新房月报|10月成交量稳中有升,二线城市环比 “三连升”

核心结论： 

1、10月新房成交稳中趋升，单月及累计成交规模逼近去年同期。分等级城市来看，二线城市成交持续攀升，一线及三四线城市成交环比双双转降。

2、10月新房供应大幅收紧，单月供应量达今年以来除2月以外的低谷。数据显示，2023年10月重点监测的15城批准上市面积为508.41万㎡，环比下降54%，同比下降28.4%。

3、10月新房库存小幅下降，超6成城市库存量低于去年同期。数据显示，2023年10月监测15个城市的新房库存面积为12193.64万平方米，环比小幅下降2.3%，同比下降4.4%。

一、10月成交环比增速回落趋稳，单月及累计成交规模逼近去年同期

10月新房市场延续复苏行情，成交稳中趋升，单月及累计成交规模逼近去年同期。进入10月份，在各地新政发酵下新房市场延续稳步复苏态势，成交规模稳中有升，受供应大幅收紧、十一国庆假期等因素影响，相较“金九”约16%的成交环比增速收窄显著。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月重点监测的30城新建商品住宅销售面积为1265.56万平方米，环比微升0.8%，环比涨幅较上月收窄15.4个百分点；同比下降0.3%，降幅较上月收窄约18个百分点。

（注：重点30城新建商品住宅成交面积2020年3月环比240.5%，2021年2月同比为300.7%。）

从累计成交来看，前10月成交规模逼近去年同期，但相较2021年以前的同期成交规模依旧存在较大差距，成交端仍然具备较大的上升空间。数据显示，2023年1-10月重点监测的30城新房销售面积为13923.48万平方米，较去年同期下降2.7%。预计接下来的两个月，房企“备战”年终，供应或将低位回升，成交可能会呈现“先降后升”态势。

二、二线城市成交量持续攀升，一线“单月下行、累计转正”

分不同等级城市来看，一线城市新房成交活跃度下降，单月成交规模同环比双双下跌，累计成交同比转正。数据显示，2023年10月一线城市新建商品住宅销售面积为247.1万平方米，环比下降11.1%，同比微降0.9%；1-10月销售面积为2765.24万平方米，同比微升0.8%。本月一线城市成交量止升转降，一方面，可能与政策放松的接续力不足有关，尤其是北京、上海，继9月初落地“认房不认贷”后，时隔约45天才出台了优化公积金“认房认贷”政策等实质性利好新政，成交复苏持续性受挫；另一方面，也不排除系市场对一线城市的政策优化预期在一定程度上制约着购房需求的释放。具体城市来看，深圳、广州在政策效应持续发酵下，成交双双上升；北京、上海10月新房成交量均出现下滑态势，且环比降幅均超10%。

二线城市单月成交“三连升”，环比涨幅收窄，同比转正。数据显示，2023年10月二线城市销售面积为870.63万平方米，同环比分别上涨3.7%、7.4%；1-10月销售面积为9424.49万平方米，同比下降3%。本月二线城市成交量持续走高，不排除是9月以来重点二线城市密集松绑限购政策的持续作用，如武汉、西安、成都、南京、杭州均对限购政策进行了全面或局部松绑，成交向好趋势显现，单月环比涨幅均超10%。温州和青岛在政策后劲不足的情况下，单月成交转降，环比降幅均超40%。

三四线城市成交动力相对不足，单月及累计成交量均呈下滑态势。数据显示，2023年10月三四线城市销售面积为147.83万平方米，环比下降11.6%，同比下降17.8%；1-10月销售面积为1733.76万平方米，同比下降6.1%。相对一二线城市，三四线城市需求及购买力不足等市场疲态特征更加突出，成交复苏压力较大。具体城市来看，13个三四线城市中有8城环比上升，5城下降，其中，张家港以67.4%的环比涨幅居首，丽水、上饶单月环比均跌超60%。

三、10月供应缩量显著，同比跌幅走阔

10月新房供应大幅收紧，批准上市面积较上月缩减超半，单月供应量达今年以来除2月以外的低谷。数据显示，2023年10月重点监测的15城批准上市面积为508.41万㎡，环比下降54%；同比下降28.4%，同比降幅较上月扩大约11个百分点。预计接下来，房企“备战”年终，供应有望低位回升。

（注：重点15城批准上市面积2020年3月环比399.6%，2021年2月同比为258.7%。）

分等级城市来看，在上海供应增加的补给下，一线城市整体供应环比降幅较小于二线城市，同比呈现正增长，数据显示，2023年10月一线城市批准上市面积环比下降42%，同比微增0.3%；二线城市同环比分别下降40.3%、59.7%。

具体城市来看，重点15城中除上海供应持续发力外，其余14城环比全部下滑。其中，上海供应环比实现“二连增”，同比转正，数据显示，10月上海批准上市面积为137.28万平方米，同环比涨幅分别为45.9%、15.1%；北京、广州2个一线城市和西安、温州、青岛、福州、长沙、武汉6个二线城市供应量均较上月缩减过半。另外，值得注意的是，深圳、苏州虽然本月供应发力相对不足，但单月供应规模远远超过去年同期。

四、10月库存量走低，超6成城市单月同环比双降

10月新房库存小幅下降，超6成城市库存量低于去年同期。在供应下降、去化趋稳的情况下，库存量走低，且同比降幅进一步扩大。根据数据显示，2023年10月监测15个城市的新房库存面积为12193.64万平方米，环比小幅下降2.3%；同比下降4.4%，同比连续3个月维持下降态势，本月同比降幅较上月扩大约4个百分点。不过，整体来看，库存消化情况暂不理想，库存量仍处于历史较高水平，去化步伐还需进一步加快。

重点15城中仅有上海1城库存环比上升，其余14城下降。分等级城市来看，一线城市中，上海在供应连续加码以及去化持续力不足的情况下，库存压力增加，同环比双双上涨；北广深3城库存量均呈下降态势，且广州、北京同环比双双下降超3%。

二三线城市中，11城库存量环比全部下滑，且降幅均在8%以内。其中，西安、重庆、合肥位居环比降幅前三，均较上月下降超3%。从同比来看，温州、西安、珠海3城同比呈现上涨态势，且温州涨幅靠前，达22.8%，其次为西安，同比涨幅为7.8%。