房企为上海土拍的老面孔，此番拿地补仓意图明显，也充分反映了对于上海楼市的持续深耕的决心。同时本批次龙湖，亚纶和新黄浦等民营房企也参与了拿地，反映出了上海楼市仍具有较高的热度，民营房企具有较大的参与热情。

上海北万竞得新地王，其大股东并非万科。值得注意的是，本批次土拍出让的中兴社区C070202单元304-03地块被上海北万置业竞得，总价达到120.6亿元，为2022年新地王。天眼查数据显示，其股权结构中万科占比70%，上海北方企业占比30%。此为数据更新延迟导致的，万科在3年前的串标事件中被禁止参与上海招拍挂土地三年，尚未度过禁拍期，近期万科已将其股权转让给静安国企。该地块临近万科中兴路一号项目，不过近日出让的中兴社区C070202单元304-03地块体量较大，达到42万平方米，为综合体项目，涵盖商业用地、文体用地、居住用地、办公楼等业态类型，开发难度和风险较大，北万置业现有股东开发经验有限，不排除后续万科通过参股方式入主项目的可能性，届时万科在上海的储备货值将会进一步扩大。