成都楼市:二手房卖不出怎么办?内行盘点几条快速卖出二手房的法

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥你好，坐标成都，我家里是做生意的，年底可能需要大笔资金流转，打算卖掉一套房缓解压力，有没有什么方法能快点卖掉？

回答：如何快速卖掉二手房，毋庸置疑，较好的方法是降价。

然而，以侵蚀利润来换取流动性，显然，这并不是房东最想要的结果。

建议要先了解一下二手房的成交法则。

绝大多数二手房都是通过中介公司来完成，所以中介这个环节很重要。

中介卖房，同小区批次房源无论是卖掉哪套二手房，总价相差不大，最终拿到的中介费佣金是差不多的。

中介为了促进成交，一般会给客户推荐一个小区里，价格较低的那套（因为更容易成交）。

如果你不是价格较低的那套，曝光度就会降低，房子就不容易卖出。

这个时候你要做的是，去周边所有二手房门店，叫出店长和店员，告诉他们，卖掉我的房子，有额外佣金。

中介有了额外的佣金动力，自然会大力帮你推荐房源，曝光度增加，房子卖的更快。

房子总价降2万，一般对于买房者来说没什么概念和特别有货，但对于中介来说，诱惑力就大很多。

在提高佣金，增加中介带看积极性的同时，也要提高中介带看的便利程度。

如果有客户要看房，房屋内一定要处于空置状态，不要有租客，不要贪图那点租金收益。

里面有居住者，买房者体验感差，看房也不方便。

总之，所做的一切本着这几点：

增加曝光度（增加中介带看积极性）；增加看房便利性；加深客户印象；

提问：成哥好，坐标成都，现有成都高新区两套住宅（自住一套，出租一套）一套公寓（出租）彭州一套。现在子弹270，公积金46。想要投资房产，长线持有。彭州属于大成都范围，开车在半小时左右，南部新城碧桂园的房子可以买吗。现有洋房一套，一楼，无花园，144平，总价93，不含税。精装洋房价格比这个要贵2000。急，我交了2万诚意金，现在在纠结买不买？另外，投资房产的话，成都天府新区好还是重庆好。第三，我之前的房产是否可以做抵押贷？请成哥指导！

回答：你好，成都投资不建议入手远郊区，目前的投资策略是买城乡结合部和产业园区的低价盘。洋房适合自住，但是投资回报率不如高层产品。天府新区价格已经透支，目前单价2万以上，从规划到落地再到人口导入板块成熟，至少需要3-5年时间。我们不为概念买单。之前的2套住宅，如果是全款，可以操作抵押融资。成都也是很适合投资的城市，主场在成都建议多开发几张房票淘笋。主场淘笋有优势。成都投资推荐 大丰，天回，书房。房票用完再考虑重庆。

提问：老师你好，我40岁左右，成都2套房无房票，父亲天府新区户口母亲双流区户口，均退休职工，无房刚需。现在预算150万左右投资买房，最近看中了双流区天府国际生物城的天府领地城，还未取得预售不知道定价，或者买个地铁站附近二手房。另外本人在华府大道地铁站附近有个2008年修建的华银美景多层顶楼，产权面积108，实得170左右，3房2卫2厅，有大阳台有屋顶花园有亭子，附带一地下车位。请问一下这种房子好出手吗？出手后买套二手改善房，我是双流区户口，妻子天府新区，除了华府的华银美景，华阳南湖国际社区还有一套。公积金合计7000一月，请问有啥可以推荐的，二手新房都可以。上班都在天府新区。新津花园镇的别墅可以考虑吗？

回答：1、生物城目前不考虑，离主城区远了，没有人口，流动性差。2、华银美景这种房子属于比较有特色的房子，还是比较好出售。3、400多万可以考虑天府新区的新盘：远大中央公园、川发天府上城、万科天府公园城。二手房可以考虑：恒大天府半岛、恒大名都、蔚蓝卡地亚花园城4、郊别墅不可能作为排名前列居所，需求量很小，供给大、后期流动性差，升值空间有限。

提问：成哥你好，我有一套毛胚次新房，具体信息，成都致瑞雅苑A区，面积154，四室两厅两卫，不喜欢房子结构和周边环境，打算卖掉置换，用于自己居住，一个问题是现在是不是卖的好时机？二就是置换宜居环境好的地方求推荐，我现在居住在青羊区离上班近，再买房子会考虑退休居住，自己有考虑置换到天府新区较为核心的地段，求指点

回答：今年因为很多原因，导致市场经济不好，确实不是较佳的换置时机。另外，推荐，我需知道你的预算是多少，是首付3成还是6成，或者是全款。有没有倾向喜欢的小区，等等。所以，如果需要推荐，请把你的需求详细的告诉我，最后再打算什么时候换置。

提问：成哥好，请问一梯两户和两梯四户哪种好，为什么都说不要买“2梯4户”的房子？

回答：一梯两户更好

1、“2梯4户”的房子通常会出现“边户”和“中间户”的选择，但是“边户”一般会价格更高。这是因为“中间户”被夹在里面，很少能够做到南北通透，采光通风都会受到影响。

2、“2梯4户”的房子楼层一般都比较高，所以人流量也就大一些，一层住着4户人家，那么住在中间的就比较难受了，噪音污染比较大，人来人往，住的很不隐秘。

3、一梯两户虽然只有一台电梯，但同从20楼等电梯的话，一梯两户的时间却会比两梯四户更快，最长的差距时长可以达到5分钟。住的低还能走楼梯下去，高层就非常浪费时间了。

4、在住户、层数相同的情况下，2梯4户的公摊肯定是大于1梯4户的。这直接影响你的购房款和物业费。这一点尤其体现在了单价七八万的一线大城市

提问：成哥好，坐标南京。手上有一套15年入手的尧化门贷款房，房龄是91年的。目前总价160左右。想出掉重新在南京投资一套潜力大的。南京市场最近看不懂，请问哪里还有更合适的？

回答：你好。南京比较有价值的板块：河西南，江北新区，南站，油坊桥 不过南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。 上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。 如果只考虑南京，记住一个原则： 一手限价盘，哪里价格倒挂严重买哪里。追求确定收益。

提问：成哥好，本人坐标青岛，名下两套房产，一套在晓港名城，面积170平；另一套在西海岸新区的京华海悦，面积84平，家庭年收入40万。想问：晓港名城的房子还有升值空间吗，想把它卖掉后投资其他城市的房子，可行吗？

回答：你好，总体而言，青岛是沿海而建，地处海边的一般是发展完善成熟区域，尤其是市南崂山沿海一线，价格经过几轮大涨周期，已处于高位。 城阳2w 市北2.5w，供应量逐步上来之后需求跟不上，疲软期淘笋看市中心。 可以考虑出手晓港名城，换到其他城市，投资1-2套潜力盘。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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