平安单刀赴会

原创 房小评 中国房评报道 

Don't lose money!!!

Objectively assess the risks of every opportunity.

不要赔钱，客观地评估每一个机会的风险。

在黑石集团联合创始人苏世民的新书《苏世民：我的经验与教训》中，写着这样一句话。

这家全球较大私募股权资产管理和房地产管理公司，在投资选择上有着独到见解。

如果要在中国找一个与黑石对标的企业，平安倒是与之有几分相似。

2021年北京排名前列场土拍现场，竞价刚达到上限，溢价率还不到10%，平安的土拍代表就率先离开现场，没有参加后续的竞自持阶段。

险资出身，对于每一个投资目标的选择，平安有着和房地产企业不同的保险选择。

一位北京地产圈资深人士透露，平安的逻辑和房企是不一样的。

在北京土拍市场拿地的开发商，对于单个项目的利润率要求没有那么高。有些是出于战略、养团队等需求拿地，有些即便单个项目不赚钱，也可以实现全局利润的平衡。

而平安拿地的资金大多来自募资，每一笔募资的成本也不同。从财务投资的角度来说，每一个项目都要算账，至少保证8-10%的净利润率。

房企是可以做赔本买卖的，平安绝不。

这也导致了平安与房企截然不同的风格。纵观去年，平安在北京楼市拿地，基本是底价和低溢价率成交，恪守投资红线。

在北京的市场中，我们常常看到平安与各家房企组成联合体拿地。以财务投资的形式，借着房企的开发能力，为资金找一个出口。

但这种合作模式并非万事大吉，随着北京地价高企而房价深度调控，这种前期合作关系非常脆弱。

前几年，龙湖、平安在与兴昌联合体拿下北京昌平南邵镇地块后不久，就双双退出，由泰禾接盘，打造了泰禾昌平拾景园的一部分。

平安还曾与中交绿城联手拿下门头沟永定镇地块，随后也退出了开发，绿城后来在此打造了西山燕庐。

而退地的原因无非就是，合作伙伴拿地价格超出了平安的授权价格，不符合平安的利润要求。

在北京土地市场利润率高企的时代，房企们乐意与平安合作，分担资金压力。而到了这个微利时代，一些房企在前期拿地阶段缺乏与平安合作的积极性。

因为有时候，平安会成为“不能共进退”的那种合作伙伴。

但是，平安又没有自主开发能力，与房企合作是做房地产投资的必须途径。

面对这样有些被动的局面，我们看到2020年的平安转换思路，不再局限于绑定开发商，开始单独出现在北京土拍市场。

在东三环的分钟寺、顺义仁和镇、房山良乡都能看到平安单刀赴会的身影。

只是，此时出现的平安，往往不会高调举牌，大手笔叫价拿地，所以给外界留下的印象并不深刻。

单刀赴会的好处是，平安的选择多了。

一块好的地块，十几家开发商参与竞争，战况激烈。与其前期绑定合作伙伴，拿地几率小，不如分开举牌，拿地几率更大，选择更多。

如果不能独自拿下，就申请加入。平安已经与北京各大开发商建立联系，碰到合适的项目就会主动商谈加入，有些地块在前期就会积极与开发商建立合作意向。

但这样的弊端是，最终拿地的房企未必愿意分一杯羹。

于是，我们看到平安把拿地前置在合作之前，平安终于在北京独立拿地了。

去年8月，顺义仁和镇三宗地块的布局就是如此。

一位熟悉区域的业内人士透露，由于当地市场供应较大，价格支撑力量薄弱，仁和镇三宗地块土拍竞争并不激烈。

反而是平安底价拿到了其中一块地后，有房企感兴趣想加入。随后，平安引入了多次合作的老朋友龙湖，由龙湖操盘，案名已经公布：龙湖·云河砚。

紧接着，平安又入股了紧邻的路劲御和府项目，这是仁和镇三块地中最纯粹的一块住宅用地，也是三宗地中少有不是底价成交的地块。

据说，平安还有意连隔壁城建+首开+旭辉联合体拿到的那宗地块，也入一股。这样就能通盘考虑，防止陷入价格战的恶性情况。

前面已经说过，该地区楼市对于价格支撑的力量不大，整个仁和镇和马坡这10公里范围内，今年将汇聚近60万平米的海量供应，价格战难以避免。（详见【区域测评】顺义五个新盘对拼，一场内卷一触即发）

如果隔壁邻居低价抢跑，那平安对于投资要求的利润红线就会受到影响。

所以，平安从整个区域角度来考量，尽量能够从全局实现利益较大化。

虽然平安不像房企们养着庞大的操盘团队，轻装上阵，但依然可以通过手中的资金，拨弄北京楼市的棋局。

不仅在北京，平安在杭州、广州、上海等城市也都出现独自拿地的情况。

2020年11月，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，列举了险资进行财务性股权投资，投资标的企业不得有的十种情形，第九种明确禁止标的企业“直接从事房地产开发建设，包括开发或销售行业住宅”。

虽然险资不能直接投资，从事房地产开发，但是通过金融产品过渡可以绕过规则。

据了解，平安的拿地资金也并不是直接利用险资。

平安的存在对于部分房企来说，是一种客观需要的存在。

自从金融新政之后，房地产前融获得的资金不能用于拿地，只能用于偿债和日常经营。如果只能靠自有资金拿地，房企的现金流必定压力骤增。通过收购股权的合作方式，加入平安的项目公司，则可以绕过这个限制。

何况，平安并不主导项目操盘，以财务投资的方式合作，正符合房企分担资金压力，又能养团队，还能输出品牌和产品力的多样需求。

这些年，依靠独特的逻辑和Don't lose money的投资底线，平安在房地产领域已经构建起了自己的城池。

截至2019年底，仅平安不动产的资产管理规模就超过4400亿元，位于同行排名前列。