约谈压力下广州调控再出手,难改楼市供求严重失衡压抑需求局面

广州当前成为全国房地产市场调控的“众矢之的”。而在4月26日、27日将集中出让首批居住用地的广州，短期内更面临着调控政策持续加码的压力。

继此前广州受住房和城乡建设部约谈，以及此前一周广州约谈包括海珠在内的六个区之后，4月23日，广州海珠出台区一级调控政策，旨在收紧市场，管控预期。

除了承袭此前广州出台的历次调控政策外，海珠政策提出，要合理确定新建商品住房备案价格，房企须接受政府价格指导，换言之，房企定价主导权将让渡给政府部门。海珠政策还提出，将规范新建商品房和存量房交易行为，并将对市场进行专项整治行动。

由于此前广州已连续出台调控政策，其在4月已先后出台两次政策，力度持续上升，广州市场短期内已是调控承压状态。尽管海珠政策无甚亮点，但受此前约谈影响，政策表态目的远甚于现实影响，将调控压力向区一级政府和市场传导，令市场切实感受到调控压力，是此次海珠政策的目的之一。

焦点研究院注意到，海珠长期以来是广州市场的热点，其供求关系长期处于失衡状态。焦点研究院统计显示，2020年广州成交的住宅用地中，位于海珠的住宅用地仅5万平方米，进入2021年，海珠的住宅用地供应仅有2宗，较之天河更为紧张。回顾过往五年，每年海珠的住宅用地供应仅1.6宗，规模位居全市末尾。而在地价方面，广州成交楼面价位于前五位的住宅用地中，位于海珠的地块便有3宗，且均超过5万元/平方米。

有限的住宅用地供应势必导致海珠的商品住宅供应处于短缺状态，存量住宅便成为了市场交易的主力，焦点研究院统计显示，2020年海珠存量住宅交易规模占住宅交易总量的90%以上，也就是说，海珠每成交一套商品住宅，便对应成交9套存量住宅。然而，商品住宅的短缺局面愈演愈烈，2016年至今，海珠供应商品住宅8028套，但成交9469套，由于时间较长，其供小于求状态显然非常显著。

显然，海珠市场活跃的根本在于供求关系的严重失衡，这样的局面并非通过当前的调控政策便可以改变的。更为重要的是，由于海珠商品住宅供求关系失衡局面已经持续相当长的时间，市场积蓄的购房需求不容小觑。如果不能在供求关系层面加以改善，即便政策如何严厉，态度如何坚决，海珠市场的基本面也不会改变。

以下为通知全文：

海珠区住房和建设局关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知

辖内各房地产开发企业、中介机构：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实住建部约谈广州市、广州市约谈海珠区会议精神，落实《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》等调控政策文件，及时科学精准调控，确保海珠区房地产市场平稳健康发展，现就相关事项通知如下：

一、合理确定新建商品住房备案价格

各房地产开发企业应根据申报项目楼面地价、建安成本、合理利润等因素，合理确定备案价格。对不接受政府价格指导的，住建部门将暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

二、进一步规范新建商品房交易行为

各房地产开发企业要严格按照政府备案价格要求销售商品房，执行“一房一价”标价，不得以捆绑搭售或“双合同”等限定方式，变相实行价外加价；不得违反规定向无购房资格的人出售商品房,不得通过变更预售合同、变更购房人等方式投机炒作未交付的商品房。

三、进一步规范存量房交易行为

各房地产中介机构不得配合或协助业主以明显高于市场价方式挂牌，不得配合或协助业主以非正常方式频繁调整已挂牌的房产出售价格。

四、开展房地产市场秩序整治

我局将联同市、区相关部门，持续开展房地产市场秩序整顿工作。整治内容包括无证销售、捂盘惜售、广告中出现升值或投资回报承诺、以捏造或散布涨价信息、政策变化以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作、哄抬房价等违法违规行为。

请各房地产开发企业、房地产中介机构针对上述整治内容自查自纠，认真组织整改。视情节轻重，我局将联同相关部门依法依规采取约谈、取消从业资格、暂停网签、限制交易、诚信扣分或列入严重违法失信名单、行政处罚等处理措施。

五、强化行业治理和社会监督

我局将会同市、区相关部门对在售和即将取得预售证的商品房项目房地产开发企业以及房地产中介机构通过召开约谈会等方式，进行政策宣讲和风险警示；同时建立健全投诉受理制度，完善12345政府热线处理机制，对群众的投诉举报问题以及各类媒体曝光的违法违规行为进行严肃查处。

本通知自印发之日起施行。

广州市海珠区住房和建设局

2021年4月21日

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。