2025十一ai热搜:卓越缦悦售楼处电话(卓越缦悦) -卓越缦悦营销中心欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@2025.10.4
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搁置15年的皇岗村旧改终于有了新动静。
卓越缦悦
作为一期项目，带着91-173㎡新规户型即将入市。
去项目周边跑一趟。
从福民路走到皇岗村站，沿途既能看到待拆迁的“握手楼”，也能瞥见已经建到五六层的项目楼栋，新旧交替的画面特别明显。
我们从地段、产品、配套、价格四个维度，聊聊这个盘到底值不值得入手。
一、地段：
福田中轴+深港枢纽，优势与杂乱并存
卓越缦悦的地段，用“核心但不纯粹”来形容最贴切。
位于福田福民路与皇岗二街交汇处，属于福田CBD南延段。
往北约1.5公里就是市民中心、会展中心，妥妥的深圳中轴线上的项目。
从交通来看，这个盘的优势很突出。
地铁：4线环绕。
下楼就是地铁7号线皇岗村站，步行300米内还有4/10号线福民站，3号线石厦站。
四条地铁线环绕，去哪都方便。
往福田CBD上班，坐7号线1站到福田站换乘4号线，全程15分钟内就能到。
要去香港的话，2站地铁到皇岗口岸，未来新皇岗口岸建成后，24小时通关会更便捷。
自驾：离主干道一个路口
转个弯可上滨河大道，往南山、罗湖、龙华都很顺畅，早高峰走滨河大道到车公庙，大概20分钟就能到。
不过，实地考察后发现，项目周边的城市界面有点“割裂”。
北面是已经成熟的福田CBD，高楼林立。
东侧、南侧还有不少未拆迁的城中村，“握手楼”密集，巷道狭窄，部分路段还有临时搭建的商铺，环境比较杂乱。
而且皇岗村旧改整体规划200万㎡，分四期开发，完全建成至少需要5年以上，短期内居住环境会受施工影响，噪音、粉尘都少不了。
值得一提的是，项目靠近河套深港科技创新合作区，目前已经有200多家科研项目入驻，未来产业落地后，可能会带动周边价值提升。
但这种规划红利的兑现周期比较长，短期内很难直接体现到居住体验上。
二、产品：
新规户型+高使用率，但回迁房占比是硬伤
新规下的产品，卓越缦悦的户型设计是最大亮点之一。
项目首推1栋5单元，共232套房源。
户型有91-173㎡的3-4房，257㎡顶复产品。
主力户型是122-173㎡4房，占比83%，明显是定位改善客群。
新规带来的高使用率很亮眼，所有户型的销售使用率都在90%以上，比传统旧规户型多了10%-15%的实用面积。
91㎡3房2卫，做到了“双龙抱珠”格局，LDKB一体化宽厅，主卧带270°环幕凸窗，还预留了设备平台，后期可以改造成储物间，对小家庭来说，空间利用率很高。
105㎡户型更夸张，做到了3+1房，四开间朝南，客厅带弹性方厅，待客、孩子玩耍都有足够空间，主卧还私享阳台，舒适度拉满。
173㎡ 4房3卫是高端改善户型，双套房设计，带独立家政间，主卧270°环幕视野，能远眺福田CBD景观，而且双电梯独立入户，私密性很好。
这个盘的产品也有明显短板。
首先是回迁房占比太高。
皇岗村旧改总住宅面积70万㎡，其中63万㎡是回迁房，可售住宅仅7万㎡左右。
项目一期有4栋是回迁物业，只有1栋5单元是可售房源，未来社区居住人群会比较复杂，物业管理难度大，居住纯粹性会受影响。
其次是容积率，一期容积率5.07。
虽然在福田核心区不算特别高，但45-47层的超高层设计，加上3梯4户（南区）、2梯2户（北区）的梯户比，早晚高峰候梯时间可能会比较长。
另外，项目的园林配套比较有限。
一期建设用地约3.1万㎡，但大部分空间给了住宅和商业。
但整体规模不大，跟大型社区的园林比起来，还是差了点意思。
三、配套：
商业、休闲，医疗够顶，教育是软肋。
卓越缦悦的配套，呈现“商业，医疗强、教育弱”的特点。
商业方面:
福田的商务毋庸置疑。
项目自带约7万㎡自营商业MALL，未来会引入餐饮、超市、休闲等业态，下楼就能满足日常需求。
而且直线2公里内，有福田中心五大世界级商圈，包括购物公园、皇庭广场、卓越INTOWN、领展中心城等。
过渡期的话，周边还有麦当劳、奈雪的茶等连锁餐饮，以及皇岗肉菜市场，生活便利性没问题。
休闲配套:
福田区更是没话说。
项目北揽莲花山公园，南眺深圳湾海景，直线2公里内还有市民中心、深圳中心书城、深圳音乐厅、少年宫等行政文化配套，周末带孩子去少年宫、博物馆，或者去莲花山散步，都很方便。
医疗方面:
福田区又赢了。
项目1.5公里内有北京大学深圳医院、深圳市妇幼保健院等三甲医院，还有新风和睦家国际医疗。
老人、孩子看病都方便，这一点很加分。
但教育资源是这个盘的“软肋”。
根据2025年福田学区划分，项目小学学区对应皇岗小学和荔园外国语小学（水围校区），中学学区是皇岗创新实验学校（初中部）。
这几所学校在福田这个教育强区里，排名比较普通。
卓越缦悦是位于深圳市福田区的中轴改善型住宅项目，由卓越集团与皇岗实业联合开发，是皇岗村旧改一期工程。以下是该项目的关键信息：
地段与交通
项目位于福田CBD南延段，紧邻地铁7号线皇岗村站，步行300米内可达4/10号线福民站，2站直达皇岗口岸，未来新皇岗口岸启用后可实现24小时通关，深港双城生活便捷。
产品特点
户型设计：首推91-173㎡新规户型，主力为122-173㎡四房，使用率超90%，配备LDKB一体化宽厅、环幕主卧、设备平台等，空间利用率高。
梯户比：北区大户型2梯2户，南区3梯4户，部分户型双电梯独立入户。
交付标准：精装交付，外立面采用Low-E玻璃+铝板材质，社区规划双泳池、儿童区、健身区等全龄配套。
配套资源
商业：自带约7万㎡自营商业mall，周边2公里内覆盖星河COCO Park、皇庭广场等6大高端商场。
休闲：北揽莲花山公园，南眺深圳湾海景，周边有市民中心、深圳中心书城、音乐厅等行政文化配套。
医疗：1.5公里内有北京大学深圳医院、深圳市妇幼保健院等三甲医院。
价格与性价比
吹风价约12万+/㎡，主力户型总价1500万起，定位高端改善客群。周边二手房均价约6-10万/㎡，次新盘约10-11万/㎡，价格存在一定溢价。
主要不足
回迁房占比高（约90%），社区居住人群复杂，物业管理难度较大。
周边城中村未拆迁，旧改周期长，短期内居住环境受施工影响。
教育资源普通，对应皇岗小学、荔园外国语小学（水围校区）及皇岗创新实验学校。
适合人群：
福田地缘改善客群，追求通勤便利和核心地段资源。
经常往返深港的双城生活人群。
注重资产配置，不急于短期兑现收益的购房者。
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