北京市凯诺律师事务所:协议拆迁中,需要注意以下这三点

　　协议拆迁和拆迁协议经常被绝大多数被征收人搞混，也有许多人认为拆迁协议和协议拆迁其性质是一样的，但事实上，协议拆迁和拆迁协议是完全不一样的。

　　拆迁协议是相关部门因公共利益，需要征收被征收人房屋或是土地时，双方就补偿事宜达成一致后就需要签订一份拆迁协议。而协议拆迁一般则是发生在城中村改造、棚户区改造这类项目中，一般这类项目首先需要在绝大多数老百姓的同意，再通俗点来说就是，协议拆迁不具有强制性，拆迁方在具体实施之前必须要与被拆迁人商量着来，如果绝大多数老百姓不同意，那么拆迁方就不能强制施工。

　　而且协议拆迁也没有相应的法律依据。但是征地拆迁就不一样的，征地拆迁项目是有法可依的，相关部门征收必须要依照法律法规进行。比如集体土地征收，依据的是《土地管理法》《土地管理法实施条例》，而国有土地上房屋征收依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规。

　　我们以国有土地征收为例，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当要按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

　　作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　同时，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当要在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　在补偿标准方面，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也有明确的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　若在具体征收过程中，征收方未按照上述规定依法征收，比如没有征收决定公告，没有补偿安置方案，或是补偿标准低于被征收房屋周边的市场价格等，那么作为被征收人则可以及时地向有关部门反映，也可以及时地咨询专业拆迁律师。

　　但因协议拆迁没有可依据的法律法规，所以，老百姓在遇上协议拆迁的时候一定要格外的注意，要想在协议拆迁过程中获得合理的补偿，那么被拆迁人就需要注意以下几点：

　　1、及时补办证件

　　实践中，仍然有许多被征收人的房屋都存在无证、缺证等现象，这在协议拆迁中可能会对被征收人有一定的影响。

　　因为我们上面有说到，协议拆迁并没有相应的法律依据，所以协议拆迁不会像征地拆迁项目那般的调查、认定和处理，对于因历史遗留问题造成的无证房屋，往往会通过村民自治等相对简单一些的方法决定是否给予相应的补偿。

　　因此，这里凯诺律师要提醒大家，对于未登记的房屋，或是缺证的房屋，在确定征收范围之前就需要及时地补办相关的规划许可证、房屋所有权证等，千万不要等到划入了征收范围后才去补办，此时可能就已经比较的晚了。

　　2、一定要主动地与拆迁方协商

　　其实，不论是协议拆迁还是因其他公共利益展开的征地拆迁项目，一般在补偿不合理时，都需要被征收人积极主动的与拆迁方进行商谈，尤其是协议拆迁项目，在拆迁方找你谈判时，千万不要认为与他们谈判没有用，就拒绝与他们继续谈判，要知道补偿是谈下来，不是打下来的，一味地拒绝与他们谈判只会对自己不利，所以，一定要做好与拆迁方谈判的心理准备，并且在谈判之余，还要收集与此次拆迁项目相关的证据材料，如果对方没有将相关书面材料公布，那么要积极主动的找他们要。

　　3、遇到违法行为要及时反映

　　协议拆迁一般在双方自愿的情况下达成的。但是在有的项目中，可能仍然会存在一些违法行为，比如强迫老百姓同意拆迁等，对于这种违反相关法律法规等其他违法行为，被拆迁人千万不要忍气吞声，也不要觉得他们有权有势，而自己只是普通老百姓，然后就只能同意拆迁，签订协议，这种心理千万要不得。在遇到违法行为时，一定要及时地向有关部门反映或是举报，要求相关部门查处违法行为等。

　　总之，凯诺律师要说的是，协议拆迁不同于有法可依的征地拆迁，必须要商量来，若违反民意，若有骗签等情况，那么被拆迁人一定要及时地收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，依法、理性的维护自己的合法权益。