柏文喜:长沙楼市新政,市场效果或难言乐观

文/柏文喜

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一直在房地产调控中很讲政治且善于创新的长沙市，近日为配合搞活楼市，鼓励更多的购房者入市买房，推出了“租出去就算无房“的楼市新政并引发行业热议。虽然昨天长沙市住建局又对这一新政打了”补丁“，声称按照这一政策不论业主租出去多少套，都只能算作一套，但是到底市场效果到底如何还有待验证。

从长沙这一楼市新政的出发点来看，无非还是希望能够一举多得，同时实现多个政策目标:在解决政策性保障租赁住房房源和资金不足而难以完成工作目标难题的同时，又能拉动楼市的新增改善性需求，还能控制可能的炒作问题，试图一举解决无房者和新市民租房需求、促进楼市回暖的同时，又能实现房住不炒的楼市调控总方向。但是这一新政显然没有考虑到的最核心问题，就是那些拥有多套房子的业主到底是怎么想的，愿不愿意把房子交给政府指定的租赁平台托管与备案，并按照政策规定的签约十年以上、租金不能随意调整的条件来换取一套新房的购买指标呢？

内地楼市的一个基本特征，就是租售比早就超出了国际通行的倍数，根本无法覆盖同期银行贷款利息，导致投资者的主要收益来源并非来自于租金，而是来自于房子的买卖差价。这和内地大A股投资者的收益主要来自于股票买卖差价而非分红派现的逻辑一样，自然而然也就导致了投资的短期化行为，让炒作成为主流和必然，让“房住不炒“仅仅成为政策面的诉求方向和打击目标，或者成为投资圈口惠而心不实的“清流”。

房子作为国民所持资产的较大头，本来就具有居住和金融两重属性。居住功能以外，房子的资产属性的重要特征，就在于租金收益和买卖差价收益，以及作为抵押品的功能，这也是业主拥有业权的基本特征与诉求。正是社会生活中长期无法实现租售同权的现实状况和拥有房产能够获取资产性收益的激励，才让国人千古以来“有恒产者有恒心”的理念在房地产行业成为全世界买房执念最为强烈的国民。

从经济学角度而言，这就是非常典型的产权激励和产权惩罚。就国人的房产问题而言，前者意味着持有产权除了解决居住需要之外，还能获取资本性收益之外的好处，而后者意味着如果不持有产权则无法完全实现现实生活中本应租售平权所拥有的权利。而当前就业、社保、教育、医疗等涉及居民的社会治理政策与制度设计中无不与住房产权挂钩，将产权激励与产权惩罚做到优质，这既是我国社会治理的最重要特征之一，也是长期以来政策层面呼吁租售同权和租售平权的主要原因。这一点上，和大家又恨又爱，天天喊改革却又始终没有大的推进的现有户籍制度有着异曲同工之妙。而正是社会治理体系中在房子问题上的产权激励与产权惩罚的这么一拉和一推，更加强化了国人本已经世界排名前列的买房执念。

从产权激励的角度而言，只有完全的产权权利才能够保证产权激励的实现，如果部分权利受到限制或损害，则产权激励的效果必然会打折扣。自由出租权和充分的处置权，是房屋产权的基本要件和基础性权利，如果两者中任何一点受到一定限制或者无法完全行使，则意味着产权权利受到了限制或损害。只有完全尊重而不损害产权权利，才能保证产权激励的真正实现。就房子而言，无论是对于租赁活动还是对于交易活动的限制，实际上都是对产权权利的损害。因此在法治社会，涉及产权的政策一般都是在充分尊重产权的前提下，通过利益诱导或者利益惩罚的方式，来在充分发挥产权激励对社会发展与进步正向作用的基础上，让业主自行作出更有利于社会整理利益的选择。比如房产空置税的征收、对出租房源业主或者租房者的补贴等等，而关于租金水平、租期的问题，则完全属于需要被完全尊重的租赁双方的天然的市场权利。

从长沙此次楼市新政来看，其核心在于对业主租赁权和物业处置权的多方限制，比如只能托管给指定的政府平台公司或者在政府指定的信息平台登记备案、租期不得低于十年、租金不能随行就市自行调整、在售不破租的前提下在一定期限内也不能出售等等。这一方面限制了业主的自由租赁权和租金收益权，另一方面也限制了业主审时度势获取买卖差价的自由处置权，而后者正是国内买房者最主要的收入来源。

此次长沙新政在对业主的业权多方限制的情况下，还企图发挥产权激励这一原始动力，以鼓励改善性需求为名，来让更多的新增购买力入市以促使楼市回暖，政策制定者是不是有些过于一厢情愿了呢？另一方面，而还想借此新政来变相征用居民的房产，以取代或者帮助政府承担和完成自身在保障性租赁住房方面的应尽义务，是不是显得更为过分了呢？

正向解读此项长沙新政，如果为了鼓励改善性需求入市以促进楼市回暖，则势必要加强产权激励力度，让改善性需求能够获得更大的来自于拥有新房的收益；如果为了鼓励更多的既有房源投入租赁市场，则势必要让业主获得更多的租赁收益而不是反过来限制租期、租金以及指定托管机构？如果能够以正向激励的方式鼓励更多的可租赁房源入市、鼓励更多的改善性需求入市，还怕租金水平会上涨、新房的购买力不足吗？反过来看，那只能说明当前政策激励力度不够，是需要再政策加力的时候了。

此次长沙楼市新政，既想以限制和损害业主权利的方式来诱导改善性需求入市以促进市场回暖，又想以之来部分取代或者帮助政府完成自身的保障性租赁住房责任与义务，出台如此政策，市场的配合度与政策实施的预期效果如何，自然也就可想而知了。这一政策的制定者，也太把老百姓的智力不当回事了吧？