北京市凯诺律师事务所:停产停业的损失在拆迁时能补偿多少?

　　近日，有一位河南的当事人咨询律师说，自己家经营着一家店铺，今年相关部门规划要进行拆迁，其的店铺也在拆迁范围内，因是住改非，相关部门说没有停产停业损失费，按照住宅类型给予补偿，他们这种做法合法吗？

　　住改非的含义

　　所谓的住改非就是原国有土地或是集体土地上的房屋，房产证上载明的用途为住宅，后来当事人将该住宅改为商铺用来经营，并且依法取得了营业执照、税务登记证等。那么住改非房屋要是遇上拆迁，是按照住宅性质进行补偿还是按照经营性用房来进行补偿呢？我们来看看法律上是如何规定的

　　根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的相关规定，对拆迁范围之内的，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地应当根据其经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。

　　从以上的规定中我们可以得知，首先住改非房屋拆迁是有拆迁补偿的，其次，如果依法取得了营业执照，且有依法纳税的话，那么即使没有办理房屋权属的变更，也应当要按照经营性用房来给予补偿。

　　那么经营性用房需不需要给予停产停业损失费呢？

　　相信这也是大家非常想知道的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　从上面的规定中我们可以看到，如果是经营性用房，也就是商铺、工厂、养殖场等之类的房屋拆迁时，需要给予被征收人停产停业损失的补偿。因此实践中，如果征收方以各种理由不予停产停业损失费的补偿，那么则是不合法的，而且要是不予这一块的补偿，被征收人最终获得的补偿自然就会比较的低。

　　所以，当被征收人遇到这种不予停产停业损失费的情况时，可以先拒绝与征收方签订补偿协议，并及时地向有关部门进行反馈，若相关部门未予处理，建议尽快咨询专业律师，维护自己的切身利益。

　　停产停业损失费应当如何计算？

　　首先需要声明的是，停产停业损失费的标准都是不一样的，不仅每家每户的停产停业损失费都不一样，而且每个地方的计算方式也不一样，所以就停产停业损失费如何补偿和计算需要结合当地的相关政策规定及商铺、店面的经营情况确定。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

　　下面我们就来看看个别地方针对停产停业损失费这一块是以什么方式方法对被征收人补偿的。上海市，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定，（停产停业损失补偿）因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

　　从上述的规定中我们看到，上海市是以被征收房屋市场评估价的百分之十来给予补偿的，也就是说，把停产停业的损失费与房屋一起来评估，然后再按一定的比例来给予补偿。不过需要注意的是，直接规定补偿比例可能对于被征收企业来说有点不公平，因为这种方法并没有充分地考虑到工厂、商铺的经营状况等。所以，在采用这种方法来确定停产停业损失费时，应当要结合商铺、工厂的经营状况，才能保障被征收人的权益不被侵害。

　　除此以外，有的地方还会按照生产经营利润来计算停产停业损失费的。比如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第五条规定：非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。

　　总之，凯诺律师要告诉大家的是，不论采用什么方式方法来计算停产停业损失费，首先是需要保障被征收人合法权益不能受损，这是最基本的补偿原则。因此实践中，被征收人一旦发现拆迁方未按照有利于其的方法确定停产停业损失费，甚至是不予这部分补偿时，那么一定要及时地咨询专业律师，及时地采取法律措施来维护自己的合法权益。